【房产税务约稿】写给海外买家的。。。

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-01 土澳思维





前言

海外的房产投资者们,


你们好!几天前,澳洲【栢腾地产】的两位美女大老板问我能不能专门给海外房产买家写一篇关于澳洲税务以及相关问题的知识性文章,以便于更好地服务于海外客户。我一听,眼睛一亮、拍案叫绝。大家要知道,不是每个物业投资公司都会如此用心,帮助客户考虑问题的。


澳洲税法体系是世界上最复杂的税法体系之一,主要有两个原因:


第一,税法本身的复杂性。澳洲税法包括两本厚厚的条文法典,无数的税务案例、税法解释以及税法行政条例。对于不少条文的解释还存有很多的弹性。有时,还会出现税法法律定义与澳洲其它法律的定义相矛盾的情况。


第二,政府级别的复杂性。澳洲有三级政府:联邦、州或领地、地方。由于联邦宪法的约束以及历史的原因,每个级别的政府都有自己的征税权利。比如联邦政府有个人所得税、消费税等,州或领地政府有印花税、土地税等,地方政府有管理费等。


所以,一篇文章是肯定不可能把澳洲的税务讲透彻的。我接下来要说的,侧重于海外房产投资者们会经常遇到的澳洲税务以及相关的问题。



有言在先
在房产投资中,巧用合法避税的策略不是万能的,但不懂得合法避税的方法也是万万不能的。


对于我们房产投资的客户,我永远强调一点:税务规划只是整个澳洲房产投资的一个组成部分而已。它绝对不可以成为您在澳洲投资的唯一评判标准。


澳洲迷人的风景、舒适的气候、多元的文化和健全的法制是资产保护以及增值的有力后盾。



开门见山
通常来说,海外买家享受不了很多澳洲的税务优惠,很多人可能觉得这样很不公平。


我建议您这样想:在不考虑国与国之间税务双边协议的情况下,对于澳洲本地税务居民而言,其全球的资产和收入所得都是要报税的。您作为一个澳洲的海外房产投资者,每年只用申报与澳洲房产投资相关的收入及抵扣,您海外的所有资产和收入是不用申报的。换句话说,您其实是靠着最小的税务成本,享受到了澳洲顶级的房产投资环境,还是应该知足的。



重要概念

在澳洲的税法里,有一个很容易让人混淆的重要定义:您是不是澳洲的纳税居民?为什么容易混淆呢?举个例子,您已经是澳洲永久居民或澳洲公民了,可是您过去几年都在中国工作,您的家庭也在中国,您在广西桂林也买了一套别墅。根据移民法的定义,您肯定是澳洲居民。但是,根据澳洲税法的定义,您很有可能是海外人士哦(这跟美国税务居民的定义有着很大的不同)!


(点击放大)



上图是我每次做税务演讲的一张英文PPT。您可以很清楚地看到澳洲的税法、移民法和海外投资法对于澳洲人士和海外人士的定义是不太一样的。税法结合您在澳有没有连续停留183天、在澳有没有自住房、在澳的人际关系等等综合因素来考虑。移民法最简单,只看您有没有澳洲国籍或澳洲永久居民身份。海外投资法还会看您(非澳洲国籍)在投资前的12个月内,有没有合法地停留澳洲至少200天以上。


所以,这个定义要细侃起来会非常复杂,但这不是我想要强调的。我们这里假设您是一个没有澳洲永居或澳洲国籍、常年生活在中国、喜欢投资澳洲房产的海外人士



细细道来


澳大利亚外国投资审查委员会FIRB申请费用


通常情况下,海外人士在澳洲只可以购买新房。在您签购房合同前,还需要交一笔申请费。小于等于100万的房子,目前的申请费是五千澳币。大于100万但小于200万的房子,目前的申请费是一万澳币。大于200万但小于300万的房子,目前的申请费是两万澳币。然后每一个百万,加一万澳币的申请费。


房产合同上写谁


合同上的名字对您的房产投资税务规划也很重要,主要体现在以下几点:


1. 如果以个人或信托买投资房,持有一年以上的非海外人士,可以享有五折增值税的优惠。如果您在持有这个投资房的所有时间里都是海外人士,那么您当然是不可以享受五折优惠的。但是,如果在持有这套投资房的期间内,您移民了澳洲,那么您是可以享受部分五折优惠的。


2. 如果以公司的名义买投资房,不管您移不移民,都没有增值税五折的优惠。


3. 如果先以父母的名义在澳买了投资房,今后转给子女的话(就算是免费赠予的),子女需按照当时的市值再交印花税,而父母则需要交增值税(如果房产有增值)。


4. 如果夫妻双方在澳洲除了房产以外,还有不少其它澳洲收入的话,房产的所有权比例应该偏向在澳收入高的一方,以便更好地利用负扣税政策来抵扣澳洲的收入。


5. 在新南威尔士州用信托的形式来买投资房,虽然提升了资产保护的级别,但是新州的大多数信托(除非是合规的固定信托或养老金信托)是没有48万2千的土地税减免额度的。


所得税没有18,200的免税额度


海外人士是没有18,200的免税额度的,从您赚的第一刀开始就要征税。澳洲的税率是阶梯制,最高45%,目前对于高收入人群还有2%的临时预算附加税:




好消息是,海外人士不用付2%的国民医保附加税。换句话说,2015-16财年度(澳洲的财年是从每年7月1日至6月30日),海外人士虽然没有18,200的免税额度,但最高税率是47%(国内人士的最高税率是49%)。


印花税 Stamp Duty


印花税是州税,不是联邦税种。因此每个州都不同:


(点击放大)


以上是澳洲各个州和领地的印花税的区别。印花税的高低有可能跟房子的用途或买家的身份有关。比如在维多利亚州,海外人士要多交3%的印花附加税。对了,2016年7月1日后交换合同的维州房产,海外人士印花附加税从3%加到了7%!请大家看我们【悉尼税务】的独家分析图:




很明显,今年7月1日以后,海外买家在维州买一套80万的房子,要交99,070刀的印花税。如果在新州买,只需交31,490刀,维州比新州贵了3.14倍啊。


最后,再提一点。如果您买的是 house and land package,只有土地部分才有印花税,房子是没有的,可以省不少税哦。


土地税 Land Tax


土地税只针对土地、不包括地上建筑物的价值,跟美国的房产税有着本质性的区别。土地税也是州税,所以每个州也都不同:


(点击放大)



如果您在维多利亚州的所有投资房产的地价超过了25万,那么,作为海外人士,从2017年1月1日起,您的土地附加税从0.5%升到了1.5%。


如果您在昆士兰州的所有投资房产的地价超过了35万,那么,你就要开始缴纳土地税(国内买家的起征点是60万)。


我们新南威尔士州的土地税在2016年的免征额度是48.2万澳币,不论您是不是海外人士,都可以享受,非常的公道!


增值税 CGT


在澳洲,增值税CGT并不是一个独立的税种,它是收入所得税Income Tax的一个分支。只有在卖房的时候,才可能产生增值税。所以,如果您永远不卖房,就永远不会有增值税的产生。


通常情况下,如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房,然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份,那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。但是,我们来看看以前我举过的两个例子:


例一:小明2014年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房,80万。2015年1月,小明正式移民澳洲,来到了墨尔本工作。2016年6月,小明把悉尼这个投资房给卖了,我们假设卖房赚了50万。那么,2014年1月至2015年1月这段时间是没有五折的优惠的,但是在2015年1月至2016年6月这段时间里,小明可以享受增值税五折的优惠。小明拥有这套房产总共30个月,有18个月是澳洲税务公民,所以部分打折后的增值总额是(没打折时是50万增值总额):


50 - 50 * (18/30) * 50% = 35万


例二:小红2008年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房,70万,2016年1月卖掉,我们假设房子涨到了150万,而且这些年来她一直都是海外人士。通过澳洲专业估价师的报告,这个房子在2012年5月8日的市值为110万。这天之前的涨幅是可以享受五折优惠的,因此部分打折后的增值总额是(没打折时是80万增值总额):


(110 - 70) * 50% + (150-110) * 100% = 20 + 40 = 60万


所以,海外买家可不可以享受部分五折优惠还要看房子的购买时间和买家的身份变化。


消费税 GST


卖自住房几乎是不可能产生消费税的,但是,商业楼宇的买卖除了增值税外,还需考虑消费税。只有在继续经营going concern的情况下才可以免消费税。比如说,连着商业出租合同一起卖或者连着楼宇里面的商业公司一起卖。


遗产税 Estate Tax + Gift Tax + Generation-Skipping Transfer Tax


没有,零。澳洲是1979年废除的,新西兰是1992年废除的。


负扣税 Negative Gearing


负扣税不仅仅限于投资房,其它资产投资(比如股票、期货)也有。现在只有少数发达国家还有(澳洲、新西兰),美国于1986年废除,澳洲从1936年以来都有(除了1985年7月至1987年9月)。


负扣税不是一个税种,它是一个抵税的方式而已:


您可以用投资房每年的使用损耗成本来降低您的房租或其它收入,从而减少您的总收入,最终达到合理避税的目的。


所以,对于海外人士来说,如果您在澳洲没有其它收入的话,负扣税对您的意义不是很大。因为,您的海外收入是不用报税的。


那么,如果您的房产投资的折旧成本以及银行利息加起来超过了投资房当年的租金,您的损失是无法减少其它澳洲收入的(不存在嘛)。但是这些损失可以每年通过报税的方式,无限期地存起来。等您把房子卖掉后,可以抵扣增值税。



最后总结
好了,希望我的文章没有把您弄晕。还是那句话,澳洲的税务系统相对复杂,如果您还意犹未尽,欢迎加我的个人微信号【DollarsRUs】。


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