我在珀斯的苦逼买房记 土豪请飘过

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-06 微珀斯




作为还在拿政府福利的底层劳动人民,我们刚在珀斯房价排名100的区买了个面积很小的房子。由于预算所限,且人生地不熟,我在买房这件事情上做了很多的功课。这么多心得我就随便写写吧。

(文末有实用网站列表)




澳洲房产市场的透明度在全世界范围看都是非常优秀的。输入地址,你能在网上轻易查到一栋房子的所有历史成交价格,近几年的中介广告也都能翻到。每个区的人口来源国比例,受教育程度的比例,年龄比例,不同收入层次的比例,在家说哪种语言的比例,租/拥有的比例,犯罪率犯罪类型,以及这个区的房子最近平均在市场上待售的天数,统统都查得到。更别提最近几年的价格浮动。反正有基本的英语能力,就不可能被骗太多。



(一)选区的话题太大了,咱们先从细节入手吧


虽然一个区的大小可能就平方两三公里,但是不同的街区房价差异会很大。地球人都知道,最好别买在大路边上,这会让房价下跌20%~30%。其次是转盘(roundabout)要避免,因为交规是进转盘要打灯,晚上会被闪得很烦。所谓的cul-de-sac是很好选择,翻译过来就是死胡同。或者那种除了本条街的居民,其他车基本不会经过的静街,也很好。


除了道路条件的因素,房子价格还受周边区的影响。我之前有看过Manning,正好有个好朋友在那住。她跟我说以Manning  Road为界,北边的价格明显比南边要低。原因是Manning的南边是个豪宅区(Salter Point),并且Manning Road以北不在Manning小学的学区内。后来我发现其实每个区都有这种情况,小范围地盯一段时间,看看转手率和成交价格就能找到答案啦。


关于学区。我现在教销售技巧的老师是澳洲本地人,她儿子在Willetton上高中,她说她身边有孩子的人,买房的首要条件都是看学区,她自己就摸得门清。所以全世界人民都一样滴,尤其父母本身受过高等教育,在这一点上不可能不在乎。当然如果经济条件很好那就无所谓了,大部分区都有还不错的私立学校。(我说了我们穷。)



学区主要说的是公立中学。小学差别不会太大,倒是可以关注一下第二外语和特长课的设置。不过,我看了一下珀斯公立小学第100名是93分,所以低于90分的还是慎重些好。

拐回来,买房之前一定要去你中意的学校主页查一下intake的具体范围,不是离得近就一定收的。因为有的学校除了就近原则外,还只收自己区的;而大部分小学都无法覆盖全区的孩子。从价格上讲,一个区里面,好的小学覆盖的区域房价明显会高。

此外,地势不平的区,选路两侧高的那一边;打算买老房子改造的话,最好先对澳洲装修成本有个概念,重做卫生间和厨房,会是一笔很大的开支;如果不是特别热爱游泳,买带泳池的房子要谨慎,维护成本很高,且不易转手。



 (二)下面的部分是一些私人心得


我自己曾经做过一段时间家居编辑,研究过很多很多优秀的家居案例。在我看来,一个房子最重要的指标是采光。国内是坐北朝南,南半球自然是坐南朝北啦。不过澳洲日晒太猛,很多人不愿夏天屋里太热,所以当地对朝向的热捧程度不及国内。但是,从视觉感受上来说,窗户的面积一定是越大越好的。


这么多窗户你真的不是教学楼吗


这两年盖的新房有一个趋势,就是尽可能把地都盖到屋子里。这导致了和院墙/邻居太近没法开窗,解决策略就是在高处开横条(一线天啊真是),而对着自家巴掌大院子的玻璃门或者大窗外,目之所及就是一步之遥的灰色铁院墙。真的是很大很新很像监狱。在预算有限的情况下,与其住这种灯光璀璨日光黯淡的新房,我自己倾向于牺牲一点室内面积的设计,甚至是选那种壁炉还没砸掉但风格鲜明的老宅子。 

此外我还喜欢高的天花板。总之孩子爹总结我的癖好是:你去买个教堂吧。哈哈哈。


(三)选房型


澳洲的房型主要有Apartment\Unit\Villa\Townhouse\Duplex\House。邻里影响依次递减。

Apartment是公寓,楼上楼下会住人。Unit是联排,左右会住人。这两种都是肯定会和邻居有公共墙的,且车位离家门会有些距离。Villa代表组屋,就是一片地盖了好几栋房子,邻居可能会打你门前过,有可能有公共墙,有可能没有。会有一个面积不大的后院。Townhouse和Villa比较像,区别是Townhouse是两层,Villa是单层。以上提到的这四种,没有地权,只有建筑的使用权。换言之,任何建筑外的翻新改造修理都要所有居民一起商量。

Duplex稍复杂。就是说一块地上两户人家,一般是门牌号小(门牌A)的那家有土地所有权,门牌B(有的还有C)的有土地使用权。意思就是门牌B的那家想怎么弄,想推倒重盖,想盖Granny  Flat,想盖储物间,都可以,但是要coucil和你前院有地权的那家都得同意才行。(邻里和谐很重要啊,不过关系再好,如果你盖了个二楼挡了人家的光,估计也很难同意。再说大的修缮噪音也是问题。)

每个区的coucil对独立地契(green  title)都有最小面积的要求,如果Duplex的面积能够满足这第一点,那么花几千块就可以申请变成green  title(变成House),想折腾就自由得多啦。House就不解释了~最大自由权。


(四)选区


澳洲房产中介永恒广告语就是:选房最关键的三点——地段、地段和地段。以及:地段、地段、地段,一切尽在囊中。翻译后一句的意思就是,好的地段带给你的东西远比房子本身多,包括邻居素质,学校,医院,治安,交通,社区设施……好区普通房和普通区好房,我的建议还是前者吧。

但买房是个复杂的决定,每个人都有自己观点。我有个土澳女同学是珀斯房姐,到处有产业,房产知识小百科。她说机场附近的Forrestfield就是一个非常有潜力的区,我赶紧查了查,果然是近两年极少数逆势上扬的地段。首要原因是那个地方2020年通火车,其次是本来离city也不远,但之前是价格洼地。另外Forrestfield紧邻的一个区叫做Wattle  Grove,这个区的小学排名非常好。且周围没土著,治安还行。缺点是社区建设还在发展,有挺多荒地,公园设施也不全。以及挺多印度人(其实印度人还不错啦,不干坏事,就是住得太近了咖喱味不好受。)


北边最近几年有较大的发展计划的是Scarborogh   beach,海滩要重建(据说三年完工)。所以这个区这两年很火。南边是Canning  Bridge区域有大的改造计划,顺着高速往南到Murdch大学,路两边发展都不错(交通方便,学区也好)。治安口碑不好的区各位就真的不要贪便宜去挑战了,住在那人身和财产都得不到保障,就算以后升值了又能怎样。

最后讲一点八卦~


我自己是很喜欢澳洲那种1910~1930年期间盖得老房子(不过我们最后买的不是这一种)。看房的时候我就在想,如果这屋里死过人,买方的知情权怎么被保障呢?于是专门去找了找相关规定——如果30年内房子里有非正常死亡的情形,中介是有义务告诉每一个意向买家的。如果是卖方刻意隐瞒,成交后也可以打官司。所谓的非正常死亡是指自杀、凶杀等。而寿终正寝这种自然死亡,当地人并不是很介意。悉尼那个著名的林家灭门案,房子最后好像是市场价7折卖给了韩国人。(不知道租客是不是有知情权呢?)对有些人来说,凶宅也是生财之道啊~~哈哈,歪楼了。

 

言归正传,下面是一些实用网站,一站式服务哟~

了解你想买的区(Suburb  Profile):
http://www.smartpropertyinvestment.com.au/data

 二手房房源:
https://www.realestate.com.au/buy(APP:Realestate)
http://www.domain.com.au/(APP: Domain) 

房产估价(及历史成交情况,也能找到Suburb  Profile):

https://www.propertyvalue.com.au/
http://www.onthehouse.com.au/( APP:Prop.Values)
四大银行之一CBA也出了一个APP:Property  Guide

了解首次置业补贴:

http://www.finance.wa.gov.au/cms/State_Revenue/FHOG/First_Home_Owner_Grant.aspx(目前政策是买53万以下的新房还有1万块补贴,必须自住。详情还是点进去自己看吧)


学校排名:http://bettereducation.com.au/   

点右边边栏的ranking。(再次:学区房不是离得近就能上,一定要查去学校官网查看具体范围)

投资月报:
http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/top-suburbs/wa/market-reports/

(每月一篇文章,分析市场趋势和热门区,比较言之有物,比较省时间)

贷款能力测试

http://www.nab.com.au/personal/loans/home-loans/home-loan-calculators
(每个银行都有,每个银行计算器都不同,可以多试试。BTW,买房除了首付之外,印花税、过户费等其它各种费用约占房产总价的6%,出offer前一定要合理计划哦。)

城市规划:http://www.planning.wa.gov.au/

房产业内新闻:
http://www.propertyobserver.com.au/ 

www.reiwa.com.au 
这个是西澳房地产协会办的专门为西澳的购房者和业内人士的网站,功能很齐全。对于普通购房者和房地产爱好者来讲,最有用的功能一个是它的real  estate  info频道提供的calculators功能,可以帮你计算各种数字,如贷款限额、印花税、房产出售费用等等;还有一个功能就是market  info 频道里面有各个suburb的分区房价信息和简介等。

www.rpdata.com 
rpdata 是澳洲最权威的房地产市场研究公司,上面每天都有最新的各种市场统计信息发布,适合有一定专业基础的人看。针对普通购房者也有一些收费服务,如选定区或房子的历史交易信息等。 

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土豪们,这篇不是给你们看滴。

私人心得,不算专业,但希望我整理的这些信息能给大家带来些帮助~

也欢迎业内人士指导。谢谢大家。


微友Summer投稿

责任编辑 Cooper

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