我的看房日记32┃悉尼上北区之Killara/East Lindfield/Lindfield

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-06 澳洲房产大全


主编寄语

【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。

文┃大悟 (微信:262739843)


2016年6月4日 星期六 天气:大雨


前言


用了5个周末的时间,写完了Meriton的几大项目盘点。


本期开始,我的看房日记将回到原来的节奏:看二手房,看拍卖。


很多当地居民对于悉尼的北部区域非常感兴趣,原因简单得很,东边的买不起,西南部的看不上,北部学区好,身边朋友都交口称赞。


乍听起来很可笑,你们真的了解悉尼北区么?你真的确定你会真的喜欢?


这期的悉尼上北区系列,应该是过去30多篇日记里,第二次写到,但此次的三个区距离Chatswood也较近。

正文

Killara



一说到Killara,华人对此几乎没有反感的。尤其是近几年,我接触的新移民越来越多,他们照搬国内的买房思维,并选择强行复制在澳洲。


原因很简单,Killara学区非常不错。


区域内三所重要学校中,Killara Public School和Beaumont Road Public School在新南威尔士州过千所小学中,排名前100位。高中Killara High School在2015新南威尔士州高中排名中位列第55位。

这对华人买家而言是非常吸引人的。


对于自住客人我对此表示很理解,每个人对于孩子的期待是不同的,如果人家把教育放到重要到无法商量的地步,这也是人家的家事。

宏观市场

Killara

目前市场一瞥

独立屋市场:


在传统的悉尼北区域里,位于Pymble以南的区域,独立屋中位价鲜有低于200万澳币的。Killara独立屋中位价已经来到了230万澳币,排名全新州第46位。过去1年涨幅16.6%,排名第565位。


房价很高,但对于独立屋而言16.6%在2015年,这个涨幅很一般很一般,房价高,受众人群会变得十分有限,投资类客人的话,现金流会非常的差,养起来很辛苦,但利好是独立屋相对稀缺,敢于考虑此地的自住买家,如果预算不是问题,Killara的确是一个十足的生活的好地方。


公寓市场:


目前Killara的公寓中位价来到了90万澳币,过去1年涨幅10%左右,排名第313位。中价位租金在630澳币/周。


在整个上北区,近几年公寓推出的越来越多。价钱也越来越高,据说在Turramurra,目前公寓单平米的价格已经接近14000澳币了,有点扯了。


往好了说,上北区因为区域内的公寓密度虽然多,但大多都是中低层住宅,倒也构不成高密度的概念,往不好了说,上北区的公寓开发商都不大,很多盖得都挺难看的。尤其是在Roseville周边,以及Pacific Hwy上。


在Killara的公寓在上北区众多区域中算是较多的,原因是区域内独立屋太贵,生活环境又很安静,我个人也愿意住在这里。


相较其他区域而言,这里的公寓我并不反感。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

300万澳币左右的独立屋在Killara不算什么新鲜事儿。


公寓市场:

售价比想象中的贵。


投资类物业现金流情况:

在Killara的公寓,尚算稀缺,但是现金流很不好,也许和其是否能满足多数当地人需求这点有很大关系。


同样的公寓价位区域,如果换做是下北区,或者内西区,我相信现金流会好很多。

大悟看房

看房人数:20人+


看房人群:西人华人居多,印度人少量。

占地面积:1005平方米

房屋类型:独立屋 5房4卫3车位


所属Council:  Ku-Ring-Gai

结果:拍卖推迟


1.4公里到火车站,在Killara的Primary School和High School学区之内。


周租金可以达到1900--2000澳币/周。


经常看我看房日记的读者应该知道,我特别喜欢物业所在路为no through road的这种物业,这套也一样。非常安静,而且西部就是高尔夫球场,距离去往City的1号公路也不远。


否则,大周末雨一直下,居然还有如此多买家来看房,也就不奇怪了。


历史查看:

12 Apr 1995$581,500
29 Jun 1989$390,000


这套1960年的物业,历史上转手2次。


拍卖前的建议价在260万澳币起。


East Lindfield


East Lindfield和East Killara如果关注公寓的投资人可能对此不熟悉,只知道在对应主区的东面。


其实这两个区,相似的地方,就是都被绿树丛紧紧包围,同时都位于1号公路和East Arterial Road的东部。


两个区域都不带火车站。


目前市场一瞥

独立屋市场:


区域内中位价230万澳币左右,排名新州第40位,高于Killara, 过去1年涨幅20%。


公寓市场:

暂可忽略。


过去二手房成交情况:

占地800平以上的物业,价格在200万以内过去售出较多。


目前在售物业很少,中位价能达到230万澳币,说明East Lindfield区域内是有豪宅的,我们来看一下近几年售出的豪宅。

大悟看房


看房人数:15-20人


看房人群:西人居多,华人少量

占地面积:854平方米

房屋类型:独立屋 3房2卫2车位


所属Council:  Ku-Ring-Gai

结果:成交

物业位于丁字路口,就这一点,可以筛掉一大批华人买家。


房屋很宽敞,户型可以。但是地势稍低,房屋木质感很强,不算讨喜。


参加拍卖的人多以35-45岁买家为主,西人居多,喊价人是一对印度夫妇。他们也是唯一组喊价的买家。


此物业的建议价在170万澳币左右。


第一口喊价为165万澳币,沉默良久后是卖方中介与卖家的电话沟通。


最终印度夫妇提价1万澳币,


166万澳币,顺利成交。


历史查看:

23 Oct 2012$1,110,000


4年时间,涨幅55万澳币,可以么?


在上北区,我觉得算中下。

Lindfield


Lindfield是上北区中距离Chatswood最近的区域之一。当下北区房市之火焰渐渐向北部蔓延时,第一个点燃的是Roseville,之后就是Lindfield了。


这里的公寓也在慢慢变多。


目前市场一瞥

独立屋市场:


中位价240万澳币,排名新州第31位,过去1年涨幅27%。


公寓市场:


Lindfield的公寓中位价已经到了92万澳币,排名新州第45位,过去1年涨幅19.09%。


学区因素:


不论是East Lindfield还是Lindifield,区域内的公立学校排名依然在100名之列。


投资类物业现金流情况:


2房租金在700澳币左右。

大悟看房

看房人数:30人+


看房人群:西人一部分,华人居多。

占地面积:1036平方米

房屋类型:独立屋 4房3卫1车位


所属Council:  Ku-Ring-Gai

结果:成交


雨越来越大了,但来看房的人还是很多,华人面孔的也很多,很多是一家人一起来的。


起价为290万澳币,中间卖家中介也是和卖家电话确认过了。


买家为华人,年纪在40岁左右。


最终成交价为300万澳币。


历史查看:

22 Dec 2006$1,462,000


10年时间,涨幅154万,不错的涨幅!(考虑到08年金融危机)

大悟总结


悉尼整个北部区域,在整个悉尼的发展历史是十分悠久的。尤其那郁郁葱葱的树木,总是能让国内外买家流连忘返。


甚至很多街道和百年前相比的变化都不算大。


因此,这样的区域内是不太可能有大片空地用来开发的,所以土地就显得很稀缺。


因此,这样区域内大开发商在此开发大型项目的几率也不算大。


因此,让很多中小型项目所开发的项目看起来并未有太强的视觉冲击。


再加上较好的人文组成,较好的学校选择,成为国内外买家投资自住首选的可能性一直不低。


当一个区域内想住在这里的人越多,而独立屋价位太高又让受众人群变得很小时,在这里选择公寓就变得十分有市场了。


因此,对于买入北区公寓的买家而言,我对此十分理解。


但是,整个传统北线(不包括Mona Vale及Brookvale区域)内两大购物中心Chatswood和Hornsby外的其他区域,商业氛围相对较弱,因此,居住在这里的买家生活上,还说需要仰仗这两大区域,当然,Gordon也算是一个选择。


北区的生活方式较悉尼的西部和南部相比,少了些喧嚣,多了份安静。我有时和我妈开玩笑,说您要是住在这,估计会很闷。之前带她去Cammeray,老太太说这里很好,但就是不乐意住,说连个聊天的人都没有,都是鬼佬。


所以,我说,房子没有好与坏,只有适合与否。


这几年,悉尼的北部公寓相对多了起来,当然,考虑到多是中小型项目,对于整体区域而言,还是不能满足较强的需求。


另外,很多贪婪的开发商的定价,我觉得也稍有离谱,尤其是现金流问题其实并不算十分好。因此,从投资角度,也并非适合所有人群。


同样价位的公寓,选在上北区和内西区,你说谁的租金高,谁未来涨幅高?这还真是一个十分有趣的话题。


本期看房日记就是这样,感谢阅读!

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