必看 | 了解贷款四个关键问题,友谊的小船不会翻

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-04 侨居澳洲



澳洲央行利息降到历史新低,并且8月还可能再降的消息出来后,咨询房贷转贷的小伙伴们带着各式各样的问题冒出来,处理完后决定分享几个比较典型的问题,希望我们友谊的小船在投资置业的道路上越走越远。因为无论昨天,今天,明天,我们都会是紧密相连的。


 Part 1
我的房子大大的 我的收入杠杠的



经常有客人上来就说:

“我自己有250万的房子,没有贷款,银行可以贷给我多少钱?”或者是 “300万的房子,抵押给银行,就借30万,行不行?”

对于这样的朋友,我首先要竖起大拇指表扬,因为经过你们的奋斗,已经买了大房子,过上了没有房贷的日子,实在是值得祝贺的。同时,你的实力也是杠杠的,300万的房子抵押借30万,简直是太便宜了银行。是不是?是不是?


然后我问:

您的报税收入是多少?客人有的说,我不用工作的,有钱,我可以给银行数目给你看,一大笔钱。或者是我都是现金的,只报很少税,澳洲税那么重,白交给ATO不划算。能少交就少交呗,你懂的。--嗯,我想我也是懂的。但是银行衡量您贷款能力的依据是您的报税收入,包括您的工资或者生意收入或者物业出租收入。

客人回了一个哦!我觉得我们友谊的小船都要翻了

翻归翻,翻也要翻得明明白白。贷款能力看什么?收入收入收入!收入不是大房子,不是卡里或者手里的现金,而是在未来很长一段时间内会按时按量到达你手里的资金。你就算现在有万贯家财,银行会设想有天,万一你赌博一下子输了怎么办?银行的任务是将放贷的风险降到最低,稳定的收入就是最好的保障。这个收入,必须是有白纸黑字的证据的,比如雇主的工资单,ATO的税单,PAYG Summary及银行每月的进账记录等等,看到这些,银行就会相信你的实力,而把贷款批给你。



 Part 2
最低利息的诱惑



有时候有客人问我,你能拿到最低的利息是多少?或者更凶悍一点,你拿不到4以下的利息我们就不用说下去了。


我小心翼翼地问,请问你的最低利息是哪里看到的?


客人会说:广告广告,3.66%!


客户



这就

是广告最低利息的诱惑。为什么说是诱惑呢?因为就是,看得见,吃不着。基本上所有的广告都会加上一个小小的星号,写着“Condition Apply“。再用放大镜看那个Condition,基本上可以排除90%的申请人了。这就和前十个促销半价,无论你来多早都是第十一个一样。看得见,吃不着。


我们身处一个公开透明的大市场中,不同的银行有不同的贷款产品。最低利息到底会不会存在呢?答案是否定的。试想如果有这样一个产品存在,所以人肯定都会不约而同地选择它。那市场上就不会有这么多家银行和产品了。所以结论就是,对于同一个申请人,每个银行给出的offer是不会差很多的,这样客人才能在四大银行平等地流动。


所以没有最低的利息,只有最适合你个人情况的贷款产品。找到这个贷款产品,就是我们Broker的工作,也是我们的专业所在。比如说,你买的是小户型,你知道每家银行的利息,但是你不知道,某些银行是不容易接受小户型的,所以你申请了那个银行也可能贷不下来。这个时候,利息就不是首要考虑的因素了。


还有很重要的一点,低利息往往是以牺牲方便性或者其他为代价的。比如小银行的广告利率会比四大银行低,附带的不好就是网点少,服务差,时效慢,政策朝令夕改。又比如Basic的产品利息会比套餐产品低,那是因为它没有对冲功能等等。


总之,天下没有免费的午餐。


 Part 3
只还利息,那岂不是要多还很多



五年只还利息,是目前很流行的贷款还款方式。基本上我都会向客人推荐这样的还款方式。有些客人会问,只还利息,岂不是要多付很多利息?


从算术上来看,的确是会多还利息,因为假如你贷款100万(假设对冲账户里面余额为零),你五年内的每一天,都会被收取这没还的100万的利息。为什么绝大多数人还是要选择只还利息呢?要回答这样的问题,就要回到一开始我们出发的地方:为什么我们要贷款买房?理由很简单,贷款可以放大我们手头的资金。


假如你有100万,现在有两个选择:

1、现金买下100万的房子。不用还银行任何利息。


2、100万做首付,贷款400万买下总值500万的房子,要按时给银行利息。


相信绝大部分人都选择后者,因为杠杠的力量,把你投资资金放大了,若干年后,你的回报也是相应地被放大。只还利息,正是实现了杠杠的最大化和资金的最自由化。相比以后的回报,这一点利息,真的不算什么。


而且,还有对冲账户存在,多余的钱放进去,就抵消部分利息。想再投资,随时拿出来购买新的物业。现在没有对冲账户的贷款产品,基本上是没有客人选用的,银行也适应市场,主推只还利息加对冲账户的产品。


 Part 4
你是不是实力贷款经纪



客人

有客人问,你是不是实力贷款经纪?


什么才是实力呢?



客人

我啥都没有,你能帮我把贷款做下来就是有实力。


原来是这样。



那你又知不知道,这一次的银行严打风波,多少所谓有实力的贷款经纪牌照被撤销,他们经手的客人名字都列在银行黑名单上,银行对待这些客人的再次申请,只有一种结果:直接拒绝!!!哭都来不及了。这就是典型的只顾一时利益,不管以后的行为。投资是一个长远的事情,您必须选择一个专业的贷款经纪为您保驾护航。


贷款经纪就是沟通银行和客人的桥梁。为什么需要这个桥梁呢?为什么我不直接走进银行呢?那是因为银行对银行之间是有壁垒的,你走进A银行,他绝对不会告诉你B银行还有更优惠的套餐。假如你打算把所有银行都问一次,那将是巨大的时间和心力投入。作为贷款经纪的我们熟悉市场上所有的产品,有最新优惠的资讯,问一下,就省去你无边的麻烦和精力消耗。何乐而不为呢?



 Part 5
新形势下的贷款方案



先说变化最大的海外收入

银行对其进行严打之后,海外收入基本上是一地鸡毛了。目前四大银行中的三大基本是停止了海外收入的申请,剩下的主流通道就是NAB国民银行,因为只有他们一家能做,所以门口已经排起了长长的队伍。


小银行,基金又怎么样呢?

真相就是他们基本就是来打酱油的,趁机宣传火了一把,但是真真做下来的寥寥无几,今天宣布做,过两天就关停的剧本每天都在上映。因为他们无论从财力人力来说,都是接不下那些被三大银行拒之门外的贷款申请的。


最近又说中资银行要来做

大家都惊呼,难道解放军要来了?但是中资银行在中国放贷,也是要受到澳洲银监会的监管的,真正落实到可操作的层面,还是需要很长一段时间。远水,解不了近渴。


综上所述,最近要settle的以海外收入贷款的业主们,必须丢掉幻想,认认真真找专业的贷款经纪咨询,银行的规定必须要遵守,银行要的材料必须得准备好,才有可能避免失去10%的首付。


本地收入的客户影响则不是很大,但是,银行要求材料也比之前的要严格了,比如10万以上的工资收入,大部分银行是必须要看三个月的进账的,PAYG,退税单,银行也很有可能会要,所以保留好全副的收入证明,对于申请贷款的成败至关重要。


尊重规则,才能在风雨中站稳,才能看到雨后的彩虹。


我们在友谊的小船上,稳稳地起航向远方。



作者介绍  

梁杰夫 

房产信贷专栏作者/资深信贷经理-风格通俗易懂,将繁琐的银行政策以最简单的话语来阐述。稿件交流及咨询请加微信









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