与工薪阶层相比，自雇员工通常拥有更高的资产净值。但是，由于按揭贷款规则发生改变，加国275万自雇人士越来越难以从特许银行获得按揭贷款。不过，披露更多的财务信息或许能够帮助自雇人士符合申请要求。

总体上，自雇人士要在加拿大主要商业银行申请按揭贷款的难度相对较大，其主要原因是银行担心自雇人士没有稳定的收入来支付月供。还有一些贷款机构则不愿意处理自雇人士的按揭申请的原因是他们要填写的申请材料繁多，处理起来没有其他申请者得快。在这些贷款机构看来，自雇人士也许不是理想的按揭申请者。他们能获得的按揭利率很有可能比在官方网站上公布的利率高。一般认为，贷款机构很愿意贷款给那些被认为“高质量的借款人”(有报税稳定收入的客户)。这些贷款者之所以被贷款机构所重视，是因为他们通常有被贷款机构所认可的稳定收入和完美的信用分数。不过，自雇人士可没有这么好的待遇了，他们因为是不那么受贷款机构欢迎的客户，他们可能需要花费大量的时间来寻找适合他们的按揭贷款产品，而且光准备文件就可能使他们感到焦头烂额。在与贷款机构谈判时，他们也可能感到身心疲惫。

在2012年夏季，金融机构督查办公室(Office of the Superintendent ofFinancial Institutions)引入了Guideline B-20按揭规则，要求受联邦监管的银行收紧按揭贷款和房屋净值信贷额度的批准程序。按照B-20按揭规则的规定，银行在放款前必须对按揭贷款申请人的收入证明进行更严格的审核。

对于自雇人士来说，这个新规给他们带来了难题，因为他们通常都会通过将经营开支和个人扣税额最大化减少自己的应纳税收入。由于他们的报税表与实际收入存在差异，因此自雇人士大多是通过“自述收入”申请获得按揭贷款，该申请计划要求申请人自己申报收入，并提供商业登记号码或企业章程等信息证明自己的自雇职业有保障。

目前，虽然自雇人士仍然可以在一些银行申请自述收入按揭贷款，但按照B-20按揭规则的要求，在不购买加拿大按揭及房屋公司(CanadaMortgage and Housing Corp.) 、GenworthCanada或CanadaGuaranty的按揭违约保险的情况下，自雇人士只能贷到房屋买家的65%，这比该规则实施前减少了10个百分点。

如果购房者的首付不足35%，按揭贷款保险就需要投保，而贷款申请人必须符合保险机构的审核标准。例如加拿大按揭及房屋公司只允许从事自雇职业不到三年的人士进行自述收入申请。而从事自雇职业超过三年的人士，只能通过净应税收入申请贷款。

很多B级LENDER并不受B-20按揭规则的影响，因此在无需按揭违约保险的情况下，许多信用社仍可为自述收入申请人提供高达80%的按揭贷款。很多人会听到一些经济状况不错的老板或者创业者在购房贷款的时候,常常抱怨自雇人士准备贷款申请材料的繁琐和无奈。

好消息是，近来，越来越多的贷方信托机构，降低了门栏和首付要求，为这部分人敞开了大门，让您置业的美梦成真。

自雇人士定义 

加拿大一般对两大类人士定义为自雇人士，第一种是自己做生意的人，例如开各类型公司、开餐厅、经营便利店等。另外一种就是拿佣金的销售者，例如房地产经纪和保险经纪。但是值得注意的一点是，加拿大税法里的自雇指那些个体或合伙，并且在个人T1税表里申请了生意收入的情形。也就是说，在税务上决定一个人是否属于自雇的关键是看申报收入的类别，而不是看实质上的受雇或自雇关系。因此，理论上任何人在T1税表申报任意数目的生意收入，就算自雇。

目前市场上所有具备发放贷款能力的近百家大小金融机构，分为A类（ASide）和B类(BSide) 两类。

A类：包括五大银行在内，信用良好（以信用分620分为界）以及符合其他条件，比如首期条件等的借款申请人，可获得其收入4至6倍的贷款，最长还款期限为30年。

但若还有其他贷款，如车贷、学生贷，LOC等等，则将从现有贷款中扣除。这使很多申请人借不到他们所期望的贷款额度。无法从A类机构获得贷款的申请人，不少就转而选择B类贷款信託机构。

B类：安省这些B类中小型贷款机构数量有几十家之多，他们审批贷款较为宽松，一般情况下，不需要申请人提供政府的税单，贷款额度更有可能高至房价的85%。

不过，B类机构提供的贷款利率较高，一般而言比A类高出1%至1.5%，以目前而言，利率在3.04％到4.99%之间。B类机构更看重的却是借款人所要购买房产的估值，以及对于整个房地产市场发展动向的预测。他们相信，一旦借款人断供，按目前大多伦多地区房价趋势，他们可将房产收回再出售（银行拍卖），取回本金之余，还可有盈利。

在贷款方面，B类机构较为宽松，按不同情况或批出85%贷款的情况也不少见。由于五大银行审批贷款已近苛刻程度，目前通过其他A类以及B类金融机构贷款的比率大幅上升。不过亦是对安省及大多伦多地区楼市的预测，该类机构往往对于独立屋的贷款申请审批较快，首期要求较低，而共管大厦及Condo的贷款申请，则需要25%这样较高的首期，这是因为不看好该类楼型走势的原因。

对于目前市场利率是否仍会下调，认为很难预测，但一般加国的通胀率（Inflationrate) 会控制在3%以下，目前A类银行的利率皆在2.4%--2.9%左右，这样的利率几乎可理解为银行免费借款。

我们认为，只要利率是低于3％，就属于极低的利率，那么投资人应该能借多少就借多少。或者说是多借多利的概念，这个概念放在现今的房地产投资上，也可认为是非常正确的。

那么，自雇人士如何才能提高自己获得按揭贷款的几率呢？

提供完整和有效的财务和税务文件至关重要。A级银行通常都会要求客户提供加拿大税务局最新的评税通知书，和过去两年的财务报表。

B级银行一般会要求客户提供银行银行对账单，以证明会有固定收入进入其银行账户。

自雇人士申请按揭贷款时必须确保自己提供最新的收入及营业税证明，以证明自己没有欠税。此外，他们还应该做好解释自己生意的准备。

自雇人士能够清楚解释自己生意的细节，例如收入、开支、何时能够收支平衡、以及自己企业的里程碑事件等非常重要，这些信息有助于专业人士帮助你确定明智的解决方案。

银行了解的信息越多，就越有助于自雇人士获得他们想要的按揭贷款。有些贷款机构允许申请人将汽车费用、资本成本补贴或房屋开销计算到收入中，从而可以令申请人有资格申请他们想要的按揭贷款。

很多B级LENDER并不受B-20按揭规则的影响，因此在无需按揭违约保险的情况下，许多信用社仍可为自述收入申请人提供高达80%的按揭贷款。

随着移民政策的利好消息，多伦多的房市还是风风火火，人气超旺。自雇和现金人士一定要早做准备，与自己认可的房贷专业人士充分沟通， 至少三月到半年以上为好。

如果您有房贷方面的问题，请致电Sally  Han, ＭＢＡ，ＣＡＡＭＰ成员。就职于加拿大最大的贷款公司：MortgageAlliance ，她是资深的房产理财顾问，全职房贷经理。