“3·30新政”之后的四月，国内房地产市场的多项指标出现了变动。5月13日，国家统计局发布数据：1-4月，全国房地产开发投资23669亿元，增速持续下降，同比增长6.0%，增速比前三个月回落2.5个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续16个月下滑，从2013年末的19.8%，一路下行至现在的6.0%。

笔者认为，未来国内房地产开发投资将呈现继续下行的趋势。其原因是，今年前四月，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点。新开工方面，房企的表现也并不活跃。今年前四个月，住宅新开工面积25081万平方米，同比下降19.6%。

　　然而，与开发投资的颓势相反：1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%。但4月份当月，全国商品房销售面积8130万平方米，同比增长7.0%，为2014年年初以来，15个月首现正增长。

房企盼来一年多，可算盼来了“正增长”；对于国内地产开发商来说，各种业绩指标依然是负数的情况下，有了这稀有的“正增长”，总算能找到营销的点了：广大投资者又会在这“星星之火”的刺激下，以“燎原”之势，帮助开发商接盘。

此时，房产投资者更应该从数据出发，以更高的视角审视房地产未来发展趋势。就拿1-4月的“销售面积正增长”来说，首先，随着一系列政策的出台，政策的叠加效应会不断显现出来；销售情况好转，正是在这种情况下出现的。而且预计未来会有更多政策出台，这种叠加效应也会越来越明显——然而，笔者之前多次强调，投资要“投资于价值，而不是价格”，而价格总是不能忠实地反映价值，甚至会偏离价值。比如政策助推、营销手段都可能促进短期内销售情况好转，价格回升，但这并不等于市场好转、未来房价坚挺。如果投资者在价格被人为推高的时候入市，那么最终将成为房地产市场的接盘者。

那么，好的销售情况不能反映市场，什么才是抑制房价最根本的原因？答案是供需。社科院发布的2015房地产市场“蓝皮书”中，公布的库存量数据巨大。即使是市场形势较好的一线城市，完全消化掉现有库存也需要一年以上时间，更不要说需求不旺盛的三四线城市了。供大于求的市场形势下，房价即使在政策刺激下稍见坚挺也难持久。而且，如果真的销售情况开始好转，那在库存量高企的背景下未来只有一种可能：去库存的过程开始了；去库存的过程，实际上就是房价下行的过程。

从投资的角度看，买到了不一定是赚到了，未来能卖掉的房产才是值得投资的房产。由于目前国内二手房交易市场不规范，当下国内房产二手房销售数据并没有可靠的汇总。但我们从保利在大连的“地王”深陷泥潭，可以看到未来的一种发展趋势。2013年8月，保利进驻大连东港区，到年终，东港部分房屋价格飙升至2万元人民币/平方米以上。从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞，大部分城市的房价停涨，并逐渐出现下调。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。在楼市“击鼓传花”的游戏中，可以说保利此役遭遇惨败——大房企尚有多个投资项目分散投资风险，那么中小投资者如果在楼市中接到了“花”，那牵制的恐怕就是投资者毕生积累的财富了。

因此，在国内房地产市场尚未走出下行周期，市场尚未全面回暖之时，投资者面对任何所谓的“利好消息”都要三思而后行；只有真正确立了未来的收益前景，才是出手的时机。否则，在投资的“击鼓传花”的游戏中接到花的时候，也就是个人的财富走向缩水的开始。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊

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