中澳贷款方式比较

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-01 澳洲智慧置业


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房地产投资没有股票投资技术性强,但房地产投资起始资金投入量大而且需要每月偿还贷款利息,财政压力较股票投资重,所以房地产投资须首先考虑承受能力。

再好的物业如果供养压力过高,须勒紧裤腰带节衣缩食,影响了生活质量,那就太不划算了。


选择投资什么样的物业很重要,除了承受能力外,增值回报率和租金都是极重要因素,租金与房价是挂勾的。
房地产投资是让多余的钱去赚钱,而不是让人成为房奴,为买房吃尽苦头,那就失去了买房的意义。

从这个层面上讲,如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值,除了房价要保持上涨趋势外,很重要的一点就是能够实现“以租养房”。


案例
100万总价的楼花,签合同时下10万的首付,2年以后交付。按照近几年来澳洲房价平均每年7%-8%的增长率,保守估计交房时您的房产已涨至约114万,相当于您用10万澳元锁定了100万的房产能涨价的空间,2年赚了14万。

澳洲租金水平一直在走高,因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基础。在墨尔本CITY,一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周,2014年则上涨到了50~650澳元/周,年均增长幅度在5%~7%之间;面积约70平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周,上涨至2014年的650~780澳元/周,年均增幅在3%~5%之间。

交房后假设贷款80%,通过只还息不还本的方式,按照现有利率计算,一周须还利息约为澳元$690,此外,持有成本包括物业管理费(Strata)、水费、社区费(CouncilRate)以及租房管理费,共约澳元$150。您的房屋租金只要不低于$840元就能覆盖您的费用,而这样的租金预计在2年后交房时是完全可以达到的。

通过我们的例子,客人贷款80万,接下来6年通过租金收入覆盖利息,您在6年里,没有任何支出,甚至还有租金结余。
6年后抛售,房子卖掉200万,还完贷款80万,到手120万,等于说您投入20万的钱在6到7年时间到手120万,净赚100万,这就是银行的巨大杠杠效应,也正是投资澳洲房产的巨大魅力。20万撬动了100万的纯收入。

回报是投入的5倍之多。而这仅仅只花了6,7年之久。而且是相比较中国,这里是如此的规范,安全。
然而在投资环境非常宽松的澳洲,一般是不建议客人等房价涨了就抛售的。澳洲的投资客更倾向于转贷(Refinance)。

按照现在澳洲房价的涨速,假设一套100万的房在两年后涨至114万,您可以把涨价的部分通过银行重新评估,转贷的方式贷出来继续投资楼花。在澳洲很多精明的投资者就是通过转贷的形式一套房变两套,两套变三套。这样循环滚出一个非常有效率的投资链。

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