【知识贴】中澳对比,澳洲房地产优势

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-14 悉尼房产网


 


据权威杂志《Condé Nast Traveler》报道,2016年“世界宜居城市”榜单出炉,在澳大利亚几大荣登前40的城市中,悉尼是唯一进入世界前10名的澳洲城市,墨尔本位列第15名。
此次评选针对全球230个城市的政治稳定性、犯罪率、货币兑换情况、娱乐设施、住房条件和气候因素进行了量化,同时特别关注了城市犯罪率、执法机构的表现和市民人身安全等因素。在各项考核中都获得了优异成绩的悉尼,成为了全世界投资者心目中最炙手可热的佳选。除了舒适的生活环境和高质量的社会人文基础之外,稳健良好的投资环境也是人们涌入澳洲市场的原因之一。下面,就让我们来看看相比于国内房产市场,悉尼房产投资到底有哪些优势。

产权
在国内,人们常说的房屋产权年限为70年,但其实使用年限是从国家出让时开始计算,加上开发周期,最短也得2-3年,到住户手里时使用年限就不到70年了。如果开发商再囤积一段时间或者几经转手就更短了。 70年后,要通过补交土地出让金,才能继续享有土地使用权。同时,国内遗产税的征用也增加了不少民众的负担,有些地区的最高税率高达50%。
世界那么
盯着国内房产
在澳洲,私有制是经济基础,投资人将拥有永久产权,包括土地及地上建筑物。
实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。在澳大利亚经济体系中占有30%左右份额的房地产业,历来受到政府的格外重视。完善的监管体系,透明、高效的房产权交易系统,确保了各方的利益。在澳洲任何地方,不论城市还是农村,你看不到强拆这样的事情发生,从现实中到法律上,都绝不可能发生。
而且,澳洲大部分州政府都不征遗产税,房产可以世代传承,实现了家庭财产的优化配置。这比起国内的最多70年产权以及高遗产税比起来,优势显而易见。
限购
在国内的许多城市,限购令规定各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。

而在澳洲,则没有对房产数量的限制。这也大大提高了购房者的投资空间,给投资者带来更多的收益。
贷款
在国内,申请房屋贷款手续繁琐而且数额非常有限,而且银行对买家背景调查得非常严格,很多年轻的买家很难从银行贷到足够的钱去买房。
在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度,相对国内而言要低很多。海外投资人在澳洲银行最高可获得较高的房地产贷款额;个人购房首付10%-20%,与当地居民一样享受房屋贷款权,贷款利率也与当地人一样。可贷款额度高,就意味着投资杠杆的比例增大,资金投入的产出比也将更高,这正是海外房产投资吸引人的地方。
同时,在中国,房屋贷款的主要方式是通过银行。虽然公积金贷款利率较低,但是严格的审核条件和有限的贷款限额并不能惠泽所有民众。在澳洲,除了银行之外还有很多其它的金融组织,也就是 non-bank lender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非全部是银行,也不是储蓄,而是通过基金、信托等手段募集资金。这些非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等实力雄厚的资金源,所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风 ,而且信用评级并不低于甚至高于银行。所以这些多样化的贷款方式,也为投资者带来了丰富的便利和强大的保障。
还款
还款方式:
在国内,是本金和利息需要一起还。而在澳洲,房屋买家可以选择自己的还贷模式,比如在购房的前几年内还利息不还本金,或者先还利息后还本金,或者是本金利息一起还。交楼之后投资者通常能通过放租获得租金收入来“以租养房”,使得海外购房的前期供楼压力较国内要小得很多。不同的选择方式,可以适应于不同的买家人群,让理财方式更加人性化和多样性。
还款时间:
在国内,买家需要在签完购房合同、通过银行贷款审批后的次月即开始偿还银行贷款,还款时间和房屋交接时间没有任何关系。而在澳洲,买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行贷款。对于期房来说,买家在签购房合同的时候只需支付10%,剩余的款项在房子建好以后再支付。
首期款项
相比于中国,澳洲在保护买家合法利益方面的政策和法规更加完善。根据法律规定,购买澳洲房产为期房的首付定金不能超过10%,而这10%的澳洲购房预付款可以存入银行或者澳洲房产律师行的信托账户中,开发商只有在完成房屋建造并且通过政府验收的时候才可以拿到这笔钱。在澳洲房产建筑期内,任何订金款都不会汇入销售商/发展商的账户中,从而降低了风险保护了买家的利益,同时也监督了开发商的建筑质量。
再融资
在国内,申请过贷款的人再申请贷款非常困难。而在澳洲二次贷款非常容易,而且更加灵活。

例如,如果您有一套100万的房子,最初贷款80万,贷款额度80%,两年后房子增值到120万,这时您就可以选择做一次再融资,重新估价到120万,再按照80%的额度来贷款就可以拿到96万的贷款,这样就比之前的80万多了16万出来,这些钱不用时就在您的对冲账户里面不会产生额外的利息,但是如果您想使用的话,就可以把这16万的部分套现,可以用来进行其他的投资。这种方法可以给消费者更加宽松的理财空间。


对冲账户


据澳大利亚持证理财策划师,信贷经理人,Wealth Connected总经理 Diana Liu介绍,对冲账户是澳洲银行贷款普遍有的一个特色,它给您还款带来了很大的灵活性。当您有多余资金时,不需将款项还给银行,只需放在对冲账户中就可以减少贷款产生的利息。之后您只要需要这一笔钱,也可以随时拿出来使用。

例如,您有一套100万的房子,最初贷款80万,贷款额度80%。最开始您的对冲账户余额则是80万,每天的利息根据对冲账户的余额来计算。若您将40万现金放在对冲账户中,这一部金额产生的利息就自动抵消。而您需要资金时,又可以拿出来使用。

律师以及中介
   律师:澳洲健全透明的法律体制,房产交易全程由律师把控,可以充分保障买家和卖家的利益。律师的主要工作是解释购房合同以及向开发商提出要求,并保护投资者的资金安全。澳洲严格的法律制度和专业律师服务,给予了消费者合法权益的强大保障。
中介:澳洲的房产中介都有着专业的培训和严格的制度。而且相比于国内住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定,澳洲的地产中介是从卖方收取服务费用的。而且整个交易过程都会由中介跟进,而且会在合同指定的日期内成交。
租赁:澳洲租赁法规严格规范,租客质量审核过程详尽,房子状况和租金有成套体系监管,还有特定的房东保险覆盖相当额度的潜在损失。而强劲稳定的租赁市场,往往出现一房难求的情况,买家收益丰厚,这对于通过出租获利的投资者来说,澳洲房产较有保障,是投资者理想的选择环境。



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