【投资指南】成功投资澳洲房产不得不考虑的8大要素

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-31 CityDiscount房产服务



澳洲房产投资一直被认为是积攒财富的良策,而投资房产的方法也有很多,不同的投资目的关注点也不一样,今天就给大家分享8个投资者需要考虑的问题,做得好想不赚钱都难!


1. 项目附近可有大型的规划


地产核心的观念就是着眼于现在,看重于未来。投资就是要投资一个未来的变化。


这个未来就政府在项目周围有没有大型的基础设施变化,通过我经历的案例总结,客人投资房屋增值较快的周围都是伴随着政府的大型变化,例如4年前的Castle Hill,Kellyville,5年前的Wollicreek,7年前的Waterloo等等,所以对未来的变化一定要考虑的到.




2. 房价到底值吗


一个物业的卖价并不代表它们的真实价值, 卖价只是代表卖主或者发展商的预期值而已。聪明的投资者在选房的时候基本对周围附近的卖价做过详细的了解, 在综合房屋的特质给出一个合理的价值范围。


发展商卖出的新房通常比较贵一些,因为房屋是新的,再加上人工与材料的成本也是每年都在升高,所以贵一些是合理的。


但是有些房展商会把未来增值的利润吃掉,不给投资者留出足够的升值空间,这样的项目投资者要注意。


3. 周围的经济宏观环境


周围的宏观经济环境对当地的地产市场是有最直接的影响,包括人口结构,平均收入,犯罪率,工作的性质等等。




4. 资本增值还是租金回报


这个问题是地产投资领域里最困扰投资者的一个问题。高租金回报的物业可以让投资者没有负担的持有物业,资本增值可以要投资人有资源去做下个地产投资,有些客人说我都想要。


其实在地产投资里没有鱼和熊掌兼得的时候,租金高的地区往往资本升值不是很高。因为这个区相对于成熟,变化性较少,资本增值高的地区往往很多地方不太成熟,但是变化度较大,投资者享受着从无到有的一个变化。


当然每一个人的情况不一样,投资做的好的都是在现金流允许的情况下尽量选这资本增值高未来变化大的物业。




5. 购买区域是否有大量新房出现


在购买投资房前,在当地的Council 查一查此区未来是否有大量房屋即将开发,或者有大量土地即将释放,因为大量的房屋供应出现后,无论是在租的时候,或者是出售的时候都会遇到很大的竞争。


物以稀为贵很简单的一句话道出了整个经济学最核心的原理。价格是随着供应和需求而波动的,房产投资也是如此。


1. 所谓的低密度区,就是当地密度较小,都是以别墅,小型的公寓楼为主,这样的区通常来讲土地供应及其有限,发展商拿地及其困难,即使拿到了土地,当地的市政厅也不会允许盖高层,所以这里房子两个字概括“稀缺”。  


2.低密度区往往都是自住人群偏多,这样的人群结构相对比较稳定。大家可以设想一下,当金融危机来临的时候,或者地产市场不好的时候,抛售物业最多的地方一定是投资房偏多的地方,因为房东不会卖自己的自住房,一定先甩掉自己的投资房,这样会造成在某一特定区域房屋供应突然加大,房价下降。


3.低密度区的房租相对稳定,同理可证,因为当地的房屋供应量有限,对房屋的需求量较大。


4.低密度区的基本公共设施比较完善,例如公路铁路医院购物等等,如果低密度区在离悉尼中心就业带附近12公里以内的话,那么投资价值就非常完美了。




6. 购买物业的质量和维护成本


这一块是最被投资者忽视的一块,好多物业维护成本非常高,但是请投资者一定记住两点,买二手房一定要做Strata Report, 别墅一定要做质检报告。


新房一定要查建筑商的背景和曾经做过的项目。如果整栋70%以上都是投资客持有,尽量避免这样的物业。




7.目标市场是谁:优质租客/买家


一位澳洲著名开发商的高管曾说过,如果你想要你的投资有长期超值的回报,那么你就必须在优质的区域买一个最优质的项目,因为你未来的租客和买家都是最优质的,最优质的人最愿意用钱去换优质的生活。




8. 房屋的可改造性


在澳洲的主流社会,买一个旧房子进行装修然后售出或者向银行增贷是一个非常流行的方法。如果区域选择的不错,然后在房屋的可改造性不错的话,那么2到3年无论是在租金和增值都有很大幅度的提升


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