你知道投资回报率怎么算吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-10 墨尔本房产资讯


许多投资者在进入澳洲房市是比较莽撞,没有弄清楚具体需要准备多少的资金,以至于在后期的处理上比较被动。




而关于投资的计算方式其实也比较简单,今天就带大家计算一下,但每一年具体的银行利率和贷款额度可能会根据实际情况而有所变化,大家代入换算就好了。




前期投入


假设你要投资一套2年楼花$50万的房子


首付就是房屋总价的10%也就是$50000再加上$1650市场价的律师费(不同律师收费不同,以律师为标准,大部分部分律师先收取一半律师费,那就是$850)


前期投资所需要的数额一共就是$50825。


印花税的支付


每个洲的税额不同,维州从去年7月1日开始,海外人士需要额外交3%印花税。(印花税根据政府政策,今年7月1号政府又将提高印花税,具体解析请参考我们高盛地产其他文章)。


那么这个$500,000的额外印花税是$15000,这里请注意⚠!这里算出来的是额外印花税,2016年7月1日之后就不是这个算法。




不管是不是7月1日,本身楼花(期房)也有印花税,根据房子不同印花税也不同。


但是这里印花税不多,因为您购买的期房还没造,具体数额要根据律师来算,所以我们暂时不计算在内。


交房时支付

房子交房后你需要支付的就是另外的10%~20%的贷款额(如果是本地买家,最多可以贷款到90%)$100000 +$825市场价的律师费,还有一个不超过$2000的杂费,共计$102825。


所以一共下来投资一套50万澳币的房子两年间的总投入应是$50825+15000+102825=$168650。


除了首付$50825,加上印花税15000后期支付的费用$102825,你的期限是合同交换后2年。


而在房子升值上面,假设每年的升值比例是10%,在房子交房的时候,其实房子已经从市场价50万澳币涨到了$60万,你的投资回报率在2年的时间已经达到了63%。


这里举的例子是市场很好的时候,当然,也有可能遇到房价瓶颈期。




以此类推,在交房后5年,你的房子可能已经将近翻倍了。


其实楼花2年+交房5年一共7年的时间,房子才翻一倍并不值得一提,从60年代至今,每8.33年澳洲房产翻番。


所以,找到有能力的中介,买到好的开发商的好项目,收益其实是远远超出这个数字的。




那么交房后5年,在很普通的情况下,你的房子会涨到 $97万, 你投入了$16万 ,


假设你把房子卖了,房价的增长额已经达到了 $47万也就是你的投资利润。


假设你在没有避税,急用钱的情况下(增值税32.5%)你的投资利润也达到了$15万。

年化收益率=(97-52)/7/(15+2)=37%




租金方面


我们假设在几年都不涨房租去抵消中介管理费的情况下,我们以每周$550的价格租掉,每年是$28600。


我们的贷款利率每年是$16800(假设贷款利率约4.8%,请以银行为准),水费,物业管理,以及城市管理每年是$5000的情况下,总支出为$21800。


我们的平均的年收入为$6800。




关于澳洲房产投资,其实它是种机遇,是各国政府与文化乃至世界经济、环境所造就出来的一种机遇。


以下几方面,凸显澳洲房产与国内房产的优势:


1.优越且稳定的社会制度、高质量的生活水平、国际一流的教育资源、顶级医疗环境

2.房产政策法规细致规范、房产泡沫小、增长稳定




3.银行贷款高杠杆政策、规范的银行贷款体系

4.永久产权、无房产税、遗产税

5.涉地面积均为纯使用面积、无公摊、所有项目为精装修

6.房产增值部分可以通过银行转贷或refinance等方式变现





澳洲吸引着全世界越来越多人想来到这个地方。不投资的钱通过通货膨胀只能无止境的缩水。


对于不是做大投资生意的大众华人居民这是一条非常合理而又不存在股票期货等高风险的非常适合家庭操作的投资。



(以上内容源自网络,由澳洲高盛地产采编)


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