【在美生活】超实用的买房必看技巧大全——经纪人多年经验精华

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-02 瑞茨美国移民




本文来源:搜房美国房产

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本文都是买房时候非常有用的一些实用技巧,买房之前最好多学习一下。


社区中位置与地势的选择


通常房屋在社区中的位置选择在巷子底,即是社区最下面的位置,这个位置交通流量比较少,房子比较安静;另外一个就是私密性比较好。


接下来是地势,地势一定要平坦。 有地下室没有关系,后面可能是伸下去,但是前院一定要平坦。 通常我们不建议选择比路面还低的住宅,不仅仅是风水角度,主要是从舒适角度,而且通风比较差。 如果后院不是很好的话,房子就会很潮。 另一方面,也不能比路面高出很多,高出一尺、两尺,这个是比较好的地势;但是不能太高,高出三十度角的话,冬天下雪时,就会非常滑,这就非常危险。 而且即使不下雪,平时上下坡也是舒适度非常差,上下坡的时候,会使路面碰到车底盘,经常这样会损害车辆。


朝向的选择


我们中国人通常选择南朝向的房子,没有人愿意选择西朝向的。 这里面有一个问题,大家知道通常车库是放在前面的,无论是迎面进的还是侧面进的车库。 即使是侧进车库,其窗子还是在前面。 通常需要采光的是主人房和客厅,其实是这两个地方需要朝南,所以从舒适的角度来看,房子的前脸应该是朝北的,这样主人房通常在后面,因为主人房需要安静。 这样就保障了客厅和主人房朝南,冬暖夏凉,这是最理想的朝向。


朝西的房子就非常的增加能耗。 朝向,当然是朝西开了很多窗,那么窗的作用就是,热能能进来却出不去了,这样夏天就会非常的耗冷气,冬天又晒的时间较短,也是不够强壮,西向也是比南向冷。


当然建商从土地最大使用效率的角度,会忽略朝向,这样朝向各个方向的都有。 房屋开发的时候,有专门的社区美容师,对社区的整体进行设计,其原则是:邻居的设计必须互相不同,外表设计和砖的颜色必须不同;从审美角度来说,不仅仅实现居住功能,同时有一定的景观效果。 社区整体设计从经济效益和审美的角度,有可能牺牲一部分朝向,但是主人房等主要房间通常都会放置在南朝向上去,建筑商会根据地块的不同朝向采用不同的设计,比如朝西的房子,他们会把主人房或者大厅放到侧面的南面去。


外墙装饰材料的选择


根据目前的房屋,外墙有几种形式:一种是砖,一种是人造水泥板(看起来像木质的),一种是水泥,可以漆成各种颜色,我们推崇砖的,因为其维护费用最少,虽然一开始投入大,但是维护起来几乎不花什么钱。 如果房子不是砖的,将来换成砖的,就非常昂贵,如果你卖房,砖的房子就非常好卖。


水泥板是水泥和纤维压制成的人造板,它不是天然的木料,它的性能也是非常优越的,比如防酸堿腐蚀、防爆晒、白蚁不吃等,研究的时候考虑了很多因素进去了,而且也有50年的保证,但是每隔3-5年就要进行一次外部的喷涂,根据房子大小不等喷涂一次要几千元;还有一个问题,就是固定到墙板上的时候,是用钉子,同时钉子再加胶水防水,像鱼鳞或者蓑衣一样,一个盖一个,这样才能够防水;因为钉的时候有钉眼,这个钉眼会随著地基的沉降等因素,钉眼可能会扩大,这样就成为渗水的入口;这个钉眼必须用胶来填上来防止渗水,这种施工必须选择天气干燥的时候进行,否则就会把水气留在里面;上千个钉眼都要定期检验,是个非常巨大的工程。


过去的老房子也有纯木头的,这种木头的维护起来更加麻烦,比如下雨之后,木头吸水之后就膨胀;因为美国人喜欢自然风格,新的木头的房子,刚刚做好其木纹非常的漂亮,但是经过一年的风吹日晒,马上就变成灰色的,看上去给人一种非常颓败的感觉,这样的房子就必须涂漆,但是简单的涂漆还是很难抵挡大自然的腐蚀。 因此,新的建筑商就不再采用外面是木料装饰的。 都是用砖和水泥板来装饰。


水泥目前也是比较少见了,因为一旦出现渗水的问题,对于木结构的建筑来说,渗水就是非常严重的问题必须立即解决,否则将腐蚀结构,那么因为水泥的透气性差,水汽无法自然放出,就要把水泥打掉来维护,这样,维护起来就得大面积的整个一面墙拆掉,这样重新做出的水泥墙面在外观上才好看。 很显然,这样就导致将来可能的维修费要高。


屋内地面状况检测


首先的一个问题就是地板面的起鼓现象。 看起来就像丘陵地带一样。 如果出现这样的状况,就是房屋本身的防潮或者防渗漏没有做好,使地板吸收了水分或者潮气,造成了膨胀变形,互相挤压;有一些被银行收回的房子,有人故意放水泡地板破坏。


地毯分为“波波”和“直毛”两种,家里有宠物的不建议用“波波”类型的地毯,因为宠物的爪子会钩住地毯,宠物跑过之后,抓得乱七八糟;直毛的就不存在这个问题了。 直毛的地毯如果出现松动的起隆,就会很难看,有的连门都关不上,走上去也是不舒服。 最主要的问题是地毯下面的地垫问题。 地垫质量好坏,影响地毯的寿命。 通常我们建议地毯不一定很好,但是地垫一定要好。 一般7磅的好一些。 装地毯的时候,通常使用的是专业的工具,把地毯绷紧,然后挂在四周墙上的倒刺上,地毯的接缝也要好,好的接缝是看不出来缝隙的,看起来是完整的一块。 因此地毯出现问题,就要看是上面泡的还是下面返上来的。 如果是房子的防水出现问题,可以用防水涂料进行喷涂,然后上面再装地板或者地毯。


如果是房子的沉降出现问题,这个工程就比较大了。 其表现就是,在地面上放一个球,它会滚。 这样的房子就不建议购买。 但是也是有办法进行解决。 通常可以请地基修理公司进行地基修正。 地基公司会挖地洞到地基的下面,用千斤顶把房子顶起来,有人在远处检测是否平衡,然后再加灌混凝土来固化。


保暖与热效率问题


买房的时候,通常有一个细节,这个也不是用肉眼可以看出来的,一般要求提供一年或者几个月的冷暖气账单。 一年比较好,因为有春夏秋冬的问题,主要是电与煤气账单,电与煤气的账单直接反映出其消耗情况。 这是一个参考。 目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纤维,它的保温系数有个数值,我们通常叫做R-VALUE,就是这种材料可以阻挡冷热交换的比例是多少? 夏天的时候,是不希望外面的热气进来,冬天的时候,不希望外面的冷空气进来,不希望里面的热气流失。 现在我们这种材料的保温性只有12-14,这是符合国家标准的,这是及格的水准,最优的水准是28,现在也有这种材料面市,各个工厂目前正在努力降低成本。 目前正在酝酿一场墙体的革命,新的保暖材料推出之后,可以实现节能60%。


地下室的干燥与防水


很多看房有经验的人,有的时候会发现有的房子推开门之后,会有一种霉味扑鼻而来,这种味道很难闻;第二种方式,就是我们用肉眼观察,同时用手去触摸,看地面是否有水汽,是否感觉潮,比较湿;第三种方式,看是否有水进来过的痕迹,就是水渍。 如果这个房子曾经漏水,这种水渍会永远在那里。 在地下室施工的时候,需要有一整套的技术处理方式,一个是外墙的防水,另外,还有一套带孔的管道;一般水都是向地下渗透的,对地基的侵蚀非常严重,一定要保护地基,地基周围的水一定要疏通排泄出去,只有有效地把水排走,又有防水的措施,这个地下室才是干燥的,地下室的干燥非常重要,因为不仅仅是发霉的问题,最主要是关系到房子的寿命,因为这会影响到上面的木结构。


怎样的户型才是理想的


主人房的朝向尽量安排在南面。 一般独立房不可避免都有两个车库,面积达到400多平尺,尽量避免主人房正好在车库的正上面。 


原因是,车库是非采暖面积,下面没有冷热空调,就是冬冷夏热,尤其是冬天,车库上面的房间会比开同样空调的地方低两到三度,很多客人都做过这种实验。 


尤其暖气是打到上面去的,而冷源却来自脚下,而且车库的顶是没有做隔热保暖的,让人感觉非常的明显;另外,车库门的开关会有比较大的噪音,影响到主人房的休息;现在的建筑商,通常在车库上面放置次要房间,比如说卫生间和衣帽间,也有的时候放“赠送房间”,通常是个娱乐的房间,或是个斜屋顶什么的。 


按照现在设计,车库上面没有东西,就完全把车库移出去;因为好的地段,地价比较贵,通常和邻居之间的空地很小,所以车库只能放在正前面。 


如果不是这个原因,可以要求建商把车库放在侧面,这样,房子的正面造型就会更好看一些。


明亮采光好的房屋受欢迎


明亮是非常重要的一个标准,大厅要明亮,厨房要明亮,不是说开灯以后的明亮,而是在自然光线下,房屋的窗户要大。 一楼与二楼的厕所,最好也要有窗;根据我们对成交记录的跟踪,通常一楼比较开阔的房子,这样的户型比较容易销售。 这样的房子你将来想出手的时候也是比较容易的;二楼的过道给人的印像也是很关键的,上了二楼以后,光线也要好;客户普遍不愿购买那种上了二楼像钻山洞一样的房子,一直需要开灯,一是不利于节能,同时心情上也是比较容易受不好的影响,人们普遍还是有趋光性。


地毯与地板的权衡


木地板的造价通常比地毯要高一些,对于中下档次的房子,建商只是在入口处放一方块地板。 一楼的进厅与过道,家庭成员集中的地方,经常走的地方,如果在一楼这些地方安装地毯,就会磨损比较严重,时间长了就和周围的地毯颜色不协调了。 地板在这些方面就会好很多,除了阳光经常晒的地方会变色,其他的耐磨损程度都会比地毯好。 而且地板便于打理和清洁,不会像地毯那样滋生细菌和藏污纳垢。 一楼铺地板,一进门会感觉非常清新亲切,非常高档。


地毯容易积累灰尘。 灰尘来自什么地方,每天冷暖气空调是一个非常重要的来源。 虽然空调用过滤网,但是还是有很多没有过滤掉的尘土。 凡是安装浅色地毯的人就会注意到,每一家沿著墙,在地毯上就会有一道黑印,这个地方是吸不到的地方。 地毯也有很多好处,它比较软,舒适性好。 家里孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒,就不会有问题;同时地毯走起路来比较安静,加之楼上基本上较少人走动,也非常干净的。


油烟问题


中国无论南面还是北面的人,做饭都是油烟很大的。 那么保护厨房不被油烟侵蚀,就是一个非常重要的问题。 油烟问题处理不好,如果充满油污的住房将来拿到市场上去卖的时候,买房的人不一定是中国人,就会感觉非常不好,对房屋的价格大大地打了折扣。 体现房子卫生的,第一就是厨房,第二就是卫生间。


解决油烟问题有两个方面,第一个,就是把排烟的管道通到户外。 不是像美国这种在室内循环。 美国的抽油烟机是用丝网过滤的,只是定期洗丝网;而且是就地循环, 据说是干净的空气又排到了室内来了。 ——这种方式是不适合中国人的烹饪方式的。 第二,就是要选择大功率的、可以吸油的抽油烟机,必须是针对中国厨房设计的。 通常在定制新房的时候,要告诉开发商我们华人需要的抽油烟机,可以和建商谈判,要求建商给予安装适用中国厨房的抽油烟机。 建商要确认该产品品质过关, 可以给予品质保证期。 否则出现问题,如出现火灾等,建商可能因为你私自更换住宅设施而要求免责。


主人房在一楼、二楼之权衡


通常年轻的夫妻喜欢二楼的主人房,除了舒适外,而且视线很好,景观好。 但是年纪大的老人们则较喜欢在一楼设主人房。 如果你早上忙三火四突然忘记什么东西,你可能就要楼上楼下走上几次,这对上了年纪的人来说,确实是个沉重心理负担。 甚至有的年纪大的人干脆买一楼的房子,有地下室可以,但是一楼带地下室。 对面临退休的人来说,他们不喜欢整日上上下下的。 而且一楼的房子还会比较节约空调与暖气,没有二楼挑空空间。 一楼相对来说,占地面积要大,视野也会更加开阔,所以也有客人喜欢买只有一楼的房子。 如果年轻人喜欢二楼,家里又有老人的,建议要挑选楼下有大卧??室的、有全卫浴卫生间的房型。 这样老人可以在一楼洗澡,比较方便。 如果家里是三代同堂,这个选房条件是尽孝的基本考虑。


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