真实案例分析:在美国“以房养学”如何操作?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-01 大城地产美国洛杉矶购房


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近年来,随着国外房产投资热的兴起,不少国内的留学生在国外通过以房养学的模式大大降低了留学成本,有些甚至实现了“零成本”留学。可见“以房养学”已经成为众多留学生国外留学的新趋势!


“以房养学”顾名思义就是靠海外购房供养海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用。最近“以房养学”即通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用成为了一个热点话题,不少朋友也就这个问题咨询过我们。“以房养学”这一概念真的能行吗? 其实我个人认为这是一种不错的方式,但是关键要选择正确的地段。



实例讲解 “以房养学”如何操作

我们如何从专业的投资角度去理解“以房养学”? 以一个真实的案例:以在美国加州洛杉矶贷款购买79万美元一套4房3浴别墅为例,讲解以房养学的实际费用支出,并与普通租房方式的费用进行对比。帮助大家更直观地了解以房养学的做法。

在美国加州洛杉矶以79万美元买了一套4房别墅,贷款60% = 47.4万美元,首付31.6万美元;其中1房自住、3房出租。

支出:

4年房贷支出47.4万×5.6%×4年=10.61万美元;

学费+生活费=3万×4年= 12万美元;


收入:

4年租金总收入:租金每间500美元/月×3间 x 12个月×4年=7.2万美元;

子女自住节省房租600美元×12个月×4年=2.8万美元;

4年房价每年升值7%:79万×7%×4年= 22.12万美元;


留学4年后,出售房产后的盈利状况为:

101.12万(卖出价)-79万(购房价)-10.61万(房贷支出)-12万(学费、生活费)+10万(租金收入+子女房租节省)=9.51万美元。

由此可见,“以房养学”不仅减少家庭支出,还有盈余,一举两得。

为便于计算,上述案例在计算中省略了买房时的税费和房产税支出,实际操作过程中的数值计算可能略有出入,但无论如何,相比于传统留学全部租房的方式,以房养学的方式还是能节省不少费用、甚至有很大投资前景的。对于资金条件较好的家庭,全现金付款购房能节省房贷方面的费用,而且长期持有(案例中只以4年计算)可享受房产增值带来的回报。

“以房养学”的三大优势:

省租金既节省留学期间的租金费用,又给孩子创造更好学习环境;

补贴费用:投资房产所产生的稳定租金收益,可补贴孩子日常开支;

长远投资回报:国外房市较为稳健,中长期持有,投资回报很可观。


哪些房子更适合“以房养学”?

价位不要过高,30万美元-80万美元的价格较为适中。持有成本相对较低,抗风险能力较强。

选择临近大学的学区房,有庞大的学生需求群体,易出租,并且交通购物便利,升值潜力大。

选择紧凑的公寓型项目,物业完善,同时也方便出租另外的房间。



“以房养学”投资建议

以房养学”能最大限度地为孩子的留学生活和家庭的理财投资提供一定保障,带来可观收益,不过作为一种投资行为,必然存在一定风险,为此,小编提醒,投资时需要格外留心几个方面:

通过上面这个小例子我们可以看出在旧金山以房养学不失为一种好方法,但是必须注意两点:

切忌盲目跟风:投资前需分析个人及家庭的资产配置是否适合“以房养学”的操作,毕竟房产的收益不是一朝一夕就能获得“回吐”的。对于大部分留学家庭来说,在海外购买通常要以贷款方式实现,首付资金不少。如果仅仅是安排孩子留学已经动用到家庭大部分的储备基金,建议慎重考虑海外投资。

优选房子地段:房子的位置直接决定了其升值潜力和出租转手的难易。建议选择海外大城市或学校较集中地区域。

留意市场汇率:相对于海外各国稳健增长的房价趋势,当前各国汇率的波动却起伏不定,变化较大,瞅准适当的时机进行投资,利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化也很重要。

选择可信赖的机构 :“以房养学”作为投资理财新概念,也不可避免地存在一定风险,而大部分购房者对海外投资置业操作并不熟悉,所以,通过专业的海外房产投资机构,尽可能详细地了解投资信息,亲自考察,多加对比很有必要。

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