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　　近日，美国亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询集团(Rosen Consulting Group)联合发布了《破土而出——中国对美国房地产投资》(Breaking Ground: Chinese Investment in U.S. Real Estate)，报告提供了中国对美房地产市场的投资现状和未来走势的综合分析。

　　美国拥有世界上最大、最具流动性、最稳定的房地产市场，因此受到了中国开发商、机构投资者和个人投资者的青睐。2010年以前的中国对美房地产直接投资低到可以忽略不计，在过去的五年间则经历了惊人的增长。

　　中国对美国商业地产的收购从2010年的5亿8500万美元飙升至2015年的85亿美元。

　　2015年，中国与挪威并列成为第三大对美商业地产收购国，排在加拿大和新加坡之后：

　　地产类型

　　在收购地产类型方面，2010至2015年的数据显示，办公楼交易量仍独占鳌头，特别受到中国机构投资者青睐。紧随其后的是酒店和开发用地。与美国及其他国家投资者不同，公寓楼并不很受中国投资者欢迎。工业类地产的交易量主要由中国人寿及平安保险在美国的两大宗收购案组成。

　　同时，中国投资者更积极地寻找项目开发的机会。中国投资者常与美国本地机构合资，或成立合伙制企业，以参与开发。2010至2015年期间，有中国资金参与的项目开发总耗资达到150亿美元，其中80%的资金集中在纽约、洛杉矶和旧金山湾区市场。此外，中国投资者已通过EB-5投资移民项目投入超过110亿美元的资本，在全美兴建了几十个帮助促进本地就业的项目。

　　预测

　　根据现有的商业房地产资产和住宅房地产的购买量，报告预计从2016年至2020年，来自中国的投资总额将达到2,180亿美元(不包括新发展项目);其中，商业房地产收购项目总额可达580亿美元。假设中国放宽对外投资政策限制，且美国经济增长符合预期，到2025年，中国投资者对美商业地产年收购额有望达到200亿美元。

　　中国投资者在美国购买住房的涨势亦十分迅速，最显著的趋势莫过于日益增加的个人和家庭购房。2015年，中国超越加拿大成为美国住宅地产的头号购买国。自2014年4月至2015年3月，中国在美国购入至少286亿美元的住宅地产，同比增长30%。

　　价格

　　2015年中国购房者买下的房产平均价格达到831,800美元，远高于2014年的590,800美元。这两年的数据均高于其它外国购房者的平均购房价格近50%。

　　如此大价差的原因之一是中国购房者聚集于房价较高的市场——比如加州沿海地区和纽约。此外，中国购房者倾向于选择这些高价市场中的高端社区——这些社区配套设施齐全，有优质学校，同时所售房屋的平均面积也更大。

2015年中国购房者在美购入住宅总数地域分布

　　加州以35%独占鳌头，紧随其后的是华盛顿州(8%)和纽约州(7%)。其它热门投资地点包括新泽西州、伊利诺伊州、德克萨斯州、夏威夷州以及佛罗里达州。值得一提的是，除佛罗里达州外，上述所有州开通了与中国的直飞航线。

　　预测

　　来自中国的投资将逐步进入美国二线市场。尽管美国的主流城市如纽约、洛杉矶和旧金山等依然吸引着大批的机构及个人投资者，但随着美国二线城市日益活跃的经济活动，中国的投资额也将逐渐流入这些投资回报空间更大的市场。同时，一线城市中的偏远地区也成为中国投资者的新目标。

　　住宅类型

　　在中国购房者当中，比较容易保值的独栋房屋仍然最受青睐。然而从长期来看，独栋房屋在总数中所占比重在下降——从2008年的74.4%降到2015年的62%。公寓房投资的比例长期稳定在11%到17%之间。

　　购房用途

　　2015年的中国购房者当中，半数在美居住。然而仅有39%的人表示会将所购住房作为主要居住房屋。高达23%的购房者表示会将所购住房出租，9%的人打算将所购房屋在度假时使用，15%的人则表示两者均有可能。在中国，房地产是个体家庭资产的一大部分。因此，相较于美国购房者，中国购房者更习惯于购买二套房以保值。

　　购房支付方式

　　2013到2015年间，71%的中国购房者在美以现金的方式购房。随着愈来愈多的中国银行进驻美国市场，以及美国本地的贷款机构和一些国际银行陆续提供更多的适用于中国投资者的贷款服务，中国个人投资者不再局限于现金支付，而可以申请贷款购房。亚洲协会的报告预计此趋势将吸引更多中国中产、中上产家庭来美购买住宅。

　　之前在美国开发住宅的中国地产商以中小型为主，开发的项目规模也较小，并以中国购房者为目标市场。一些中国住宅地产开发巨头，如万科、朗诗等，均已开始进军美国市场，开发大型住宅项目，并力图打造品牌，吸引美国本土购房者。

　　预测

　　报告预测，虽然针对中国公民的资本控制正在加强，但长远来看，2016至2020年间中国人在美购买住宅地产总额将达到1,600亿美元。如果双边资本流动更加开放并制度化，且美国经济持续走强，到2025年，中国购房者在美年购买住宅量有望飙升至500亿美元。

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