【专家 · 讲坛】如何聪明调配,合理配置海外资产 才能对冲人民币贬值?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-06 华美优胜海外房产投资


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【6月18日·周六】美国房产投资讲座

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  中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上,有些地方在某些时候甚至翻了10倍,例如北京.如果比较中国的房价飙涨,美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止,在这三十年之间,其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。


  从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。


  房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。




时间越长越有把握


  美国房产投资回报率高不高一算你就知道美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

  

售出才能实现利润


  房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价市场来看,如果你当初以200万购得房屋,现今市价达到500万,你可能获得300万的利润,但是如果你没有适时高奌卖出,把利润变成现金装进口袋,未来中国房价到什么程度,谁也不知道,但是风险肯定大于利润。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上。

 

美国房市回暖,加州房价引领全美


  在美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌,迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点,是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌,但实际上这种可能性微乎其微。自2012年美国的房地产迎来了复苏,房价快速上涨,而且伴随着众多利好因素,上涨行情还将继续维持。2015年9月美国房价中位数为17.65万美元,环比增长0.5%,继续保持近一年来的稳定上涨趋势,地区差异仍然显著,加州房价引领全美。

  

租金回报率高


  说到投资,就不得不探讨租金回报率。在美国加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在5-6%之间。 在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%,北京只有1-2%与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。下面用一个实际的例子来说明中美两地的租金回报差异。例如,在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市,目前三十五万美元可以买到一套三千英尺(大约280平方米)的四房独立屋,它的真实平均租金为$2300左右, 也就是年租金$27600,平均租金的回报率是7.8%。

  

请看以下表列:



  聪明调配,合理配置海外资产就能赚钱,而且能够对冲人民币贬值美元升值的影响!


  假设你在中国北京有一套四环以外的房子,每平米价格在2.5万人民币,91平米的房子同样价值三十五万美金,这个房子出租,每月租金大約是三千五人民币左右,年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费,回报率还要低些。若以租金为著眼的话,在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果你将中国的那套房子卖掉,若而在北京改为租房,就租回你卖出的同等房子,把钱在美国买了同样价值的房子并且出租,扣除了北京自住的租金后,你还有$11618装进袋里,等于每年收益75517人民币,而且还不必担心房价缩水,何乐不为!


  同时在看看我们的菜篮子,现在人民币的贬值,购买力越来越差, 逛超市至少要花好几百, 但是美元一百美元能买很多东西!具体我们改天在讨论。而且我们赚美国人的钱不也很爽吗!而且偶尔去住还没有雾霾!




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