海外购房者在端午节迎来一个"咸粽子",央行和商业银行的贷款新政能影响多久?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-09 后花园房地产在线


今天是端午节,也是新西兰央行的议息日,自官方现金利率(OCR)在今年3月降低到2.25%之后,OCR就像是生了根,再也没发生过变动。在之前的两次议息日,央行都只是例行公事般地宣布OCR维持不变。今天也不例外,上午9点,央行行长GraemeWheeler正式宣布官方现金利率(OCR)将继续维持在2.25%。



就像之前很多专家预测的那样,央行在6月份没有降息。尽管乳制品市场持续低迷,但由于其他行业比较给力,目前新西兰经济的总体状况比较理想。因此,央行认为暂时不需要通过降息来刺激经济发展。另外,为配合中央政府调控全国,特别是奥克兰地区日益飞涨的房价,央行也不可能在本月下调OCR。要知道,就在上周中央政府才出台了调控房价的National Policy Statement,所以央行肯定会跟中央政府在重大问题上保持一致。


除了房市,OCR的官宣还会直接影响汇款。就在今天央行宣布不降息之后,纽币兑换美元汇率瞬间从70.15美分上涨至71.15美分,暴涨1美分。由此可以看出,在美国加息乏力的大背景下,纽币现在呈现出明显的上行趋势。值得一提的是,纽币的升值也将在一定程度上抑制海外资本对本地房市的渗透


不过,在全球经济的影响下,特别是在新西兰通胀预期过低的情况下,专家们普遍认为,新西兰未来依然存在着降息空间。但是为避免进一步刺激房地产市场,具体的降息时机目前还很难预测。


在央行为房市降温之后,作为商业银行的Westpac也在今天出台了对购房者,特别是对海外购房者的限制性政策。




政策内容


2016年6月9日开始,

1

Westpac将不再发放贷款给通过海外收入申请贷款的海外购房者

2

对那些用海外收入申请房贷的本地公民或居民:Westpac将最高贷款估值比(LVR):从85%降低至70%。

3

至于那些非永居签证的持有者,Westpac要求他们必须提供新西兰本地的工作收入和地址证明才能申请房贷。


让我们来细数新西兰央行过去2年针对房产市场实施的政策


2013年10月 - 新西兰央行正式施行贷款限速政策(LVR)

首付低于房价20%的贷款人只能占银行贷款总额的10%,或15%,这包括各种豁免,而且这样的贷款很难获得。有专家表示,该政策把首次购房者挤出市场并为“房产投机客”铺好道路。


2015年11月 投资房首付调到30% 

2015年5月,新西兰央行宣布将投资房的首付比例上调至30%,在提高投资房贷首付比例的同时,央行也对“投资房”给出了明确的定义。但该政策目前仅限于奥克兰。有点尴尬的是,这个本来定于去年10月1日正式施行的政策,却因为“技术问题”等原因,延迟到11月1日开始实施。 


2016年3月 新西兰央行“意外”下调OCR至2.25%

新西兰央行“意外”宣布下调基准利率(OCR)25个基准点至2.25%,为历史最低。去年下半年,新西兰央行总共降息四次,扭转2014年四度加息。全球经济前景黯淡,新西兰经济前景面临下行形势严峻,或许降息是新西兰央行最好的选择。新西兰各大商业银行也相继推出更低的贷款利率,房价在低利率的刺激下上涨。


2016年3月 数据显示奥克兰房价再次高歌猛进,百万豪宅街区暴涨至62个

2016年初奥克兰均价突破百万的街区数量高达61个,尽管只有Herne Bay均价超过两百万纽币(2,157,000纽币),但St Mary’s Bay和Remuera的房价中位数都已经非常接近两百万纽币。分析师预测明年整个奥克兰的平均房价将突破100万纽币。一年之前的,百万房价区的数量仅仅只有36个,去年一年,奥克兰一共有25个区房屋中间价超过了一百万。


央行实施的“抑制房价”的LVR政策,在过去3年里连续被打脸


新西兰央行的限贷政策并没有真正抑制住奥克兰房价,因为新西兰央行的真正目的,并不是打压房价,而是希望通过政策抑制房地产投机市场,实现新西兰 金融稳定性!


小编认为,ANZ 和 Westpac 银行推出的针对海外购房者的限制性政策,或许受到下面3个事件的影响:


  1. 2016年5月 - 澳洲银行发现数百中国买家伪造收入证明在澳洲申请买房贷款,之前睁一只眼闭一只眼的澳洲商业银行集体行动,相继出台相关针对海外收入的限贷政策。

  2. 2016年5月,政府的报告指出,海外人士(不包括持有学生签证,工作签证以及新西兰永久居留)购买了奥克兰3%的房产。

  3. 2016年7月起将针对海外人士实施房产交易预扣税(Withholding Tax)。



ANZ银行和Westpac银行宣布针对海外人士购房的贷款政策的收紧,真正目的并不是为了控制飞速上涨的房价 (新西兰4大商业银行主要收入均来自贷款利息,他们应该不会和“赚钱”结仇的,他们更希望看到的应该是奥克兰房价“稳步增长”)。


新西兰政府5月份发布的数据显示,"海外人士"只购买了奥克兰3%的房产,所以受到ANZ和Westpac两大商业银行的新政影响到的群体其实是非常有限的,不过对于抑制不良贷款,降低风险是非常有建设意义的。奥克兰房价“过高”, 整个新西兰的房贷总额达到了2175亿纽币,过多的抵押贷款中或许充斥着部分“泡沫”,商业银行不得不未雨绸缪,通过提高贷款门槛,来改变这种风险过高的局面


尽管央行和商业银行都没能在端午节到来之际,为广大华人购房者送上贺礼,但希望后花园的专业分析可以为您在节日里送上一份特别的祝福。



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