【深度解析】海外投资者售房新政 – 外国居民资本收益预扣款

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 思客置业



售房新政

澳大利亚税务局在2016522日宣告一项针对海外投资者售房的新政策,一时风起浪涌,大家议论纷纷。这里我们帮大家详细介绍和分析一下这个新的政策。



这个政策的英文名字是Foreign Resident Capital Gains Withholding Payments,翻译成中文是外国居民资本收益预扣款。


政策内容是: 201671日起在澳大利亚出售房子,如果房价超过200万澳元,出售者需要提供澳大利亚税务局出示的«完税证明»,否则买房者必须代售房者将房价的10%交给税务局。这个政策涉及的人不但是海外人士,也包括澳洲公民。



完税证明

如果您是澳大利亚税务公民,«完税证明»可以通过税务局网站申请,审批时间需要1428天。


如果您是与他人共同拥有房子的,预扣税是根据您拥有的比例分配的。例如,您的房子售出价是300万,您的所有权是70%30万要以预扣款的形式交给税务局,其中70%,即27万是您的预扣款。


变更请求

如果您不是澳大利亚税务公民,认为不合理,怎么样?以下三个条件您符合吗?


1.       这次房屋交易是不赚钱的。

2.       税务局有记录,以前的资本交易包括房屋、股票等是亏损的。

3.       房屋拥有者里,您只是其中的一位海外税务公民,其他人都是澳洲税务公民。


如果你符合其中一条,祝贺您,您可以申请«变更请求»«变更请求»可以在税务局网站上申请,需要28天时间。



那么这项政策是不是如许多人所说的是针对华人的豪宅税?



在回答这个问题前,首先我们对澳大利亚财务制度进行简单科普。


澳大利亚财政年度,是指每年71日起到第二年的630日。如2015-2016财政年度,指201571日起到2016630日止的财政年度。


澳大利亚税务居民,指不管您是澳大利亚公民或永久居民还是临时居民,一个财政年度内在澳大利亚居住超过半年,在本财务年度您就是税务公民,否则就是非澳大利亚税务公民。


除了低收入者以外,澳大利亚税务公民必须在新财政年度内三个月(请会计报税的可以延期)上报上个财政年度的税务表。由于税务局平时多扣税,上报税务表后有税退回来,因此税务局给上报的税务行为起了一个美丽的名字:退税!现在大家知道澳大利亚每年可以“退税”的。


澳洲居民税率表(2015-2016财政年度)

收入

税率

0 - $18,200

0

$18,201 -

$37,000

19% ($18,200 以上金额)

$37,001 -

$80,000

$3,572 +

32.5% ($37,000以上金额)

$80,001 -

$180,000

$17,547 +

37% ($80,000以上金额)

*收入$21,335以上再交2%的全民医疗保险税

*收入$180,000以上征2%临时国家预算修复税


外国人税率表(2015-2016财政年度)

收入

税率

0 - $80,000

32.5%

$80,001 -

$180,000

$26,000 +

32.5% ($80,000以上金额)

$180,001以上

$63,000 +

45% * ($180,000以上金额)

*收入$180,000以上征2%临时国家预算修复税


房产收益税款怎么算?



如果您拥有资产超过一年(以签合同买房日起,至签合同售房日止),收益的一半作为整个财政年度的收入;如果低于一年,整个收益作为收入。例如,您拥有房子超过一年,扣除各类费用、税款后售房净收益是100万,您本财政年度的房屋交易的税务收入是50万。如果您是海外居民,对照外国人税务表。如果您是澳洲税务居民,对照澳洲税务公民税率表。我们假定您是澳洲税务公民,您本财政年度的工资收入是5万,您的总收入是55万(50+5万),参照澳洲税务公民税率表付税。


税务局什么时候会把外国居民资本收益预扣款退回给您?退多少?


下一个财政年度报上一个财政年度的税务表。您把税务表上报上去,税务局会给您退税。退的款将是预扣款减去税务。


新政是不是针对华人?


这个政策是针对所有非澳大利亚税务公民,包括居住在海外的澳洲人。例如,长期居住在英国的澳洲公民,突然收到澳洲的一份遗产,准备售房后汇款到英国。哈哈,澳洲新政法网恢恢:先付外国居民资本收益预扣款。


在中国,”刑不上大夫的影响很深刻,深深嵌入我们华人的骨髓。而英国人的后裔,他们的基因是罗宾汉精神--劫富济贫。


现在这么多来自中国的土豪们在澳大利亚到处买豪宅,澳大利亚税务局偷着乐,这几年罗宾汉们已经在做各方面的准备。在墨尔本著名的华人区博士山(Box Hill)刚造好区内最高的大楼就是澳大利亚税务局大楼。来吧,来自中国的土豪们,澳大利亚欢迎您!税务局在等待您!罗宾汉同志在磨刀。


新政实行以前,澳大利亚税务公民仍然交税。海外居民售房后,买家将全款付给卖房者后,等税务局收到买卖交易信息时,卖家收到售房后的钱早已汇出澳洲,税务局只能干瞪眼。


新政实行以后,澳大利亚税务公民依旧缴税,如果房价超出200万,您需要申请一份«完税证明»,多一个手续。海外居民,先交外国居民资本收益预扣款,以确保海外投资者履行交税义务。


为什么以200万为划分?



罗宾汉精神,劫富济贫。另外,出售低价位房子办«完税证明»,新政成本太高,得不偿失。


在中国,我们经常说: 上有政策,下有对策。在澳洲有类似的办法吗?


根据税务政策,澳洲税务公民的标准是在澳洲住满半年以上。售房时,在一个财政年度住在澳洲半年以上,这样那你可以以澳洲税务公民标准交税,税率低。


另外,一般豪宅土地面积大,想办法分割土地,一幢房子分割成两幢后销售,以保证每次售房价格低于200万。


有一点是肯定的:买豪宅的海外人士售房后偷偷汇款出澳洲的日子一去不复返了。


[思客置业]

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