四个实例:四个投资原则

2014年07月06日 澳洲地产高级投资顾问



实例分析一


我的同事讲述了她的故事:

她1974年在悉尼东区买了一套townhouse价值$12万,而在97年以$65万出售。在这期间,这个房子一直出租没有空置过,看到这个相当于之前6倍的价格,决定出手卖掉。但是去年,这个房子的价格已是惊人的160万。所以说,在自己Cash Flow (现金流)没有问题的情况下,最好的选择就是:不要出售,让房子继续升值。


房地产投资是一个long term(长期投资)过程:

Asset + Time = Wealth

关键在于购买,然后持有。

总结就是:房屋价值 + 持有时间 = 财富

实例分析二


朋友曾其他州买过一个海边别墅$52万3house,正面朝大海,非常漂亮,但去年卖出时,仅$50万。原因就是虽然房子本身非常好,但是人口稀少,需求量小,再加上那里是在旅游地区,每年的租金回报率很小,只有旅游旺季可以出租,大多数时间都空着。很难有持续偿还的能力,所以最后只能低价卖出。


Property Investment is ALL about Location. 所以Location (地段)是投资的关键。当我们选择了大城市,还要面临选择区域和具体的物业。大部分人在投资的时候比较倾向于自己生活的区域,比如说住Hurstville的朋友希望买在附近的Suburb (区域),住Epping的朋友希望买在Marsfield或者是Eastwood。而成熟的投资应把个人喜好放一边,做客观成熟的分析, 跟随政府投资的区域。这并不意味着个人喜好不重要,个人喜好也应考虑,但一定不能在首位。

实例分析三

Rhodes近几年一直是个热门话题,身边很多朋友都会经常问起它。很多人听到一些负面的消息就放弃了投资,但是有多少人听到了以后做过调查和分析。而事实呢?客户张先生07年买了一套两房$52万,水景复式,现在租金每周$650,租金就完全可以偿还房贷。这套房现在市价$70万以上,我建议他还是不需要出售,继续持有,等待升值;同时做Refinance and Top up, 把升值部分的拿出来,继续投资,由最初的小投入换来现在2套甚至更多的物业,23套物业的升值带来的回报我不说,相信你也明白了。而之前选择放弃的投资者,全是因为个人喜好和听来的传言,而事实呢?

投资,要以客观和发展的眼光去判断,依靠政府规划事实数据,把握正确的未来大方向Rhodes,商业环境决定了这个地段价值的上涨。除了地理环境的优越,周围水景之外,最重要的就是周围的商业。这里的“商业”指的不是一般商店和饭店,真正的商业环境是指办公的人群,写字楼,大型的公司,像Olympic Park里面的世界级大公司包括Commonwealth Bank总部,人群结构都是澳洲白领,这样的商业环境很快的促使周边物业升值。所以我们投资时一定要选择政府在全力投资和发展规划的区域,工作机会和人口增长快的地段。

实例分析四

过去Hurstville房价和Chatswood相差不大,普通2房相差在2-3万左右。但现在呢?Hurstville两室两卫的售价大约在$65万 - $75万左右,而Chatswood市中心的两室两卫在$80万 - $1,30万。造成这样差距的根本原因就是Chatswood内的有很多大公司的Office,这些公司的建立提高了整体人口的收入水平,提供了更多的工作机会,增加了总体的需求。这一切都和政府对地区的规划和定位,时常询问有兴趣的区域的未来发展和规划,才会带来最大的回报。

上面的例子并不是说明Hurstville不好,对于很多人住在选择类似于HusrtvilleBurwoodAshfield这样的区也是非常的方便租金也不错。但是你要问自己你最需要的是什么:Capital Return (房价升值)RentalReturn (租金回报率)Tax Deduction (负扣税)而这三点都必不可少,但是最重要的还是房价本身的升值,租金回报同样重要它可以帮助你的现金流周转正常,但是房价的升值远远高于租金,因为房子未来升值不同会影响到你进一步的投资。所以投资时需要用发展的,未来的眼光看问题,尽量避免单方面的判断。


华信高级投资顾问团队


我们相信:

生命中最深刻的投资是对自己

因为自己才是人生最大的财富



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