中澳贷款方式比较

2016年06月01日 澳洲智慧置业

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房地产投资没有股票投资技术性强，但房地产投资起始资金投入量大而且需要每月偿还贷款利息，财政压力较股票投资重，所以房地产投资须首先考虑承受能力。

再好的物业如果供养压力过高，须勒紧裤腰带节衣缩食，影响了生活质量，那就太不划算了。


选择投资什么样的物业很重要，除了承受能力外，增值回报率和租金都是极重要因素，租金与房价是挂勾的。
房地产投资是让多余的钱去赚钱，而不是让人成为房奴，为买房吃尽苦头，那就失去了买房的意义。

从这个层面上讲，如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现“以租养房”。


案例
100万总价的楼花，签合同时下10万的首付，2年以后交付。按照近几年来澳洲房价平均每年7%-8%的增长率，保守估计交房时您的房产已涨至约114万，相当于您用10万澳元锁定了100万的房产能涨价的空间，2年赚了14万。

澳洲租金水平一直在走高，因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基础。在墨尔本CITY，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2014年则上涨到了50～650澳元/周，年均增长幅度在5%～7%之间；面积约70平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2014年的650～780澳元/周，年均增幅在3%～5%之间。

交房后假设贷款80%，通过只还息不还本的方式，按照现有利率计算，一周须还利息约为澳元$690，此外，持有成本包括物业管理费（Strata）、水费、社区费（CouncilRate）以及租房管理费，共约澳元$150。您的房屋租金只要不低于$840元就能覆盖您的费用，而这样的租金预计在2年后交房时是完全可以达到的。

通过我们的例子，客人贷款80万，接下来6年通过租金收入覆盖利息，您在6年里，没有任何支出，甚至还有租金结余。
6年后抛售，房子卖掉200万，还完贷款80万，到手120万，等于说您投入20万的钱在6到7年时间到手120万，净赚100万，这就是银行的巨大杠杠效应，也正是投资澳洲房产的巨大魅力。20万撬动了100万的纯收入。

回报是投入的5倍之多。而这仅仅只花了6,7年之久。而且是相比较中国，这里是如此的规范，安全。
然而在投资环境非常宽松的澳洲，一般是不建议客人等房价涨了就抛售的。澳洲的投资客更倾向于转贷（Refinance）。

按照现在澳洲房价的涨速，假设一套100万的房在两年后涨至114万，您可以把涨价的部分通过银行重新评估，转贷的方式贷出来继续投资楼花。在澳洲很多精明的投资者就是通过转贷的形式一套房变两套，两套变三套。这样循环滚出一个非常有效率的投资链。

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