随着外籍投资评估委员会政策FIRB（Foreign Investment Review Board’s rules）的最新修订，对准备在澳洲买地重建的本土开发商可谓是晴天霹雳了！

去年年终才被悄然引入的澳洲外籍投资政策改革重新阐明了在现有的投资框架下，仅有一栋旧房的原址基础上重新建一套新房是不会被FIRB评判为新房了。

最近几年来澳洲投资的中国投资者络绎不绝，而最近新出的购房政策又将给投资者甚至房地产市场带来哪些影响呢？

新闻中把FIRB“独栋新房”的规定作了一个说明，并说明此规定对澳洲房市将产生重大的影响，特别是那些特别看重中国买家的开发商和中介。

新规定阐释，一幢修建的新房来取代被拆毁的旧房“通常情况下并不能被视为新房”。这样一来，外国买家将只能被允许购买新建房产、楼花或者空地，资金丰厚的外国买家可能因此被拒绝在购房的大门外。

一些墨尔本开发商据称有些手足无措，他们购买了价值数百万、甚至上千万的房产，比如在Glen Waverley区，本来打算重建豪华房产。现在他们原本计划的中国买家市场仿佛无法购买。

简单说，FIRB的初衷就是看购房者是否增加了澳洲房源数量，而这种将一栋旧房子推到重建一栋新房子，显然不符合FIRB政策的初衷！而如果一块地上推到盖两个townhouse或中低密度公寓则都被认为是新房，因为原则上是增加了澳洲的房源数量。但是如果把一个旧的无法住人的房子推到建一个又大又新的豪宅，算不算是增加澳洲房源数量呢？很多中介对此还是感到很迷惑，可能只有在进一步试水阶段才能判断出FIRB的定义标准。同时受影响的还包括Balwyn, Canterbury, Mt Waverley等华人热门区域。

FIRB在审查每个外国人在澳购房案例时奉行指导原则就是：看该购房行为是否“增加了澳洲房源（increase Australia's housing stock）”，意思就是海外投资者购买的房屋要增加住宅供应量。

对于尚未动工开发商而言，他们还有可能将项目更改为联排别墅。由于联排别墅的房屋总数超过了土地原有房屋总数，为增加了市场上房屋的数量，因此可以被认定为“新房”。

也就是说，如果本来这块地上有一个房子，你推倒了，必须至少建两个房子，要是这块地上本来有两个房子，你推倒后必须至少建三个房子，以此类推。

那么，2016年2月9日后海外人士究竟能买什么样的房子？怎样买房呢？以下来整理一下吧~

第一点

除了澳洲永久居民，澳洲公民和新西兰公民以外的外籍人士买房，都需要申请FIRB。

2015年12月1日后：

在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者，须缴纳5,000澳元的申请费；

购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者，须缴纳1万澳元的申请费；

购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元须再额外增加1万澳元的申请费。

必须先申请FIRB，得到批准后，方可购买房产！

第二点

一般购买新房都可以无条件获批，并且对买下的新房数量没有限定。

而二手房的购买则受到很大限制。海外人士一般不允许在澳购买二手房。

除非你持有一年以上居澳签证，例如学生签、工作签，则可以购买一套二手房作为自住，但是在签证到期之前三个月必须卖掉。

如果你没有一年以上签证，例如可多次入境的旅游签，则只可以购买新开发的房产。

此次对“新房”的重新定义对留学生基本没有任何影响，因为留学生购买房型多为近学校的公寓与排屋(townhouse)，而不是这种拆了重建的高档洋房 (house)。

第三点

此次关于“新房”重新定义后，海外人士可以购买如下类型房产。

“新房”是由开发商开发建造的，从未被交易过的房产。翻修或新装修的房产不能算作“新房”，一块土地上，将原有的房屋推掉，重新建造，这套房产也不能被算作“新房”。

也就是说：一块土地上，新建房的数量大于推倒房的数量，海外人士可以购买，反之，则不可。 

在新规定义的“新房”下，海外人士可以购买楼花、空地或者重新开发项目。

楼花，在澳洲也叫期房，是指一项地产开发项目在动工兴建前先交订金，分期付款方式销售出的房屋，实际上就是未完成的房屋。因为有如开花（付钱）才结果（建成），所以有了楼花这一说。

澳洲购买楼花，优势很明显，如可以有缓冲期准备余款，投资门槛低，早期以很少的现金投资非常有前景的区位等。