到海外买房,你必须知道的10个问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-13 旭飞美国投资


你是否想去海外买房?是否仍对海外购房有一些疑问?是否对海外置业流程还很不熟悉?是否担心贷不了款?你的问题是否还很多很多?居外就读者来电咨询,根据买房前容易弄混淆的一些问题,做了一个简要归纳,希望可以帮到大家。

一、中国公积金能不能在海外买房?

中国公积金只能在中国买房,不能在海外买房,但在海外一些国家在住房保障方面也有类似的政策措施,只是叫法不同。

我国的公积金制度,最早就是借鉴新加坡的中央住房公积金制度而来。新加坡在1955年就建立了中央住房公积金制度,实行的是会员制。会员所缴纳的公积金是一种带有强制性的社会保障制度,能够提供购房、养老、医疗等多方面功能需求。其中特别重点突出住房保障方面的作用,在中央公积金中,80%用于购买住房和支付各类保险。

而在韩国实行的是国民住宅基金,在1981年设立。它属于国家设立的政策性住房金融机构,为中低收入家庭住房需求提供政策性贷款和补帖,并重点为低收入者和首次购房者提供优惠购房贷款。

在欧洲具有代表性的是德国,叫做住房储蓄银行,就是以要约形式(要约是订立合同的必经阶段,不经过要约的阶段,合同是不可能成立的,要约作为一种订约的意思表示,它能够对要约人和受要约人产生一种拘束力)将住房储蓄合同提供给市场,提供给有需求的人购买使用。老百姓购买住房储蓄合同后,开始存款,成为储蓄者,日后买房时候可以从住房储蓄银行获得专项贷款。据了解,德国居民买房、建房的资金中,有大约40%50%的贷款都来自住房储蓄银行。



二、在海外买房,买房人一定要到现场亲自交易吗?

在海外买房,一般都需要本人在当地签署合同,进行交易。但在澳洲,如果遇到确实无法飞赴当地的情况,可以选择签名影印件或授权委托书的方式签署合同。

签名影印件简单经济,却又一定的风险。因为,并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求,即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件,这几个工作日的时差之中,看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同,彼此之间并无直接的法律关系,卖家并没有向买方做出任何承诺。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。但签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用,约在500澳币。

三、在海外买房了,就能不受限制一直在当地居住?

在大部分热门国家中,无限制居住和移民签证有直接的关系,和买房本身并没有太大关系,如果想要买了房就可以无限制居住,可以选择一些买房可以移民的国家,目前买房可以移民的国家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国(济州岛)、拉脱维亚、马耳他、斯洛伐克、意大利、安道尔、升级尼维斯、圣基茨、法国(留尼旺盛)。



四、海外房贷需要抵押物吗?在中国国内的资产可以当作贷款的抵押物吗?

海外买房房贷一般不需要抵押物。以澳洲为例,如果你在澳洲买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是“充分非必要条件。此外,如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。

五、对于尚无收入的留学生,能在海外贷款买房吗?留学生需要出具收入证明吗?

留学生是可以买房的,不论是以父母的名义,还是自己的名义。无论你以什么身份贷款,收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳洲购房,可以申请到物业价格80%的贷款;但是,对于尚无收入能力的留学生,在银行信贷收紧的大环境下,顶多只能申请到物业价格60%的贷款。

此外,如果贷款比例超过80%的话,是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明,不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。

 

六、投资者购买了海外房产,物业出租后带来的租金收入是否要缴纳相关税金?

海外物业出租后带来的租金收入一般都要缴纳相关税金,只是各国所交纳税金的比例不同。美国租金个人所得税最低为10%,最高为39.6%。澳洲租金个人所得税最低为32.5%,最高为45%。加拿大租金个人所得税最低为15%,最高为29%。英国租金个人所得税最低为10%,最高为50%




七、外国人出售海外房产需缴资本利得税(所得税)吗?

外国人出售海外房产基本都需缴资本利得税(所得税),只是各国交纳税费的比例根据政策有所不同。

以美国加州为例,外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了20万,这所得的20万,要交25%5万美金)的税。20x25%=5万美金。这个税率需要预扣。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时,若符合一定条件,会有一定的免税额度,比如夫妻可以50万美金的免税额,单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或管理公司外,还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳,避免麻烦。

八、在海外购置了一套房产,是不是每年都要支付养房费用?

在海外购置的房产,基本都要支付养房费用,只是各项费用的比重会有所不同。

以美国为例,每年都要支付房产税、房屋保险、物业费、维修费四项养房费用。

房产税:房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款给你。

物业费:如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(HO A fee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年30005000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

维护费:如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。

九、海外买房改主意了,定金可以退吗?

各国买房政策不同,所以情况不同。

在韩国,一旦你如果交了定金的话,这个定金是不会被返还的。

在澳洲和加拿大买房,都有一项特殊条款叫“合同冷静期,买方一旦发觉房屋有严重问题,或者是无法办理贷款,在合同冷静期内可以取消合同,退回定金。




十、在海外买过一套房,再买第二套在交税方面有没有变化?需要额外再缴纳其他税吗?

由于各个国家买房政策不同,交税政策不同,所以购买二套房产交税也会有所不同。

以美国为例,政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅(如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅)贷款的利息从收入中减除。如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。

(来源于:网络)

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