西北区投资绝佳机会,再不买西北区,就真得来不及了

2014年09月30日 澳洲鼎盛投资



联邦预算上周出炉,主要旋律砍、砍、砍。房市逃过一劫,负扣税安然无恙,另计划新增拨款115亿元,大力推动基建,交通网络承载着城市建设的命脉,对周边房市的影响亦举足轻重。

项目简介

悉尼西北铁路线(North West Rail Link自推出以来一直广受关注,而且前前后后也提出了很多修改方桉,该规划确定了8个新增站点,按西北向依次为:CherrybrookCastle HillShowgroundNorwestBella VistaKellyvilleRouse Hill以及Cudgegong Rd

政府预计投入的资金高达83亿元,全长近23公里,将采用地下、地面和高架三种溷合模式,是继悉尼海港大桥之后澳洲最大的工程,包括最长最深的铁路隧道。相关的拆除和地面工程已经启动,预计将在2019年通车。

除了解决和改善了当地的交通状况之外,该新铁路线的建设也将会对周边地区的房市带来重要的影响。

物业特征和人口结构

该铁路线跨越三大地方行政管辖区,包括HornsbyThe HillsBlacktown。从Domain和澳洲统计局(ABS)的数据看,这些区域的物业特征和人口结构各有不同。

总而概之,这几个区在物业类型上基本都是以独立屋为主,但是公寓楼数量在最近几年均出现了显着上升;从物业中位价上比较,Hornsby中位价最高,其次是 The HillsBlacktown。另外,过去数年,这几个区的人口都呈现不同程度的增加。从总量上看,Blacktown最多,然后依次是HornsbyThe Hills其中The Hills增速最快。预计随着西北铁路线的修建,涉及的三大行政管辖区内的人口将新增近20万。

沿线地区房市综合分析

Cherrybrook

当地物业类型以独立屋为主,大地块,宽敞,而且房龄都不算长。如果想要享受山栖谷隐、闲云野鹤般的生活,此处不失为一个很好的选择。当地有一个商场,驱车至附近的 Castle Hill 购物也很近。而且Cherrybrook Technology High School颇具声望。

Domain的最新数据显示,目前区内独立屋的中位价在873,000元;单元或公寓中位价在670,000元,过去数年一直稳步上升。交易市场活跃,滞留期较短,尤其是相对稀缺的单元和公寓物业,平均上市13天便售出。

根据政府的基建规划,随着西北铁路线的推进,当地将会在未来20年增加数千套的新公寓住房,至2036年总量或至3200套,大部分都是围绕在新建火车站周边的36层的公寓楼,涨幅将在73%左右,以及增加一些配套的零售购物设施。

Castle Hill

该区算得上是西北面的一个重镇,当地的商圈发展已经较为成熟,拥有两个大型购物中心,即Castle TowersCastle Mall,两者遥相呼应,共同衬托起Castle Hill作为西北山区中心集镇的地位。

同为山城,该区商业气息更浓,自然景观可能相比周边城区要有所逊色,譬如Cherrybrook,但房价表现丝毫不差。区内同样也是以独立屋为主,目前的中位价在900,000元,过去一年内售出的最高物业价格为200万元。单元或公寓中位价在580,000元,年内交易表现要稍逊于独立屋。

根据政府的基建规划,未来20年当地将新增超过4400套住房,其中围绕着在火车站周围,将会出现一些中高密度的公寓楼群,包括36层(预计涨幅36%)和720(预计涨幅52%)的新住宅楼。另外还会分别增加7000平米的商业用地和3000平米的零售面积。

Showground Road

该地段属于Castle Hill,位处区内西段,物业类型及现状不用赘述。不过随着未来此处新火车站的建成,当地的房市将会发生一些变化。围绕在火车站周边同样会出现一些中高密度的新公寓楼群,基本上集中在火车线南面,与Castle Hill中心地段不同的是,这里将更多的是以36层的中密度住宅为主,预计未来20年量涨60%。同时,会有大量的商业和工业租户入驻,可能会增加多个大型仓储式购物中心。

Norwest

该地区最大的亮点就是占地超过170公顷的Northwest业园(Norwest Business Park),位于Bella Vista城区东端,这里也是整个西北铁路线项目的中心地段,很多大公司在这里设立总部或办事处,包括连锁超市巨头WoolworthOptus以及AAMI保险公司等。

也正由于其工业园发展的影响,区内的住宅物业相比周边城区要少,物业类型仍然是以独立屋为主。Domain的数据显示,目前当地单元或公寓中位价在558,000元,和Baulkham Hill 市政区水平持平。不过独立屋的中位价格在1,011,00元,高于 Baulkham Hill 市政区的均价,拍卖清出率接近80%,去年售出的最高物业价格为2,248,000元,表现相当不错。

随着新铁路线的建设,这里的交通网络将更加完善,会吸引更多的商业或工业租户进驻,预计截止2036年,新增的商业和零售面积将超过15000平米。另沿火车线南面,会出现一些中高密度的新公寓住宅,其中以36层的楼层为主,预计量涨将超过50%

Bella Vista

区内的物业类型和现状,上文已有描述。因为该火车站位于区内中心地段,所以周边房市变化,与Northwest略有不同。虽然商业面积也会增加,但是住宅面积的涨幅比较平均,包括独立屋、Townhouse公寓楼数量均会有所上升。按照政府的规划指引,至2036年,未来区内将新增近4400套住房,其中火车站南边可能会出现一些整体规划的低密度住宅项目,譬如Townhouse社区,北面则会多一些中高密度的公寓楼,与Northwest相邻地段的独立屋数量也会稳定上涨。另外还会保留和规划一些公共和绿化面积。

Kellyville

该区的物业类型多为地大、建筑面积宽敞的独立屋,周边绿化很好,环境幽静,空气清新。主要购物消费以Norwest Business Park及本地商铺为主,区内也拥有不少名校。

澳洲物业监察(APM)的数据显示,该区过去一年的独立屋价格出现飙升,涨幅接近15%市场物业数量明显增多,而且交易滞留期也开始下降。Domain的数据显示,目前该区独立屋中位价在770,000元,年内售出的最高物业价格为4,828,000元。

不断升级的交通网络,未来必将会推动该地区房价进一步上涨。但按政府的2036年规划指引,该区与周边其他西北城区最大的不同是,由于靠近Northwest工业园,区内商业面积增加极为有限,不会超过1000平米,主要仍以住宅开发为主。火车站北面将出现一些大规模的独立屋或Townhouse项目,沿火车站两边会有一些36层和720层的中高密度公寓住宅。此外公共和绿化面积相比其他周边城区要大很多。

Rouse Hill

该区的独立屋数量同样居多,而且由于位置更加靠西北,占地面积都很大。当地拥有一个扩建后的大型购物中心,即Rouse Hill Town Centre,逾百商家进驻,包括WoolworthColes两大连锁超市。另外区内亦有不少名校。

Domain的数据显示,目前区内独立屋中位价在699,000元,过去数年表现一直很稳定,从2012年底开始大幅回升,截至今年初,涨幅超过10%,年内售出的最高物业价格为3900,000元。

随着新铁路线的修建,这里未来将会出现更多的开发项目。按政府2036年规划指引,商业和零售面积增加不多,预计将分别为1500平米和2500平米。区内的新房数量总体上也要小于铁路沿线的这几个城区,大概在不到1000套。其中主要以独立屋为主,预计涨幅在75%因此可以看到,由于可开发土地较多,当地或将会出现越来越多的高档别墅项目。新建公寓楼也会有所增加,主要集中在火车站北面沿线。另外,区内的公共基建规划面积是这几个沿线城区内最大的。

Cudgegong Road

该地区属于Rouse Hill这里将是西北铁路线的最后一站。距离悉尼CBD48公里,周边的住宅物业极少,Domain的统计数据显示:沿该路段的房屋数量大概不超过200套,公寓楼几乎看不到。具体的物业价格可参考Rouse Hill

不过这里的规划开发面积可不小,是这几个沿线地区中最大的,而且基本都集中在火车站西北面,一直延伸至Riverstone东面。

未来这里仍将以独立屋为主,不会建高密度住宅,最多为36层的中密度公寓楼,主要分布在该火车站与Rouse Hill火车站之间的西北沿线地区。而与Riverstone紧邻的大片土地将用于新建一些高档别墅或Townhous

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联邦预算上周出炉,主要旋律砍、砍、砍。房市逃过一劫,负扣税安然无恙,另计划新增拨款115亿元,大力推动基建,交通网络承载着城市建设的命脉,对周边房市的影响亦举足轻重。

项目简介

悉尼西北铁路线(North West Rail Link自推出以来一直广受关注,而且前前后后也提出了很多修改方桉,该规划确定了8个新增站点,按西北向依次为:CherrybrookCastle HillShowgroundNorwestBella VistaKellyvilleRouse Hill以及Cudgegong Rd

政府预计投入的资金高达83亿元,全长近23公里,将采用地下、地面和高架三种溷合模式,是继悉尼海港大桥之后澳洲最大的工程,包括最长最深的铁路隧道。相关的拆除和地面工程已经启动,预计将在2019年通车。

除了解决和改善了当地的交通状况之外,该新铁路线的建设也将会对周边地区的房市带来重要的影响。

物业特征和人口结构

该铁路线跨越三大地方行政管辖区,包括HornsbyThe HillsBlacktown。从Domain和澳洲统计局(ABS)的数据看,这些区域的物业特征和人口结构各有不同。

总而概之,这几个区在物业类型上基本都是以独立屋为主,但是公寓楼数量在最近几年均出现了显着上升;从物业中位价上比较,Hornsby中位价最高,其次是 The HillsBlacktown。另外,过去数年,这几个区的人口都呈现不同程度的增加。从总量上看,Blacktown最多,然后依次是HornsbyThe Hills其中The Hills增速最快。预计随着西北铁路线的修建,涉及的三大行政管辖区内的人口将新增近20万。

沿线地区房市综合分析

Cherrybrook

当地物业类型以独立屋为主,大地块,宽敞,而且房龄都不算长。如果想要享受山栖谷隐、闲云野鹤般的生活,此处不失为一个很好的选择。当地有一个商场,驱车至附近的 Castle Hill 购物也很近。而且Cherrybrook Technology High School颇具声望。

Domain的最新数据显示,目前区内独立屋的中位价在873,000元;单元或公寓中位价在670,000元,过去数年一直稳步上升。交易市场活跃,滞留期较短,尤其是相对稀缺的单元和公寓物业,平均上市13天便售出。

根据政府的基建规划,随着西北铁路线的推进,当地将会在未来20年增加数千套的新公寓住房,至2036年总量或至3200套,大部分都是围绕在新建火车站周边的36层的公寓楼,涨幅将在73%左右,以及增加一些配套的零售购物设施。

Castle Hill

该区算得上是西北面的一个重镇,当地的商圈发展已经较为成熟,拥有两个大型购物中心,即Castle TowersCastle Mall,两者遥相呼应,共同衬托起Castle Hill作为西北山区中心集镇的地位。

同为山城,该区商业气息更浓,自然景观可能相比周边城区要有所逊色,譬如Cherrybrook,但房价表现丝毫不差。区内同样也是以独立屋为主,目前的中位价在900,000元,过去一年内售出的最高物业价格为200万元。单元或公寓中位价在580,000元,年内交易表现要稍逊于独立屋。

根据政府的基建规划,未来20年当地将新增超过4400套住房,其中围绕着在火车站周围,将会出现一些中高密度的公寓楼群,包括36层(预计涨幅36%)和720(预计涨幅52%)的新住宅楼。另外还会分别增加7000平米的商业用地和3000平米的零售面积。

Showground Road

该地段属于Castle Hill,位处区内西段,物业类型及现状不用赘述。不过随着未来此处新火车站的建成,当地的房市将会发生一些变化。围绕在火车站周边同样会出现一些中高密度的新公寓楼群,基本上集中在火车线南面,与Castle Hill中心地段不同的是,这里将更多的是以36层的中密度住宅为主,预计未来20年量涨60%。同时,会有大量的商业和工业租户入驻,可能会增加多个大型仓储式购物中心。

Norwest

该地区最大的亮点就是占地超过170公顷的Northwest业园(Norwest Business Park),位于Bella Vista城区东端,这里也是整个西北铁路线项目的中心地段,很多大公司在这里设立总部或办事处,包括连锁超市巨头WoolworthOptus以及AAMI保险公司等。

也正由于其工业园发展的影响,区内的住宅物业相比周边城区要少,物业类型仍然是以独立屋为主。Domain的数据显示,目前当地单元或公寓中位价在558,000元,和Baulkham Hill 市政区水平持平。不过独立屋的中位价格在1,011,00元,高于 Baulkham Hill 市政区的均价,拍卖清出率接近80%,去年售出的最高物业价格为2,248,000元,表现相当不错。

随着新铁路线的建设,这里的交通网络将更加完善,会吸引更多的商业或工业租户进驻,预计截止2036年,新增的商业和零售面积将超过15000平米。另沿火车线南面,会出现一些中高密度的新公寓住宅,其中以36层的楼层为主,预计量涨将超过50%

Bella Vista

区内的物业类型和现状,上文已有描述。因为该火车站位于区内中心地段,所以周边房市变化,与Northwest略有不同。虽然商业面积也会增加,但是住宅面积的涨幅比较平均,包括独立屋、Townhouse公寓楼数量均会有所上升。按照政府的规划指引,至2036年,未来区内将新增近4400套住房,其中火车站南边可能会出现一些整体规划的低密度住宅项目,譬如Townhouse社区,北面则会多一些中高密度的公寓楼,与Northwest相邻地段的独立屋数量也会稳定上涨。另外还会保留和规划一些公共和绿化面积。

Kellyville

该区的物业类型多为地大、建筑面积宽敞的独立屋,周边绿化很好,环境幽静,空气清新。主要购物消费以Norwest Business Park及本地商铺为主,区内也拥有不少名校。

澳洲物业监察(APM)的数据显示,该区过去一年的独立屋价格出现飙升,涨幅接近15%市场物业数量明显增多,而且交易滞留期也开始下降。Domain的数据显示,目前该区独立屋中位价在770,000元,年内售出的最高物业价格为4,828,000元。

不断升级的交通网络,未来必将会推动该地区房价进一步上涨。但按政府的2036年规划指引,该区与周边其他西北城区最大的不同是,由于靠近Northwest工业园,区内商业面积增加极为有限,不会超过1000平米,主要仍以住宅开发为主。火车站北面将出现一些大规模的独立屋或Townhouse项目,沿火车站两边会有一些36层和720层的中高密度公寓住宅。此外公共和绿化面积相比其他周边城区要大很多。

Rouse Hill

该区的独立屋数量同样居多,而且由于位置更加靠西北,占地面积都很大。当地拥有一个扩建后的大型购物中心,即Rouse Hill Town Centre,逾百商家进驻,包括WoolworthColes两大连锁超市。另外区内亦有不少名校。

Domain的数据显示,目前区内独立屋中位价在699,000元,过去数年表现一直很稳定,从2012年底开始大幅回升,截至今年初,涨幅超过10%,年内售出的最高物业价格为3900,000元。

随着新铁路线的修建,这里未来将会出现更多的开发项目。按政府2036年规划指引,商业和零售面积增加不多,预计将分别为1500平米和2500平米。区内的新房数量总体上也要小于铁路沿线的这几个城区,大概在不到1000套。其中主要以独立屋为主,预计涨幅在75%因此可以看到,由于可开发土地较多,当地或将会出现越来越多的高档别墅项目。新建公寓楼也会有所增加,主要集中在火车站北面沿线。另外,区内的公共基建规划面积是这几个沿线城区内最大的。

Cudgegong Road

该地区属于Rouse Hill这里将是西北铁路线的最后一站。距离悉尼CBD48公里,周边的住宅物业极少,Domain的统计数据显示:沿该路段的房屋数量大概不超过200套,公寓楼几乎看不到。具体的物业价格可参考Rouse Hill

不过这里的规划开发面积可不小,是这几个沿线地区中最大的,而且基本都集中在火车站西北面,一直延伸至Riverstone东面。

未来这里仍将以独立屋为主,不会建高密度住宅,最多为36层的中密度公寓楼,主要分布在该火车站与Rouse Hill火车站之间的西北沿线地区。而与Riverstone紧邻的大片土地将用于新建一些高档别墅或Townhous

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