【投资常识】EB-5资金占比与项目资产负债率

2015年09月08日 美国投资移民EB5经验谈




作者:兆龙移民团队(兆龙独家一手原创,版权所有,如需转载,请注明来自兆龙移民)


一个EB-5投资项目的内在质量,既是移民公司在引进该项目时的考察核心,也是客户在选择项目时的考虑重点。判断EB-5项目质量的指标有多种,今天谈一下资产负债率。


为什么资产负债率是最重要的指标之一?举例来说,当一个项目的EB-5资金只占该项目总价值的10%的时候,是不是可以反过来说明EB-5资金有10倍的项目资产做保障呢?答案当然不是,除非这个项目中除了EB-5以外没有任何其他债务或银行贷款。看看下面的三个图,在这三个柱图中,EB-5都只占比10%。金色代表开发商的本金,绿色代表EB-5资金,红色代表银行贷款等高级债务。本金、EB-5资金及贷款的比例和优先位置分别如下表:



在三个项目模型中,均可以说EB-5资金的占比“仅”为10%,项目总价值为EB-5资金的“10倍”,但EB-5的地位和安全性却有本质上的不同,所以如果我们用交通信号灯的红黄绿来区别它们的安全性:


1. (绿色)项目一除了10%EB-5资金外,项目其他90%资产全部为开发商本金投资,最安全的资本构成,可以真正称作“项目价值为EB-5资金10倍”的项目


2. (黄色)项目二:除了10%EB-5资金和20%的开发商本金外,还有70%的银行贷款,项目的“净值”(项目总价值减去银行贷款后)为项目总价值的20%,同时银行贷款具有优先地位。这样的资本构成,风险性要大于项目一,但小于项目二,实际风险如何要具体项目具体分析,不能一概而论,因为评判一个项目质量优劣的指标有多重,没有任何单一的标准是决定性的这种资本构成反映了目前市场大多数EB-5项目的情况,只是各种比例有所不同。


3. (红色)项目三除了10%的EB-5资金外,还有90%的银行贷款,无任何本金投入或项目“净值”,这对EB-5来说是风险性最大的资本构成方式


综上,大家可以看到,虽然这三个项目都可以说EB-5资金的占比‘仅’为10%,但“项目总价值为EB-5资金的10倍”这样的表述,如果是要用来证明EB-5资金是非常安全有保证的话,则是完全不对的。抛开项目中的贷款数量、项目的负债率、及不同资金的优先顺序,来谈论项目的EB-5占比是不准确的。一个EB-5项目,必须经过层层的专业分析,才能正确评判它的可靠性。项目的负债率是其中最重要的指标之一,但不是唯一的指标。其实,EB-5投资与其他各种投资的原理是一样的,用我们国人都熟悉的股票投资来举例,如果一只股票,它的市值为100亿,是不是就说明它的实际价值为100亿呢,当然不是。如果这个公司有80亿的银行贷款,那么这个股票的净值,也就是实际价值、或真实价值仅为20亿。当然,如果这个公司为大家提供了一个美好增长前景,也就是说,大家投资的是未来,那就是另一回事了。




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