【政府报告】20年内的澳洲人口增长预期,我们到底需要多少新住房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-08 澳洲房产



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根据澳洲权威房产数据机构RP Data估算,澳大利亚各大首府城市合计在未来24个月内将有超过23万套公寓建成,平均每个月接近一万套。


这么多公寓落成,是否会有与之相应的人口增长来填充?如果出现供应过剩的话,那些地方会是重灾区?我们一起来看看澳洲基建局(Infrastructure Australia)给出的澳洲人口增长报告,看看澳洲是否(或者说哪里)会出现供应过剩的情况。



图:澳洲基建局作出的《人口增长报告》


澳洲基建局的《人口增长报告》对澳洲各个州以及各个省会城市未来15~45年内的人口增长状况作出了详尽地预测分析。结合澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)的新建公寓完成和开建数据,我们就可以大致看到哪些地区的住宅将会出现供应过剩,哪些地区又会供不应求。(干货!!!)


澳洲人口现状


截止至2014年,澳洲的人口数已经超过2千3百万。其中三个最大的州新州,维州和昆州加起来占了77%的人口,而三个最小的州南澳,北领地和堪培拉加起来只占了不到5%。可见澳洲的人口分布相当不平衡。



    图:澳洲人口分布状况


澳洲人口的另一个特点是城市化相当严重全国有2/3的人口居住在省会市里。而维州,南澳和西澳的城市化现象尤为突出,超过75%的人口都居住在省会市,即墨尔本,阿德莱德和珀斯。而昆士兰由于有黄金海岸和凯恩斯两个旅游城市分散了人口,所以省会布里斯班的人口比例相对没有那么集中。



图:澳洲省会城市人口分布


澳洲上40年来的人口增长率一直处于上升趋势。

  • 上40年(1974-2014)的人口增长率为1.35%。

  • 上15年(1999-2014)的人口增长率上升到1.49%。

  • 而上5年(2009-2014)的人口增长率上升到了1.61%。


这也许在一定程度可以解释《澳洲金融评论》报导的悉尼房价四年里涨了57%,而墨尔本同期也涨了39%。



图:《澳洲金融评论》的报导


人口增长预期


预计截至2031年,澳洲的人口将突破3千万大关!新州,维州和昆州仍然是最大的三个州。从绝对人口增长数来看,维州将有超过2百万的人口增长,而新州和昆州也有将近2百万的增长。但是从人口增长比例上看,西澳的人口增长比例高达惊人的68.7%,轻松碾轧其他地区 (因为人少。。。)



图:2031澳洲人口预测分布状况


澳洲的城市化问题到2031年进一步恶化,届时全国70%的人口将会居住在省会城市中。悉尼墨尔本仍然会牢牢占据人口的前两位珀斯由于其惊人的77.2%的人口暴涨,将会取代布里斯班成为澳洲第三大城市



图:2031省会城市人口分布


从2014年到2031年间,澳洲的人口增长率将从上5年的1.61%稍微下降到1.57%。


到2061年的人口增长预测


继续按照概率预测的话, 截止2061年,澳洲的人口将突破4千万大关,新州和维州人口也将突破千万。2011至2061五十年间,新州,维州,昆州和西澳的人口增长都超过4百万。从人口增长比例上来看,西澳,昆州和堪培拉都有超过100%的人口增长,而西澳的人口增长率更是惊人的172%!


图:2061澳洲人口分布状况


2061年的人口分布将进一步集中化,全国几乎3/4的人口都将居住在省会城市中。墨尔本人口将首次超过悉尼,和西澳的珀斯一齐成为全国人口最多的三个城市。从人口增长比例上来看,布里斯班,墨尔本,珀斯和堪培拉都有超过100%的人口增长,而珀斯的人口增长率达到惊人的197.3%,也就是说2061年珀斯的人口将会是2011年的3倍!



图:2061省会城市人口分布


需求状况分析


在上个世纪里,澳洲的平均家庭人口数一直处于下降趋势,从1911年的每个家庭4.5口人逐步下滑到2011年的每个家庭2.6口人。




据澳洲统计局的预测,今后20年内澳洲的平均家庭人口数都会稳定在2.5和2.6人之间。



图:澳洲统计局对今后20年的家庭人口数预计


如果统计局没有晃点我们的话,那澳洲需要的新建住宅的数量大致会是:(2011-2031期间人口增长数)除以(平均家庭人口数)除以(20年)。我们来对比一下近年来新建住宅的完工数,新开建数,和新批准数,就能大概看出澳洲住房的供需情况。


过去五年的住宅完工数


我们先来对比一下全国过去五年的新建住宅完工数和以上述公式计算出来的大致年需求数。下图是澳洲统计局提供的2011-2015年间各州新建住宅的完工数。可以看出2011-2015年间住宅完工数完全跟不上需求,而且情况在新州尤其严重,这也从一定程度上解释了悉尼在2011到2015年期间房价的迅猛增长


图:2011-2015年间各州新建住宅完工数


让小编比较诧异的是昆州的住宅完成数居然也跟不上需求。小编又去翻了一下澳洲统计局的历史数据,发现1980年到1990年之间昆州的新建住宅完成数居然比新州还高。近几年昆州的人口增长估计还在填以前的坑,所以昆州的房价增长可能会滞后于新州和维州。


过去6到12个月的住宅开建和准建数


过去五年的新建住宅数量是远远无法满足需求的。不过这个趋势从2015年开始扭转除了西澳以外,2015年各州的新开建住宅数均大大高于需求数。新州和维州的新开建住宅数都差不多是需求的两倍。可以预期当这些住宅落成以后,上五年造成的房屋短缺现象将会得到一定的缓解。不过如果新建住宅数一直保持在这种水平的话,房市将有可能进入供应过剩的状态。


图:2015年各州新建住宅开建数


澳洲政府也意识到了住房的短缺情况,所以批准了更多新建住宅的开建。从2015年11月到2016年4月的6个月,政府批准了大批的新建住宅(西澳例外),各州6个月内的批准数差不多就能满足一整年的需求不过由于贷款,法律等各方面的原因,得到批准的住宅最终不一定能开建。


    图:上6个月的新建住宅批准量


澳洲几个主要大城市上6个月的新建住宅批准量与其所在的州的情况基本一致。值得注意的是西澳和珀斯的情况。无论是从住宅完成数,还是从新开建,新批准数来看西澳和珀斯的住宅都严重跟不上新增人口的需求。珀斯现在正努力的从矿业繁荣的坑里爬出来,所以房价一直不显山露水。不过等珀斯经济转型完成后,那里的地产增长还是可以期待一下的


图:上6个月主要城市的新建住宅批准量


由于历史性的供应不足,澳洲住房总体上来说是处于短缺状况的。不过这也不排除个别区域的住房会处于过剩状况。比如说,根据澳洲基建局的《人口增长报告》,墨尔本的人口增长大多数分布在外城区(下图)。



图:墨尔本人口增长分布


然而根据建筑数据机构RP Data提供的未来24个月内的新公寓完工数,墨尔本的新建公寓大部分都集中在内城区。如果这种趋势一直继续的话,墨尔本内城区的新公寓将会出现严重的供过于求。


图:下24个月内的墨尔本公寓完工数


结语


数据仅供参考, 悉尼房产菌最近发布了很多需求分析的文章, 未来的事, 我们也听了太多专家预测了。以上的数据主要围绕人口和开发综合整理而来, 方便投资者们判断形势。我们的态度, 还是很中立的。只是对悉尼的房地产发展, 我们一直还是蛮看好的。毕竟, 悉尼,真的好美~ :)


最后, 小编对高考的考生送上一句: 祝你们考试顺利, 如果你们考不上名牌大学就来悉尼报个名牌大学呗~ 么么哒~


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