谁碰了开发商的奶酪？澳洲地产开发研究学院(PDRIA)对悉尼规划及潜力区域独家解读

引 － 谁动了开发商的奶酪？

在参与澳洲地产开发研究学院(PDRIA)开发课程的学员中，中小开发商当下面临的头号问题就是开发土地价格太高。在收益方面，楼盘的销售价格由一个区域的大型开发商操控，他们的房价被视为区域楼盘的参考价。在成本方面，建筑成本随着通胀和建筑公司的繁忙一年年攀升。开发商只能靠降低楼面成本确保开发利润和回报。可当下的地产市场的繁荣被土地主们看的真真切切，纷纷拿出祖上的仓库和宅子出来抛售，可每块土地的价格实在不菲，把开发商的利润挤压殆尽。尤其一些带DA的熟地，如果细细算一下feasibility study，不难发现项目回报率在生死线上徘徊，这还要在预售超过市场均价且建筑成本被挤压到不可能完成的最低价。例如Epping现在是众所周知的热点区域，楼面价／套成本为280k－330k不等（取决于是否DA Approved、位置、规模、unitmix、可建造性等），如果加上建筑成本、销售成本、融资成本、holding cost、council94及设计费用等主要成本，一套2两居室至少销售100万以上才能达到银行融资要求的回报率，这对开发商来说无疑是手持一枚定时炸弹，如果房产市场在楼花销售或者未来交房时出现拐点，或者建筑过程中出现预算超标，那么项目很可能利润尽丧。

因此，当下开发商一定需要具备战略的眼光以及分析政府规划方向的能力，通过解读的政府的规划方向先人一步完成收购，这才能保住自己的开发奶酪。澳洲地产开发研究学院在3月5日晚6点到8点带您解读新州最新的规划方案，帮您探寻悉尼潜力区域。

一、开发商，看好自己的奶酪！

我们学院建议学员两条腿走路，一方面， 不要放弃市场上的成熟区域及成熟项目，不排除市场还有一些理性地主和物有所值的土地，但万万不要被不理性的买家所干扰。在过去几年市场大幅上涨的情况下，一些不理性买家高价买地，纷纷被上涨的房价救起，有些还颇有收获。但接下来几年，房价疯涨的趋势会有所缓解，市场需要自我调整，因此如果土地成本过高，不要期望市场伸手相助。另一方面，开发商不能使蛮力，有钱任性的拿地只会作茧自缚。因此需要用视野、用眼光去拿地。对土地的收购需要走在政府规划的前面。思路要跟上政府重点区域的规划，抓住rezoning的机会，并且善于在政府基建扩展的区域及附近寻求机会。

例一、地产开发研究学院院长在2012年Mascot 火车站附近收购一大型仓库，届时该仓库土地zoning为IN2（轻工业区）。虽然当时rezoning正在进行中，但根据MascotPrecinct Master Plan判断，此次rezoning在短期内必将成行，以80k／户收购该地块。在9个月后rezoning通过后，该地块土地价值上涨3倍之多。

例二、地产研究学院学员讲师近期在St Leonards入手一块开发土地。在土地成交时，该地块规划高度为17层，但根据政府在St Leonards及CrowsNest 规划研究披露的信息判断，此地块限高会有所突破。不出意料，在成交后不久，此地块在规划图上被mark为T，意味着可以建38-40层的住宅高层，土地价值瞬间成倍升高。

例三、地产研究学院学员在西北区Riverstone当zoning为RU（农用区）时入手多块土地，现随着西北铁路及就业激活区被rezone为R3，现顺利做土地分割，收获颇丰。

以上3个成功案例说明了解规划方向并顺其而动的威力，顺势而动，高歌猛进。如果盲目图便宜拿生地去做rezone，难度很大，成本很高，得不偿失。

二、悉尼增长规划方案 (A Plan for Growing Sydney)

新州规划局在去年年底发布长达146页的悉尼规划展望方案，提出四大规划目标及六大悉尼分区。

四大规划目标为

· 建立具有一流服务及交通配套的的竞争优势经济体；

· 提供住房选择，满足我们的需求及生活方式

· 打造强壮、健康及联系紧密的居住社区

· 对土地及资源平衡利用，确保环境保护及可持续性发展

六大悉尼分区

· 中部分区 (Ashfield,Botany Bay, Burwood, Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick,Strathfield, City of Sydney, Waverley, Wollahra)

· 西部中央分区(Aurburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, The Hills)

· 西部分区(Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith)

· 北部分区(Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North SydneyPittwater, Ryde, Warringah, Wolloughby)

· 西南分区(Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly)

· 南部分区

规划方案各大部分又对一些热点区域进行了分析和详解。例如在Direction 1.1、Direction1.2、Direction 1.3、Direction1.4、Direction2.2中，我们可以看到州政府对悉尼CBD、Parramatta CBD、Parramatta至奥林匹克半岛通道、悉尼西部区域及各个城市激活更新区域的规划部署。

在基础建设和公共交通方面， Direction1.4.1中的Figure13中，我们可以看到政府对悉尼西部地区的大规划，包括铁路及公路的一些调研、升级、延伸路线等。Direction1.11.1中的Figure19的图示展现了悉尼北部通道的发展规划，扩展一条贯穿Bondi中心，悉尼市中心， St Leonards，Chatswood，MacquariePark及Horsby的交通就业通道。Figure20的图示中标示了悉尼南部区域的交通就业通道，包括铁路线及公路线的延伸方向。

在整整146页的悉尼规划方案中，政府不吝惜笔墨的对各个区域的平衡发展作出了详述。但对开发商来说意味着什么？那些区域会先动起来，那些区域可以作为我们重点土地储备区域？

三、澳洲地产开发研究学院 (PDRIA)， 帮助开发商找寻丢失的奶酪

为了帮助大家发掘政府开发规划中的经济价值，我们学院请到了行业专家请准分析悉尼规划方向及与开发潜力区域，为各位在开发用地收购及土地战略储备方面提供方向性指引。

我们有幸请到了澳洲著名开发设计咨询公司Rothe Lowman的首席建筑师Ben Pomroy为各位分析悉尼规划方向及与开发潜力区域。Rothe Lowman是全澳最具影响力的开发设计咨询公司之一，具有全国120多人的设计咨询团队，业务涵盖城市规划、建筑设计、室内设计三大板块。

另，澳洲地产开发研究学院在任讲师Aaron Liu先生也会届时与各位分享中国地产开发商在澳洲经常遇到的障碍与陷阱。Aaron在建筑及开发方面具有10多年的经验。他曾在澳洲本地知名项目管理公司担任多年项目经理，并随后担任多个开发项目高级经理。他管理的开发项目规模从1500万澳元至3亿澳元不等。近些年帮助多个开发商处理开发项目中的棘手问题，将项目带出困境走向成功。

四、活动细节

时间 － 2015年3月5日晚6点－8点

地址 － 澳洲地产开发研究学院多功能活动室 (Level 1, 65-67 Foveaux St Surry Hills) 离Central Station 200米

费用 － 地产开发研究学院学员免费; 非学员( 全费$98, Early Bird $48)

报名 － 邮箱：[email protected];电话：0416 157 138 (Irene)

关于澳洲地产开发研究学院（ Property Develpment Research Centre of Australia)是一家专门从事于地产开发研究及教育的研究机构。学院关注地产市场及政府规划动态，分析开发热点区域及开发潜力区域。学院院长及在任讲师均为地产开发行业领军人员，总结一套完整的开发系统理论，重点分析开发风险，评估回报，降低开发项目风险，提高收益率。学院学生遍及地产开发各个行业，被视为地产开发商力量凝聚的平台。