财神专栏25 | 澳房,离经济危机还有多远?(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-07 澳洲房产大全


主编寄语

【澳洲房产大全】平台文章多为原创。以澳宏观经济,区域演变,银行贷款等为主,只求做到客观和中立,以降低国内外信息不对称的现象。


每周二的【财神专栏】的前身为贷款专栏,撰稿团队为澳洲当地贷款界资深专业人士。


由澳通国际的业界精英提供。


文 ┃JEFF LANG

微信:wx410213054


财神专栏25 | 原题目:《 我们离经济危机有多远?





每八年就会有一个经济危机,这种说法本来是没什么科学依据的,但是我觉得它存在并被广泛认可的意义就在于:

 

提醒我们,你丫的已经过了好一段安逸的日子,必须起来检查检查有啥要注意的不。

 

这也是我写文章的初衷,看看,我们的经济有没有潜在的问题,我们离危机有多远?


站在房子上的国家

 

我从地理课本里第一次知道澳洲的时候,它还是“骑在羊背上的国家”,然后变成“坐在矿车上的国家”,现在,经过华丽丽的经济转型,我倒想把它称作:“站在房子上的国家”。

 

在2013-2014财年的国民生产总值(GDP)构成中,地产业占据了11.5%的份额,领先于矿业及其他产业,同年,地产业为澳洲政府贡献了总税收的16%。




从某种意义上来讲,地产业是澳洲在矿业繁荣过后寻找到的一个新的经济推动引擎。


从2012年开始,澳洲央行连续几次调低利息,房价则开始了连涨模式。


以下图悉尼房价为例,很明显接下来几年的趋势就是利息向下,房价向上。



 

不放贷的银行不是好银行

 

房价像开了挂似连涨,但是家庭收入却像乌龟一样慢吞吞地往上爬。同样的还有租金水平和建筑成本,他们的增速,远远落后于房价的增速。一些分析文章会提到因为汇率的下行,进口建筑材料成本增加,人工也增加,所以房子会一直涨一直涨。

 

但是真实情况是,成本和人工的增加,只是房价增长的其中的一个动力,而并不是最主要的动力。那到底是什么把房价支撑起来的呢?其中一个原因就是以中国为首的海外资金的进场(我在《海外贷款没有救世主》一文中有介绍过),另外一个更最主要的原因就是信贷的放松。

 



假设你有4万的存款,在此之前银行只能贷款6万给你,那你买房子的预算就是10万(其他费用假定为零),你出的价格也就不会超过10万。现在银行同意贷款8万给你,你买房子的预算就是12万,你觉得多付1万会确保你拿下心爱的房子,而且,11万也没超出你的预算。你就愉快地把房子的价格抬到了11万(尽管它的真实价值只有10万)。

 

这个交易完成后,大家都很高兴。你从银行那里得到了比预想还多的贷款,确保你买到了心仪的房子,卖家获得了更高的收入,银行多贷了钱给你,利息收入也相应地增加了。谁不高兴呢?

 

这样三赢的局面出现后,银行决定更大胆一些,虽然你的好基友张三收入也是4万,银行这次决定贷款9万给他,张三一直都想和你做邻居,于是高高兴兴地来买你隔壁的房子,价格嘛,12万。原房东看到你买的房子11万,早就做好了非12万不卖的架势。

 

就这样一段时间下来,银行越来越大胆,虽然李四王五的收入可能都没高过你,但是银行同意贷给他们的钱只多不少,他们分别花了13万、14万买了同一条街道的同样的房子,愉快地和你做起了邻居。你们还经常愉快地聊天说,下一个人来,得花15万买房子了吧。房子涨得还真快。啥都不用干,一眨眼一年工资就有了。

 

除了房子价格在增加,我们的负债也增加了,但是那只是银行里面的数字,谁也不会太担心。毕竟,还有30年呢。在下图的统计结果中,澳洲家庭负债(包括房贷,信用卡,个人贷款等)是在所有发达国家中是处于非常高的水平的。


2015年,澳洲家庭负债是当年GDP的1.3倍,刷新澳洲历史的最高纪录。

 


“只还利息”  发光发热

 

因为房贷的压力,懒洋洋的澳洲人也不得不开始加班,减少休假,努力挣钱来还贷款了。但是,新的问题又来了,工资涨得太慢了。

 

房价在以指数倍数增长,工资倒是以分数倍数在增长。他们的差距,只会越来越大。根据最新的数据,澳洲刚刚取得了20年以来最低的工资增长速度!这,就是一个大坑呀。

 


贷款人觉得压力很大,决定找银行诉苦。银行是分析数据的高手呀,这样分化的增长,迟早会把贷款人逼死的。怎么办?怎么办?不如这样吧,你别急,我们给你五年时间,只还利息,不用还本金。

 

五年时间,万一房价翻倍了呢?对不对?多好的解决方案。于是,贷款人和银行又都高兴了。于是,只还利息(Interest Only)的产品粉墨登场,发光发热。从2011年的只占三分一的额度,到2015年拿下半壁江山。

 

 

在房价稳步向上的情况下,IO的房贷的确可以助力房产的兴旺。但是,在房价出现拐点的时候,它会成为压死骆驼的最后一根稻草。当大规模的IO房贷到期,又遇上房价下跌的时候,银行不会轻易提供新的转贷服务,如果再加上利息升高,贷款人的还款压力回成倍数增长,进而诱发大规模的违约。

 

前事不忘  后事之师

 

如果某个发达的资本主义国家房地产市场呈现泡沫,分析人士都喜欢以美国的次贷危机为鉴。美国有着资本主义世界最发达的由市场主导的金融体系,虽然也屡次玩火出丑,但是总体来说其他国家想出来的经济策略,说不定已经被山姆大叔实践过了,他就是久经考验的资本主义战士,也是其他国家学习和借鉴的样板。

 

在2004年之前,美国的利息一直在下降,信贷环境的宽松,使得大家都能贷款买房子,房子短期需求旺盛,房价因此上涨,同时快速增长的还有建筑许可批准,开发商趁着市场火热多建新房。

 

2004-2006年初,利息开始回升,但是由于贷款在处在蜜月利息期(比如前两年固定的低利息,过了两年调回到正常利息),贷款人还款压力比较小,所以并没有引起骚动。同期,房价和建筑许可批准都达到最高点。

 

2006年中到2008年底,由于房子供应超出需求,房价开始下跌,而利息已经升到当时的最高点,蜜月期已过的贷款者还款压力突然增大几倍。因为对市场前景表示担忧,银行停止为他们提供新的转贷服务,所以次贷借款人开始大规模违约,把房子丢给银行拍卖,房价在此期间跌去20%。

 

 

另外由于美国资产证券化高度发展,金融机构把房贷打包成住房抵押贷款证券出售给世界各地的投资人,于是发生危机后便迅速波及全球。当然澳洲目前并没有这种程度的资产证券化,其影响也会相应地限制在澳洲本土。

 

居安思危

 

如果房价照着过去两年的速度涨下去,我们离危机其实并没有想象中那么远。大量新房的落成,人口增长跟不上,供求关系发生变化,房价下滑,五年的只还利息到期,澳洲跟随美国走上加息的道路,还款压力突然翻倍,银行停止转贷,危机发生。这些现在看似天方夜谭的东西,谁能保证它不会发生呢?

 

在去年年中的地产最火热的时候,经济分析人士已经频频发文警示风险了。但是,大家都沉浸在地产盛宴的狂欢中,现在回过头来一看,里面的条条数据都是触目惊心的。

 

真正的澳洲房产危机不是“海外投资者不买房了,澳洲房产要陷入“危机”这样的,而是高负债暴露在一个脆弱的经济环境中,任何风吹草动,都有可能诱发多米诺骨牌效应。还好,澳洲政府踩了一脚刹车。至少可以让我们停一下,思考一下,再继续上路。

 

银行先是给海外收入来一记大棒,然后央行给本土贷款者来一颗糖,降息,区别对待。

 

投资者撤退,首次置业者有机会可以入场。这其中绝大部分是出于宏观经济上给房市降温的考量,然后,再顺带获得政治层面的收益-无论是哪个政党,都希望表现出自己“抗击经济侵略者的英勇行为”。

 

我们再来看看调控之后的房市:海外投资者大量集中的楼花市场近况堪忧,而本地买家为主的二手房市场,拍卖清空率数字还算比较可观,但是我们并没有降息后喜迎房价上涨的感觉,相反有一点点的寒意。因为从下图来看,投资者贷款已经回调很多,房市降温效果明显。

 



同时,我们可以看到,每一次贷款批准量的下调,都是伴随着房产周期的2-3年熊市的,所以平缓的增长甚至稍微下行在未来两年出现的可能性最大。


未来的降息可以使市场维持在目前的热度和价格水平不至于下滑,但是基本上不会引发暴涨。这样也许就是澳洲政府调控的目标吧。


海外投资者,也无奈地被澳洲政府上了生动的一课。投资澳洲房子不再是稳赚不赔的事情,像这样的政策风险,在以后也是会存在的。

 



政策刚收紧的时候,很多人质疑:这怎么可能?银行不要赚钱了么?海外人士还款最积极,违约率最低,怎么会关闭?你看,ANZ裁员200人,银行过不下去了?还不赶紧重开?我自己也没想到会关闭得如此彻底。

 

但这就是银行政策,这就是我们未来海外投资必须面对的风险,没有讨价还价的余地。因为客观来说,海外收入有部分档案文件是经不起审核的,况且,还有一大叠举报材料放在桌子上,银行肯定是不会视而不见的。

 

虽然我们现在有可能发誓:不再来澳洲买房!但是,风波过后,投资者应该还是会回来的。因为资本市场上永远是利益第一,感情第二。就像中国的股市,暴跌了多少回,投资者也照样前赴后继,进入和退出,只是不同周期采取的不同策略罢了。等到市场修正之后,房产业更加安全更加稳定,这不也算是好消息么?

 

如果我们穿越回去17世纪中的荷兰,大概也不会像现在一样嘲笑他们用郁金香换房子吧。

 

数据参考来源:

Corelogic Rd Date 

Reserve Bank of Australia

Australian Bureau of Statistics

NAB Residentail Property Report Q1 2016

Domain Group:APRA impacts on housing market 

AMP Capital:Crash calls for the Australian property market 

The guardian:Wages grow at slowest rate for 20yrs 

The Sydney Morning HeraldAustralia households awash with debt


感谢阅读!




作者介绍:

梁杰夫 

房产信贷专栏作者/资深信贷经理

风格通俗易懂,将繁琐的银行政策以最简单的话语来阐述。

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