干货 | 在英国当房东,如何以租养房?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-07 sina海外英国地产



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6月6日留学日”恰逢高考阶段,不少家长在一遍敦促孩子努力准备高考的同时,一边在为孩子寻找另一条出路——出国留学。学无国界举行”6月6日留学日”的目的也是为了给广大考生的家长一个解惑的途径。



 

虽然因为要不要“脱欧”在近一年内引发了很多争议,但在欧洲,英国依然是对中国投资人最有吸引力的国家——无论是房产投资还是出国教育。甚至很多时候,买房子女读书这两者都密不可分。




越来越多的中国人在英国买房,这其中的原因很多,有中国的企业家在做全球的资产配置,防止资产贬值。这类投资人就和中东富豪的做法类似,他们往往在伦敦的核心地区投资,偶尔度假小住,并不计较租金收入,也不考虑短期套利。


去年底,中国房地产大亨、中国首富王健林以8000万英镑(约7.7亿人民币)的价格在伦敦的钻石地段买下一处豪宅。


一旦王家入住新宅,隔壁邻居就是伦敦切尔西足球俱乐部老板阿布拉莫维奇和挪威大使馆。而他本人也正在伦敦Vauxhall区开发一项耗资7亿英镑的高档住宅建设项目。要说他和英国的渊源,就不得不提他的唯一的儿子王思聪正是毕业于伦敦大学学院



当然,像王健林家这种一掷亿金的富豪并不多,但的确越来越多的中国父母趁着子女在英国上学,买房给子女上学居住,这笔投资的回报可以从资产升值,和租金收入回报两方面来衡量。

 

记得之前看过一份统计报告,说是在英国,如果单纯寻求资产升值,那伦敦就是不二之选;如果单纯考虑租金回报率,曼城的投资性价比则最高。




大家估计对伦敦房价的逐年攀升都不陌生,这种超级城市的资产保值并不是只有伦敦有,巴黎,纽约和北京上海都是如此。但与上海北京不同,伦敦的租金很高,而且常年走高,租赁市场规范,收入有保障。


很多英国人把“以租养房”看做投资的理想之选,有人将做房东看成一项全职工作,有的则把以租养房看做优质“养老金”。


在伦敦,二区到三区优质区域的两房月租金通常都在2000英镑以上,好房源达到3000英镑也不足为奇。“合租”是很多在伦敦求学和工作的年轻人的选择,十分普遍。


从欧洲各地涌向伦敦的年轻人几乎在35岁以下都不会考虑买房问题,这将潜在租户的年龄范畴拉大了很多




根据英国统计局的统计数字,在英格兰地区,房租的涨幅多年以来都高出收入涨幅。从2009年到2012年,英国租金平均上涨了13.6%,2013年,上涨了2%,2014年同样如此。到今年3月,私人住房租金同比去年平均上涨了2.8%,伦敦的租金更是上扬了3.7%。这段时间的英格兰居民收入的涨幅呢?只有1.8%。



去年第一季度,英国一房的整体平均租金收益是5.9%;两房则是5.3%。理论上来说,这个统计是建立在你付了房屋全款的基础上的,如果你是贷款买房,那投资回报率应该更高。很多中介在做租房或是收房的广告时,甚至会将租金回报率算好,并标注在房源介绍上,以给购房人一个更清晰的概念。

 

补充一句,和国内不同,在英国买房,判断标准大都是以卧室数量核算,而不是建筑面积;标注的住房面积是实用面积,不是建筑面积。同时,一般在英国买下的公寓或是“排屋”都是简单装修的,也不存在国内“毛坯房”的概念。



在英国,租房市场是随着气温而上下波动,每年4月份天气变暖,租房市场便开始逐渐火爆,一直会持续到秋天。和往年不同的是,今年有一个“脱欧”公投的不确定因素,加上为了支持一套房卖家,英国对二套房另增3%的印花税。这两件事让英国整体租房房源更加紧俏,租金继续上升

 

这听起来很有投资价值,但也不要把在英国“以租养房”这件事想得太简单了。英国买房的程序很规范,也十分复杂,可能需要耗时2到3个月才能完成。同理,卖房也是如此。买房的成本除了房价本身以外,还涉及到“印花税”(房屋总价25万到92.5万英镑,印花税为房价5%),律师费,评估费,中介费等等。


在买下一个房产之后,保险费和市政税也是不小的投入。如果租金年收入超过1.06万英镑,房东就要缴纳所得税,但如果进行住房维修,这笔维修费用又可以和所得税进行相应的抵消。所以,在英国买房,最好是有一笔闲置的资金可以用于长期投资,而不是短线炒房。



其次,购房需谨慎,不要贪图房价便宜,也不要买口碑不好的房源。很多中国投资人并不了解英国各区的现状,只是看房屋中介的推介进行购买。但如果在治安差,区域偏僻,或是交通不便的地方买房,“以租养房”将十分困难,更不要提房产升值了。

 

在英国,“学区房”同样很抢手,尤其是在有好的公立小学和中学的旁边;大学城也因为有强大的学生租房需求成为“以租养房”的重要选项。说一个很有趣的小事,英国有一家中高档超市,叫Waitrose,这家超市所到之处,都可能在未来5年给当地房产带来25%的升值空间,由此英国楼市将此归纳为“Waitrose效应”



所以说,房价买房和求学一样,之前的功课要充分,要对当地有充分的了解。而且在投资回报率方面,也要有一个清晰的目标。

 

举例来说,25万英镑的投资在伦敦中心区可能只够买一个Studio公寓,月租金减去中介服务费和维修费用,可能租金回报率不过4%。但如果考虑伦敦中心区房价涨幅,最终的资产回报率会远高于租金回报率。


同样25万英镑,若是在英国北边的杜伦,就可能买两套三房公寓。看起来杜伦比伦敦偏远很多,但在实际投资中,可能杜伦的租金回报率比伦敦高200%,这还不算印花税少了3%。同样,如果投资100万英镑,在伦敦买一套房的价格,在利物浦可能买得了10套房,租金回报率可能高20%。这种地区之间的巨大差异,让英国人本身也开始“异地购房”——在一个城市居住,另一个城市投资出租。




无论从何种角度来考虑,在我个人看来,借着子女在英国求学的机会,投资购房,可以免去读书期间支付高租金,同时,在房产空置之后,可租可售,完全取决于购买房源的区域和租金回报率。这在实际操作中是完全可行的。


(文/郝斐,UVIC英国签证移民问答,图片来自网络,转载请说明)







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