【干货】详解澳洲 “负扣税” !

<- 分享“澳洲地产JennyYangRealty”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-07 澳洲地产JennyYangRealty


很多朋友们知道澳洲澳洲是少数实行负扣税(negative gearing)的国家之一,可能有不少朋友们并没有仔细了解过!澳洲的负扣税政策和其他国家的有很大不同哦!在在新旧财年更替之际,小编就和大家详细的分享一下关于澳洲“负扣税”的知识!以帮助朋友们可以更好的进行报税和下个财年的理财规划!

什么是负扣税?

不要天真的以为“负扣税”带一个“税”字就觉得它是一个税种,其实它是主要存在于房产投资中的计算方式!

 

在一个财政年度中,如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益,(举个例子,如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息、水费、电费、市政费等,加上房屋折旧等,超过了我们的房租)所带来的负向应税收入,我们称之为负扣税。

虽然说负扣税不是一个税种,但是它也与税务挂钩哦!

是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入(Salary/Wage),资本利得(CapitalGain)等,可以以此降低应税收入,达到最终减少缴税的效果。

负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税,包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的成本大于租金收入就行!

负扣税怎么扣?

在我们说“负扣税”是如何“扣”之前,有两个前提要再强调一遍:


  • 收益者是从银行借贷进行投资的(包括房地产和股票等);

  • 投资收益低于贷款利率及其它相关支出。

 

下面,我们来模拟一下整个流程:

假定,你向银行借贷了50万(个人已支付了20%的首期),买了一套投资房。

借贷$500,000的年息是5%,年息为$25,000

物业租金为每周$500,全年收入$26,000

投资物业的折旧费$15,000

物业管理费$4,000/年;

以上各项费用:

收入:租金$26,000

支出:利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000

收入与开支相抵,亏$18,000

再假设你年薪为$60,000,由于投资亏损,在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000

因此,你需要纳税的额度便从$60,000-$18,000降至$42,000

根据澳洲的个人收入税率,$37,001–$87,00032.5%

你的应缴纳额从$60,000降至$42,000,可以少缴$5,850


如果你所在的公司已经按照$60,000的收入向税局缴纳了所有税额,税局将会根据你的损失情况,给你退税$5,850

 

所以说,在澳洲如果个人因为借贷投资受了损失,政府会根据负扣税政策给予补偿”~从以上简单算法不难看出,受益者大多是有能力贷款购置投资房的人。特别是高收入者,可以从负扣税中获得更多更大的好处!

 

要知道。根据统计,收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800

那澳洲到底有哪些人因此受益?

据澳洲统计局的数据显示,获益的澳洲人可是相当的多!当然,从负扣税中获益的有相当一个比例是普通的工薪澳人average working Australians)。

据前两财年统计,从负扣税中获益的工薪群体包括:

教师与幼儿教育者:61,500

应急服务人员:12,315

护士及高龄看护者:41,980

清洁工:6,940

办公室初级文员:83,280

酒店服务人员:21,555

理发师:1,645

售货员:46,450

运输工人(公交、火车、货车、快递):15,525

工匠(木工、水工、电工等):34,395

这些普通的工薪阶层共有325,585人提出并享受了负扣税的收益,80%他们的年收入少于$87,000。他们中的91%只拥有12处投资物业。

但是有一个值得注意的是,15264名业主拥有至少6套投资房,并申报了投资损失,还有14555人拥有5套投资房!

这近3万澳洲人拥有5套甚至更多的房产可以享受负扣税优惠,每年获得了多达50亿元的税收优惠!!

想知道澳洲的人都有几套房?看看这张图吧!


如图可见,73%的澳人有一套房,18%的人有2套,5%的人有3套,2%的人四套,1%的人有5套!拥有6套以上房产的人还有1%……


精益地产 整理发布




关注微信公众号: 澳洲地产JennyYangRealty 

www.jyrealty.com.au 邮箱:jimmy.zhou@jyrealty.com.au

长按或扫描二维码可识别订阅 |

JennyYang : 0415 332 338 (澳洲)130 3088 0823中国)




点击展开全文