澳大利亚税务局在2016年5月22日宣告一项针对海外投资者售房的新政策，一时风起浪涌，大家议论纷纷。这里我们帮大家详细介绍和分析一下这个新的政策。
这个政策的英文名字是Foreign Resident Capital Gains Withholding Payments，翻译成中文是外国居民资本收益预扣款。
政策内容是: 从2016年7月1日起在澳大利亚出售房子，如果房价超过200万澳元，出售者需要提供澳大利亚税务局出示的«完税证明»，否则买房者必须代售房者将房价的10%交给税务局。这个政策涉及的人不但是海外人士，也包括澳洲公民。
完税证明
如果您是澳大利亚税务公民，«完税证明»可以通过税务局网站申请，审批时间需要14到28天。
如果您是与他人共同拥有房子的，预扣税是根据您拥有的比例分配的。例如，您的房子售出价是300万，您的所有权是70%，30万要以预扣款的形式交给税务局，其中70%，即27万是您的预扣款。
变更请求
如果您不是澳大利亚税务公民，认为不合理，怎么样?以下三个条件您符合吗？
1. 这次房屋交易是不赚钱的。
2. 税务局有记录，以前的资本交易包括房屋、股票等是亏损的。
3. 房屋拥有者里，您只是其中的一位海外税务公民，其他人都是澳洲税务公民。
如果你符合其中一条，祝贺您，您可以申请«变更请求»。«变更请求»可以在税务局网站上申请，需要28天时间。
那么这项政策是不是如许多人所说的是针对华人的豪宅税？
在回答这个问题前，首先我们对澳大利亚财务制度进行简单科普。
澳大利亚财政年度，是指每年7月1日起到第二年的6月30日。如2015-2016财政年度，指2015年7月1日起到2016年6月30日止的财政年度。
澳大利亚税务居民，指不管您是澳大利亚公民或永久居民还是临时居民，一个财政年度内在澳大利亚居住超过半年，在本财务年度您就是税务公民，否则就是非澳大利亚税务公民。
除了低收入者以外，澳大利亚税务公民必须在新财政年度内三个月（请会计报税的可以延期）上报上个财政年度的税务表。由于税务局平时多扣税，上报税务表后有税退回来，因此税务局给上报的税务行为起了一个美丽的名字:退税！现在大家知道澳大利亚每年可以“退税”的。
澳洲居民税率表（2015-2016财政年度） | |
收入 | 税率 |
0 - $18,200 | 0 |
$18,201 - $37,000 | 19% ($18,200 以上金额) |
$37,001 - $80,000 | $3,572 + 32.5% ($37,000以上金额) |
$80,001 - $180,000 | $17,547 + 37% ($80,000以上金额) |
*收入$21,335以上再交2%的全民医疗保险税 *收入$180,000以上征2%临时国家预算修复税 | |
外国人税率表（2015-2016财政年度） | |
收入 | 税率 |
0 - $80,000 | 32.5% |
$80,001 - $180,000 | $26,000 + 32.5% ($80,000以上金额) |
$180,001以上 | $63,000 + 45% * ($180,000以上金额) |
*收入$180,000以上征2%临时国家预算修复税 | |
房产收益税款怎么算？
如果您拥有资产超过一年（以签合同买房日起，至签合同售房日止），收益的一半作为整个财政年度的收入；如果低于一年，整个收益作为收入。例如，您拥有房子超过一年，扣除各类费用、税款后售房净收益是100万，您本财政年度的房屋交易的税务收入是50万。如果您是海外居民，对照外国人税务表。如果您是澳洲税务居民，对照澳洲税务公民税率表。我们假定您是澳洲税务公民，您本财政年度的工资收入是5万，您的总收入是55万（50万+5万），参照澳洲税务公民税率表付税。
税务局什么时候会把外国居民资本收益预扣款退回给您?退多少?
下一个财政年度报上一个财政年度的税务表。您把税务表上报上去，税务局会给您退税。退的款将是预扣款减去税务。
这个政策是针对所有非澳大利亚税务公民，包括居住在海外的澳洲人。例如，长期居住在英国的澳洲公民，突然收到澳洲的一份遗产，准备售房后汇款到英国。哈哈，澳洲新政法网恢恢:先付外国居民资本收益预扣款。
在中国,”刑不上大夫”的影响很深刻，深深嵌入我们华人的骨髓。而英国人的后裔，他们的基因是罗宾汉精神--劫富济贫。
现在这么多来自中国的土豪们在澳大利亚到处买豪宅，澳大利亚税务局偷着乐，这几年罗宾汉们已经在做各方面的准备。在墨尔本著名的华人区博士山（Box Hill）刚造好区内最高的大楼就是澳大利亚税务局大楼。来吧，来自中国的土豪们，澳大利亚欢迎您！税务局在等待您！罗宾汉同志在磨刀。
新政实行以前，澳大利亚税务公民仍然交税。海外居民售房后，买家将全款付给卖房者后，等税务局收到买卖交易信息时，卖家收到售房后的钱早已汇出澳洲，税务局只能干瞪眼。
新政实行以后，澳大利亚税务公民依旧缴税，如果房价超出200万，您需要申请一份«完税证明»，多一个手续。海外居民，先交外国居民资本收益预扣款，以确保海外投资者履行交税义务。
为什么以200万为划分？
罗宾汉精神，劫富济贫。另外，出售低价位房子办«完税证明»，新政成本太高，得不偿失。
在中国，我们经常说: 上有政策，下有对策。在澳洲有类似的办法吗？
根据税务政策，澳洲税务公民的标准是在澳洲住满半年以上。售房时，在一个财政年度住在澳洲半年以上，这样那你可以以澳洲税务公民标准交税，税率低。
另外，一般豪宅土地面积大，想办法分割土地，一幢房子分割成两幢后销售，以保证每次售房价格低于200万。
有一点是肯定的:买豪宅的海外人士售房后偷偷汇款出澳洲的日子一去不复返了。
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