六个信号显示悉尼房市已冷,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

在房地产市场，时机就是一切。所以今年7月份《澳大利亚财经报》就选择了6项指标来帮助买家来把握火热的悉尼房地产市场入市和出场的时机。

从那以来，这6项指数都显示全国各大城市房价领涨的领头羊-悉尼房地产市场，已经明显冷却了。

清空率

6个指标中最好的指标就是拍卖清空率。

自从《澳大利亚财经报》7月份发表那篇文章以来，悉尼房地产拍卖清空率已经掉落到了3年新低，59.2%。

今年5月份市场还白热化的时候，悉尼房地产拍卖清空率达到了峰值89.2%。

Domain高级经济学家Andrew Wilson博士对这些数字发表了一番直白的谈话：

“这是悉尼房地产市场有历史以来最快、最深的跌落-这样说应该够清楚了。”

在悉尼某些区域，比如山区，拍卖清空率已经达到了27%这样的低点。

而拍卖清空率还会跌到什么样的程度还是个未知数。

“在2012年，当时的市场比现在更有秩序，当时拍卖清空率达到过59%，但现在还没有低。”

价差

下一个指标是拍卖场上成功售出的成交价与卖主的保留价之间的价格差。

这个数据更加敏感、更加难以采集。作为一个例子，西悉尼一栋3睡房小独立屋（5 Boronia Rd, Bossley Park),上周末以73.5万价格售出，而保留价是75万。

卖出这栋独立屋的代理Sam Tea说，这个结果挺好。

“业主很实际并了解合适的价格，所以他挺高兴。大部分其它业主可能会给这栋住宅设置80万的保留价。”

存量房以及出售速度

另外一个影响业主心里价位的关键数字是供应，也就是说存量房数量。

按RP Data 房地产市场指标数据，悉尼存量房数量比1年前高了3.8%。

由于季节性原因，把存量房数据与7月份比不大公平。冬天人们一般不大出来买房。但是，另外一个值得考虑的指标是销售时间。

如果你7月份把房子上市，那时只需要25天就可以卖掉。如果你本周刚刚把房子上市，那28天内都不会卖掉。

这显示市场在进一步冷却，因为春天通常有很多买家，在这个时间卖房时间通常会短。

买家类型

当悉尼房地产还火热的时候，投资者占了买家的一大部分。如果他们消失了，那市场就冷了。

官方房贷数据显示投资者是房地产市场上买家的关键。

在7月份，新州市场上62%的买家是投资者。这比5月份的峰值62.5%稍低，并比一年前的57%高。

现在这一数字已经变了。

在8月份，新州市场上54.9%的买家是投资者，重新贷款未计算在内。

自主房贷款上升了1.9%，而投资者房贷下降了0.6%。

但是这一些数据有可能含混不清，澳大利亚统计局说“一些银行将房屋贷款重新分类，将一些本来是投资者贷款的重新划分成了自住房。”

澳大利亚最大的批发房贷代理AFG也注意到澳大利亚审慎监管局对借贷设置的新标准已经把投资者贷款占总贷款比例从3年平均值38%降到了33%。

利率

监管对买家构成有重大影响，但没有什么能比的过利率。

大银行已经提高了投资者贷款利率，但储备银行利率走向才是市场关注重点。

按照澳大利亚股票交易所30天银行间现金利率期货-人们在这里赌储备银行会怎样调整利率-81%的人预期储备银行下一次议息会议上不会降息。而在10月份的时候，还只有53%的人预计不会降息。