过去的十年，是中英房地产市场实现“租、买、售、投”华丽转身的十年。中资机构在伦敦购买大型优质商业资产的资金量以每年复合增长率高达94%的速度递增，成为英国这个全球资本市场上一支举足轻重的新生力量。其中，作为全球房地产最大的顾问咨询机构，财富500强上市公司，世邦魏理仕（CBRE）伦敦中国企业部参与并见证了众多中国大型金融机构和企业在伦敦投资收购金融城核心资产的成功交易。
《英国房产与投资周报》记者独家专访了世邦魏理仕欧洲/中东/非洲执行董事张绍迁先生（RichardZhang）。当记者问他：靠什么赢得90%中英房地产交易，又是如何做到每笔交易都超过收益率预期呢？张绍迁先生笑谈：“因为，我们只做正确的交易！”他说：“顺势，我们是顺中英大势而为；专业，全球顶级操盘水准；团队，打造世界级中英混合战队。”因为拥有这三样“秘笈”，所以CBRE一直是行业领跑者。
图说：CBRE 欧洲/中东/非洲执行董事 张绍迁先生（Richard Zhang）
作为顾问参加中资机构进入伦敦地产最早、并占有绝对市场份额的团队领军人物，世邦魏理仕伦敦中国企业部创始人张绍迁先生因其卓越的业绩，2015年被英国最权威的专业房地产杂志《地产周报》(PropertyWeek)评选为“英国房地产界40位40岁以下的最具影响力（FortyUnder 40）”的人物之一。他同时还担任英国48家集团俱乐部房地产行业特别顾问，英国华人房地产协会特别顾问等。
制度和资产优势
伦敦是“房东的天堂”
《英国房产与投资周报》：近年来，伦敦作为全球一类投资市场，持续受捧。请问，根据您的经验和分析，伦敦具备哪些优势，让中国投资者趋之若鹜？
张绍迁：伦敦在全球房地产投资市场处于遥遥领先的地位，受全球资本市场青睐，得益于以下几点：
第一，市场透明度全球最高，超过美国。
第二，对于投资者而言，英国伦敦是“房东（业主）的天堂”。投资者作为房东，收取房租之后，基本上没有成本。而且行业规则是房租只涨不跌。甲级写字楼10年期起租或更长。
第三，市场流动性很充分，在伦敦有房地产资产，你永远可以快速变现。
去年，整个伦敦中心区写字楼的交易量约为164亿英镑海外买家比例明显高于任何其他国际门户城市。
第四，根据行业的总体反映，伦敦市场国际化的友好程度及投资资产安全程度全球最高。伦敦被称作Safe Heaven“避险天堂”。
第五，英国的税务政策非常有优势，尤其是和美国相比。
第六，英国房地产市场的包容、自由程度绝对世界第一。行业理念是：房东的天堂，交易双方都收益，政府最少的行政干预。
伦敦的优势还有很多，如地缘伏势，文化吸引力，全球多个领域行业规则制定者，交通，教育，民生安全等，各方面都促使其成为全球最受喜爱的投资目的地。
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有没有泡沫
市场说了算
《英国房产与投资周报》：正如您所说，伦敦的地产项目在全世界受青睐，市场持续上涨，于是有一些分析人士开始认为伦敦房地产的价格过贵，或存在泡沫，您如何分析？
张绍迁：伦敦房地产市场的交易量在过去的十年里大势上呈持续上涨。但持续上涨并不代表市场交易就没有起伏。至于这其中有没有泡沫，不是靠谁猜测，而是市场说了算。有人质疑伦敦的资产贵，那简单的将去年所有的投资产品回报率做个对比，大部分投资产品在去年是赔钱的，比如股票、黄金、银、铜、铁，所有贵金属、有色金属和钢铁；而房地产，特别是伦敦写字楼的总体回报收益是所有投资载体中最高的。如果说伦敦写字楼的价格贵，有谁能找一个比它更好的产品来？
《英国房产与投资周报》：难道伦敦市场是完美的，没有任何风险吗？
张绍迁：这世界没有任何事是完美的，风险无处不在。目前看来，欧盟公投还是个悬念，而且目前形势不太乐观，但是我还是坚信英国不会脱离欧盟。智者，永远选择正确的路。
从中国投资者的角度考虑，2016年的不确定性更复杂。但是，强大的中央政府对中国企业走出去做海外投资战略的决心和能力是不会动摇的。
再有，就是人民币汇率问题。对于转型中的中国经济和人民币国际化历程而言，SDR既是人民币在国际舞台上用能力和实力说话的“面子”，又是中国深化金融体制改革、扎扎实实做好经济的“里子”。有“面子”有“里子”，海外强大的人民币需求中，投资全球一类市场不动产，毫无疑问，仍是“优中之选”。
许多问题，看似不确定的因素，但对中国资本进一步走出来，或者对个人海外投资，其实是有积极的促进作用。
图说：张绍迁先生受招商银行Top500私人银行客户年会特邀（左三），作为海外地产投资主导演讲嘉宾出席演讲。
未来几年赚钱
靠的是专业技术
《英国房产与投资周报》：根据您这么多年帮助大量的中国机构在英国成功投资的经验分析，投资者要想在英国取得成功，需要注意哪些方面的问题？
张绍迁：要想在英国市场上取得成功，必须非常清楚地知道这个市场的规则，然后找到能够代表并保护自己利益的专业服务机构。作为全球顶级的专业服务机构，CBRE的口号是“无可比拟”，因此我们从来都不仅仅是帮助客户买下一个优质资产，而是我们还掌控并预知这个资产的未来。
作为投资者：
在伦敦市场最首要面对的问题是如何买到优质资产，而不是花多少钱买到优质资产。主要原因是伦敦市场面对的是全球成熟的买家，现金和资产的流动性是非常健康和积极的。
其次，规避交易过程中以及之后可能面对的所有风险，这中间，财务及税收架构，会有很大的不同，专业的房地产顾问咨询机构会全方位地保护买家的利益。
在技术操作层面，未来几年的趋势，谁有专业技术谁赚钱。当资产价格达到一定程度的时候，大家就要博以技术，看谁最会管理，会灵活运营资产。
同样资产在不同机构手里，会有不一样的命运。所以，专业机构的价值是让资产保持收益、抗风险增值、最佳时期退出，为资产“量身定做”的管理方案。而完成这些需要有强大的专业团队，强有力的、全方位的地产知识与技术，对CBRE来说，这就是我们的角色，能给客户带来的最大价值。
伦敦热点潜力区域何在
三个Location的含意不一样
《英国房产与投资周报》：根据您已经主导的中国大型中资机构成功投资的情况看，中资企业青睐哪些区域的哪类项目？像您提到很多项目在金融城，您觉得接下来哪些项目/区域值得推荐给中资企业？
张绍迁：从当前的市场状态看，第一受欢迎的是伦敦金融城，以Bank(英国央行)为核心的区域。这是伦敦作为国际金融中心的最主要的因素，基本上所有大项目都集中在这。
另外，介于伦敦西区商圈(West End)和金融城之间的Farringdon、Holborn一带，是增值潜力区。这个区域前些年增幅最快，目前开始赶超金融城的水平。
在未来几年最有潜力的，第一要素还是要离传统的金融城核心区近，第二是新的横贯城铁。毕竟交通是改变人们生活格局的首要因素，围绕着公共交通一定还有潜力。
除了伦敦核心区以外，City Fringe科技城，从金融城北部King’s Cross到Shoreditch，再到Aldgate，顺着这个沿线下来到南岸SouthBank这一圈，是升值潜力最大的，因为有整个新兴产业和传统的艺术、历史文化的积累，以及地理位置的优势。
针对个人投资者，我们常说房地产投资Location，Location，Location。这三个Location的含意各异。第一个Location是宏观区域。第二个Location是具体的位置。比如对我来说，地铁站步行10分钟以外的要谨慎考虑。第三个Location是要涉及到整个社区、衣食住行等方方面面。再有，从中国人的角度出发，风水上更有讲究。
图说：张绍迁先生受世界知名学府 – 伦敦政经学院LSE特邀，作为中国投资英国房地产领域权威主讲嘉宾出席演讲。该年度论坛由中国银行伦敦分行赞助主办（右一为48家集团主席Stephen Perry，左二为英国投资总署中国业务资深董事Katie Lee）
积累优秀投资者的形象和信誉
路子会越来越宽
《英国房产与投资周报》：接下来英国政府扶持几大田园新城的建设，以及伦敦市交通局规划的大型项目，您觉得中资企业有没有参与这些项目的可能，在参与过程中如何能更顺利？
张绍迁：都有。我刚好收到英国《地产周报》(Property Week)主编的邀请，在今年5月份的一个包括伦敦、曼城、伯明翰等主要城市政府官员参加的高端论坛上做主讲嘉宾，内容就是怎么把政府更多的土地资源，转化成商业或者住宅用途？以及怎么在这个过程中转化的更好，以吸引更多的海外投资？
英国政府这么做，对中资机构和投资者来说，一定是好事。但最重要的，还是信誉第一。去年个别中资机构中途撤出交易，有很坏的市场影响。伦敦市场从来不缺钱，如果信誉不好，是很难立足在伦敦这个国际舞台上的。
英国政府在选择潜在合作者的过程中，尽管公开透明，但也会侧重考虑熟悉的，有信用的，对市场规则，行业规范熟悉的企业。还有一种可能的优势，就是现金充沛——完全做被动投资者，把钱拿来后，全权让专业资产管理公司操作管理。对于很多中国企业来说，从来英国投资的第一天开始，就维持一个优秀投资者的形象和信誉，你会发现在伦敦这个国际舞台上，脚下的路会越来越宽。
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