不看后悔!如何在澳大利亚最大程度地合法抵税?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-03 澳洲百利通教育集团


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澳洲就是目前唯一施行负扣税(Negative Gearing Tax Return)的国家。负扣税是澳大利亚投资生活的一部分,应用得当的话不但不用缴税,反而可以申请税务补偿,因此,负扣税常常被认为是一个加快财富积累的强有力工具。



什么是负扣税?

负扣税是指在投资过程中,利息或其他费用的整体支出成本超过投资收入,造成亏损的情況,因这部分亏损可扣税,从而减轻投资负担。 反之,收入超过整体支出时,所获得的净收入则要作为收入的一部分计算纳税。

但是,在澳洲房产投资上,负扣税是一把双刃剑,也是一个经常被误解的概念。
 

澳洲税务局( ATO)每年都发布一个重点审核行业清单,房产投资一直都是审核对象之一。原因就是新的房产投资者经常错误申报其支出。由于投资房产可能带来的 “ 负扣税” ,买房投资变得格外具有吸引力。对于房产投资而言,负扣税就是您投资房产取得的租金收入低于您的贷款利息及与投资该房产有关的其他支出,如地税,管理费等。负扣税一般比较适合收入较高的投资人。
 
在澳洲投资房产的投资人中,有三分之二的投资人获得房租收入,且会申报亏损;也有很多人因积累多年的亏损在最终出售房产时节省了资产增值税。
 
负扣税的好处

节税:
没有人愿意在房产投资上折本,即使大部分房产都是负扣税。但是通常房产价值将会随着时间不断提高,您仍然享有资本增长的好处。在计算现金流的时候,别忘了计算其他房产相关的开销及退税收入。如果资本增长比租金折损高,那么负扣税就是可行的。

最大化投资收益: 
如果仅仅是为了避税而采用“负扣税”的话,就失去了投资的意义。因为,所谓“负扣税/负债经营”首先是一种投资策略,节税只是次要目标。 “负债经营”让您不付或少付首期购得房产,而不用攒钱买房。用负扣税的办法进行投资有可放大您的所得。假设您用$130,000的自有资金买了一份$150,000的物业,如果物业的价格涨10%,您可以有$15,000的收益。如果您用那$150,000做抵押,再借$600,000,并购买一份$750,000的物业,如果这份物业的价格同样上涨10%,您最初的$130,000的资金就能为您带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本,您还是有$45,000的净赚,而不是$15,000。

“负扣税“的风险

不过,负扣税是一把双刃剑。在您的收入可能成倍放大的同时,您的损失也可以成倍放大。负扣税的风险有——
 
空置风险:
您投资来的房产在一段时间内没有租出去,这时候,如果您仅仅依赖房租来偿还贷款的话,可能有麻烦了,说不定还拖欠还款。

房价跌落风险:
每个投资者都知道,您所投资的东西的价格可能涨,也可能跌。如果您所投资的房产价格跌落的话,那您遭遇投资损失了。不过,目前澳洲房产的租房市场非常火爆,这种风险就已经很小了。
 
由于收入越高者税率越高,同样一处房产投资,对于高收入人群有更好的避税效果,年收入越高的投资者年退税额相应也会越高。
 


在澳大利亚无论是学习还是工作,都需要申请税号Tax File Number,简称TFN。这对有收入的人来说是至关重要的,对无收入的人来说也是相当重要的。

澳大利亚是高税收国家,中澳的个税制度差异也很大。根据澳洲税法规定,凡为澳洲税法上所认定的居民,不论其所得收入源自澳洲境内或海外,均需向澳洲国税局申报



有些非居民,如果在澳洲境内有收入,也需要申报。澳洲税法有关居民与非居民的的界定澳洲税法界定的居民,与其公民身份、国籍等没有关系。

也就是说,具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民;不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。


澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一:


  • 纳税人在澳洲境内定居;

  • 一个纳税年度中在澳洲居留183天以上;

  • 参与澳洲的老年金计划。 


事实上,澳洲的税收还是很重的,高收入人士至少有一半的钱要交给税务局。那么到底用什么方法可以抵税呢?

车辆

工作时间以外,如果你需要经常开车见客户,那么请保留车的加油、保险、维修以及养路费等收据。

注意:家和公司间的车程是不可以抵税的。

需要申报车子费用的,建议准备一本Log Book来记录车子用于工作及私人之间的比例,需要记录3个月,以此来决定有多少的比例是用于工作的。

工具设备

为了工作购买的任何工具设备都可保留发票申请退税。如果购买的设备同时用于公司和私人,则只能按公司使用的百分比来申报退税。

工作服装

工作需要的特殊制服或防护服,购买时的发票,之后的清洗或修补费用发票请保存好。

注意:普通的西装,黑裤,白衬衫,袜子等即使是公司规定的着装要求,也是不可以不算在内的,这里的特殊制服是例如清洁服装、工地防护服装或设备等。

礼物捐赠

送礼物或捐赠给“Deductible Gift Recipients”(DGRs)的公司(例如非营利性机构)。

注意:送的礼物或捐赠必须价值大于$2并且你不会收到任何实质性回报或好处。赠送的礼物必须为钱财、房产或是金融资产(例如股票)。赠送的礼物必须满足DGRs的相关礼物条件。

如果你是向专门面对遭遇森林火灾或洪水受害群众的组织进行捐赠,无需任何发票,你可以申请全额退税,但是价格不能超过$10。

手机电话

任何需要用于工作的私人电子设备(电脑电话等)。比如:你需要用自己的手机打电话联系客户,请保留你的电话账单。

教育

为了升职或加薪水,你额外修读了一些与工作相关的课程,请保留学费以及相关费用收据。

需要注意的是,如果你修读的课程知识已经超越了你本身工作所要求范畴,是为了帮你找到其它工作,则不能进行抵扣了。

获得利息红利所产生的支出

获得的利息,红利以及其它投资收入中产生的支出可以申请退税(免税收入中的支出不可申请退税)。

注意:只有以制造收入为目的所产生的利息费用才能申请退税。

其它

为了赚钱而产生的必要花费。必须要提供证明,为了你的收入这些花费是必不可少的。


文章来源网络,版权归原作者所有。



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