【地产】“负扣税”,如何运作?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-06 南澳壹本杂志



负扣税“Negative gearing”是澳洲房产投资者生活的一部分,不过,什么是负扣税呢?实际上,“Gearing”是指借贷购买资产,在房产方面就是取出贷款用来购买房产。


● 负扣税即是贷款利息比收入高,造成蚀损。

● “Neuralgearing” 即是贷款利息与收入相同。

● “Positivegearing” 即是贷款利息比收入低,有利可图。

如果负扣税表示蚀损,为什么它是好的呢?


没有人愿意在澳洲房产投资上蚀本,即使大部分房产都是负扣税(即是租金收入不足够偿还利息),但仍然享有资本增长的好处,以下例子将作详细说明。实际上,拥有房产还包括其他开销,不过,以下简化例子将集中于支付利息方面。 


假设你以440,000澳元购买一套房产,借贷金额为$400,000澳元,利率为7%,即是一年须付28,000澳元贷款利息。 

假设租金收入为每周430澳元,即是一年有22,360澳元的租金收入。 

根据以上例子,你须付28,000澳元利息,但租金收入只有22,360澳元,表示一年差额为5,640澳元,真是个坏消息。 

但好消息是,房产价值将会随时间提高,如果房产价值上升10%Œ就意味着增加了44,000澳元。 

一年后,你须支付5,640澳元利息,而房产价值增加了44,000澳元,表示你的资产比一年前多了38,360澳元。 


当然,为了弄清楚现金流的状况,别忘了计算其他与澳洲房产相关的开销及退税收入。 


如果资本增长比租金蚀损高,那么负扣税是可行的。

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