负扣税- 房地产的美好谎言,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

关于负扣税——房地产业想让你相信的谎言。

Danielle Wood, Grattan Institute and John Daley, Grattan Institute

工党出人意料地在周末宣布，将会把负扣税限制在新建房屋以及会把资本利得税折扣消减一半。由于负扣税不再是一个政治上不可触碰的话题，政府也暗示可能将在同样方向上推出政策。但是就算是这样，那些利益相关人士推出的半真半假的谎言还是再次涌现试图浑水摸鱼。

按房地产业界的说法，你会相信在房地产方面的税务折扣单方面推动了房屋供应，压低了房租并给中低收入者提供了积累财富的机会。而实际上，这些花费巨大的税务折扣造成房地产市场上的投机盛行，降低了首次置业者的支付能力，而主要受益者是高收入者。那么为什么这些谎言还这么流行呢？

谎言一：改变负扣税政策将伤害普通房地产投资者

如同很多谎言一样，这一谎言内也混杂这某种程度上的事实——确实有很多中等收入者采用负扣税——但是说中等收入者是负扣税政策的主要受益人这一说法是在统计数字上玩弄花招。

政府本周指出，大部分采用负扣税的纳税人年度收入低于10万澳元。如果考虑到90%的人口收入都不到10万澳元，你就不会对这个说法感到那么惊讶了。年收入10万澳元是相当高的收入水平。而年收入在10万澳元以上的人群采用负扣税的比例比年收入10万澳元以下人群的比例高得多。

伴随着这一谎言的还有，这一说法用可纳税收入来衡量税务好处的分配。采用负扣税的人可纳税收入低是因为采用了负扣税。这也解释了为什么可纳税收入为0的人群中，拥有负扣税房产的比例如此之高——他们申报的亏损巨大以至于可纳税收入都成了0。如果我们调整一下，看看负扣税以前的收入，那我们们就可以看到，负扣税的绝大部分利益都去向了高收入人群。收入最高的10%人群收取了负扣税政策50%的利益。

资本利得税减免就更是偏向富有人群了。收入最高的10%人口得到了资本利得减免70%的利益。

那些投资在房地产上的护士、教师等普通人呢？其实他们只有一部分投资了负扣税房产。12%的护士和9%的教师有负扣税房产。他们采用负扣税的比例比其它一些职业，例如麻醉师（29%）、外科医生（27%）以及财务经理（23%）低得多。而且那些高收入职业从中获得的利益也高得多，麻醉师用负扣税减少的应付税款比教师高了10倍。

谎言二：负扣税提高了新房供应

房地产业称对投资房的税务减免鼓励了新屋建设。如果这是真的话，那首先这就是一个效率很低的手法。房屋贷款中有93%是用来购买二手房的。

由于负扣税增加了房屋价格，这可能鼓励了一点新屋建设。但是新屋建设的瓶颈并不是因为房地产利润低，而是土地稀缺以及在内城区以及城区周边的规划以及建筑许可。在这么一个供应首先的环境下提供税务优惠只会造成有限供应的激烈竞争。

不管怎样，有很多政策可以增加新屋供应。工党允许新建房屋继续申报负扣税的政策就是其中之一。

谎言三：负扣税压低了房租

持续时间最久的谎言就是负扣税压低了房租。

为了理解这一谎言的来源，我们不但要看经济学，还要回顾一下历史。

房地产业宣称Howke政府在1985年限制负扣税时造成了房租上升。但是这一说法只是以悉尼的视点来看的。确实，在那段时间房租在珀斯大幅上涨，在悉尼出现了一些上涨，但在考虑通货膨胀率后，墨尔本房租在那段时间保持稳定，而阿德莱德和布里斯班出现下降。在悉尼和珀斯，人口增长以及由高贷款利率造成的住宅房屋建设短缺，而不是该政策，才是造成房租上升的原因。

房地产业还宣称如果限制了负扣税，那么业主会试图把上升的成本中的一部分转移到房租中去。他们会成功么？

房租实际上取决于租房市场上的供需平衡关系。房地产和其他市场一样，回报决定了资产价格，而不是资产价格决定回报。房租并不会为了保障业主的回报率而上涨。

很多其他有着正回报的投资房业主不会交更高的税。租客会威胁离开。所以租房市场上的竞争将会限制房租的实际上升。

一些投资者可能会因为税务折扣没有以前那么好而卖出。这可能会压低房价，但是这并不会推高房租。每当一个业主卖出，就有一个租客买入。所以待租房少了一个，租客也少了一个。因此在租房市场上的供需平衡没有改变。实际上，改变负扣税带来的一个好处就是首次置业者买房会更容易了。

工党提出修改负扣税及资本利得折扣非常勇敢。但是直到这些改变被实施以前，房地产业都会试图用这些半真半假的谎言来搅混水，而大部分普通澳大利亚人都会受损。