英国地产牛市是否即将结束?第一季度投资报告揭分晓

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-09 英国房产周刊


由于投资者陷入复杂的境地,投资额降至三年内最低水平。

 

英国商业地产的牛市是否即将结束?根据英国权威的商业地产资讯商地产之星(CoStar)的数据显示,似乎答案是肯定的。2016年第一季度投入到商业地产的有121亿英镑,投资金额与2015年同期相比下跌26%,是自2013年第二季度以来最低的季度额,延续了我们在2015年下半年报道的投资减缓趋势。 同时,各类地产的平均收益也在这一季度出现了三年来第一次的上升。

 

种种因素影响使得投资者越发谨慎,尤其是六月脱欧公投带来的不确定性,以及认为英国相比其它国家处于地产周期的更高点的看法。另外,海外投资金额跌至2013年第三季度以来最低水平,这标志着大笔海外资金涌向英国商业地产的现象终于开始减缓。

 

投资者的谨慎心理最显著地体现在零售地产类别。虽然对零售地产的投资已经下降了有一段时间,但第一季度投资出现了新低:交易额仅16亿英镑,为最近三年来最低的一个季度,且仅占总投资额的14%,远低于2008-2011年时平均每季36%的水平。 尽管通货膨胀和失业率走低,投资者仍对零售业的结构性问题以及网上销售对实体店铺需求的影响十分警惕。因而,明显地零售地产投资趋势的减缓并非单一地因英国脱欧共投而导致。

 

在2016年第一季度,大部分区域性城市的投资额都有所下降。然而,西米德兰郡、英格兰西北部以及西南部皆有所上升,并以8.09亿英镑创下了六大城市办公楼投资自信用危机以来第四高季度投资额的纪录。与之同时,伦敦的情况较为复杂: 金融城和船坞区(新金融城)的投资跌至自2011年第三季度以来的最低点,这在部分程度上是源于对英国脱欧的担忧,而西区和中城区的投资则较为强韧。

 

反常的是,虽然投资有所下滑,但全国的租赁市场却相较活跃,这几乎与两年前的趋势完全相反。很多市场的闲置率可与2007年商业房地产市场高点时的低闲置率相比,这将刺激着租金的增长。因此就相对价值来说,房地产仍具有吸引力,当脱欧的不确定性在下半年消除以后,投资活动应会恢复较强劲的势头。




地产之星第一季数据重点


  • 2016年第一季度英国商业房地产投资额为121亿英镑,与2015年同期相比下跌26%,也是自2013年第二季度以来最低的季度投资额。

  • 刚过去的两个季度的总投资额(300亿英镑)与上一年的同期相比下跌了25%。

  • 境外需求在第一季度中有所降低 - 海外投资额40亿英镑,是自2013年第三季度以来最低的一季。这很大程度上归咎于来自美国的投资大幅降低。

  • 在所有投资类别中,办公楼以46%的比例占据主导地位。然而,工业地产及“另类地产投资”却是唯一表现超越其五年平均值的两个类别。

  • 零售地产的投资额则萎缩至16亿英镑,是自信用危机以来第二低的季度投资额,比该类别的五年平均额低46%。

  • 六大城市的办公楼投资额与上季度相比增长18%,至8.09亿英镑,比五年平均额高76%。相反地,伦敦市中心的办公楼投资额与上季度相比下跌28%,比五年平均额低10%。

  • 所有地产的平均收益率在2016年第一季度爬升了0.15%,达到6.80%,这次是三年来收益率的第一次上升。




境外需求在第一季度暴跌


2015年可能是海外投资者对英国商业房地产投资记录性的一年,但是2016年的一开始就已经充满了挑战 - 海外投资额在第一季度与去年同比下降44%。40亿英镑的海外投资额是自2013年第三季度以来最低的一个季度,远远低于之前三年的每季平均投资额(62亿英镑)。即便如此,该季度最大额的两宗交易仍然是来自于境外资本,包括新加坡丰树房地产信托投资以4.12亿英镑买下的学生公寓组合,以及澳洲超级养老金以3.71亿英镑收购的伦敦国王十字中心小区的36.5%股份。相比之下,受到英国本地房地产公司和基金的需求的驱动,英国境内的投资份额为64%,是自2014年第三季度以来的最高比例。




自2012年第四季度来,2016年第一季度是美国第一次掉落英国商业房地产海外买家排名的榜首。 美国的投资额在这一季为5.55亿英镑,仅为2015年第一季度的六分之一,也仅是过去两年间季度平均投资额27亿英镑的21%。这其中的原因包括在英国能获得较大额回报率的机会减少,以及投资组合交易的数量降低(这是美国投资商过去两年间偏爱的资本部署方法),这些因素使得英国商业地产对美国投资者的吸引力大打折扣。


中国,尤其是私有的中国基金,在第一季度投资7.16亿英镑,成为英国商业地产投资的领头人,主要得力于复星集团斥资2.975亿英镑收购位于伦敦金融城的托马斯摩尔广场。然而,由于中国机构性投资者以及台湾投资者不再那么势在必得,中东投资者仍然相对安静,而一些几年前大量购入项目的马来西亚买家正开始将资产出售,以往大笔资金追逐英国商业房地产的现象正在降温。






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纳华律师事务所(Nabarro LLP)共有合伙人110位,律师330位,是英国提供综合商业服务的老牌律师事务所之一。

纳华的地产以及地产投资基金团队共有50位合伙人,183位律师,拥有英国律师事务所中最大的地产律师团队。纳华的商业地产团队连续两年在Legal 500的排名中,在决大多数地产类(包括综合商业地产、开发以及投资以及地产争端解决等)指标中排名第一,当之无愧地被评为全年最佳地产律师。法律专业期刊Legal Week将我们评为2015年年度最佳律师。另外我们所也被知名业内期刊Global Private Equity Real Estate评选为2014年欧洲最佳律师事务所(地产交易)。  

团队律师经验丰富,我们参与了众多来自中国大陆、香港和台湾的项目,无论是核心资产投资或是住宅、办公楼开发,亦或者是投后管理。我们拥有独立的中国项目团队。团队里有3-4位可以使用中英文作为工作语言的律师,确保和国内的工作团队保持顺畅的沟通,实现无缝衔接。






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