在几十年前，环境和规划还分得比较远，不过现在两者越来越近，尤其是可持续性发展的概念提出来了以后，对环境影响大的项目基本没有了立足之地（这也牵扯到一个受益成本分析，咱们以后会讲到）。
所以嘛，咱们在前期调研和选址的时候，首先要看环境问题，牵扯到一个开发项目能不能进行；然后是看规划问题，得以确定开发强度；最后是工程问题，关系着项目开发的成本和难易程度。
环境方面问题
一般来说，环境问题可以通过州政府和地方政府的相关条例来确定。
如果一个土地开发项目牵扯到州政府的利益，那么 Council 就会征求州政府相关部门的意见（外部相关部门审批）。州政府的利益在每个州都大同小异，笼统来讲，大多数包括以下这些：
国家公园和环境保护区
生态保护区（动物和植物）
历史遗产区（世界级、国家级、州级历史遗产）
澳洲土著保护区（土著人、土著动物和土著植物）
水产储备区
各种河流、湖泊和湿地
海域和海岸线
某些野生动物（比如考拉）和植物的栖息地
候鸟（的栖息地）和濒临灭绝的动物
煤和瓦斯
高速公路
环境污染物品、废弃物和危险品
上面只是个大概的总结，有些也是联邦政府管理，有些 Council 也要管。各位看官不要太较真哈，要较真就没完了，要知道昆州和新州维州比起来，规划系统是最松最灵活的，那算起来也有104条规划要求可能会触发州政府的“外部相关部门审批”。
从 Council 的规划条例里面，我们重点要看的是它的“分层控制”（Overlay）。主要包括下面这些：
洪水（Flooding Overlay）- 新州、维州和昆州貌似都是由洲政府部门主管洪水地图，标记出哪里有洪水，然后由Council 进行相关的土地开发项目审批。
记得昆州刚刚改成这样的时候，大家都很晕。老F当时做洪水区的项目，找Council，Council 不愿意承担责任，让我们去找州政府，说州政府没问题就没问题。老F就和客户说，如果直接问州政府能不能在洪水区做项目，州政府肯定说回去找Council，变成踢皮球了，所以和州政府沟通的方向应该是这个洪水地图里面的信息是否准确的问题，那才是州政府的责任。结果州政府就回复了，说这洪水地图嘛，我们只负责画，具体准确不准确我们就不负责了，由Council 来判断。。。官僚主义啊~ 所以到最后还是要花个八千多刀来做个“洪水研究报告”（Flood Study）才行。
历史遗产（Heritage Overlay）- 相关阅读：《历史遗产（Heritage）与土地开发–项目实战篇》
山火区（Bushfire Hazard Overlay） - 在山火区盖房子，要注意树和房子的距离。昆州要求是1.5倍最高树的树高或者20米，哪个距离大用哪个。
地方的环境、生态或者保护植物（Vegetation/ Environmental / Scenic Overlay） - 这个老F在《啥是 restrictive covenant （限制性契约）？》里面涉及到一些。不过这个也要看具体情况。昆州相对简单，因为植物保护是以群落为单位的，换句话说，如果就一两颗树，除非是特殊的或者濒临灭绝的树种，砍了基本也就砍了，如果是几平方米或者几十平方米以上那就要多看看比如 flora survey 或者 vegetation map 了。而新州的树是以棵为单位的，要严得多。
同时，我们也要看看这块地的历史。之前和现在这块地用来做什么的，曾经申请过什么开发项目，有什么政府批文这些。如果出现了一个项目有相关的环境问题，那我们就要考虑可能的解决办法（response action）和相关的花销，然后来进行对比，得出个开发商和政府部门都可以接受的解决办法。
除此之外，建议大家用官方提供的互动地图查一下项目所在地的犯罪率，很有意思哦。上网搜“crime mapping”就能找到了。
规划方面问题
其实规划方面之前涉及过不少，比如《聊聊开发审批条件和一些常见问题》之中已经详细讲述了如何看一块土地是否符合开发条件的问题和相关的限制因素，在这里就不再赘述了。
在前期调研的时候，我们看中了土地一般都会放入个“应急条款”（contingency clause），给出几个星期（时间可长可短）来进行调研。
如果时间允许，我们除了需要看相关的政府规划条例，调查土地使用情况以外，我们还可以看看 Council 相关的规划参考文件。这些参考文件并没有法律效应，但是可以告诉我们Council 希望这片地方将来发展成什么样子，从而给项目更多的确定性。尤其是以下这些方面：
人口和社会组成
各种类房屋库存（和项目相关的为主）
人口就业、商业和工业活动方面
绿地、社区和娱乐设施
交通和各种基础设施
经济、社会和环境
同时我们还可以探索一下更高密度或者更大强度开发的可能性，也就是能够 rezoning / amendment to planning scheme / preliminary approval。不过要真的做这个的话，要从各个方面来论证项目的优点和必要性，牵扯的可就非常多了。
不过不管项目千变万化，有一点不应该变，就是为了让一个土地开发项目有个良好的开端，一定从一开始就要和 Council 保持亲切愉快和顺畅的沟通。
工程、环境和规划方面的很多问题展开了讲会很复杂，所以老F说的比较简单笼统，仅仅是个方向而已。尽管如此，可能很多看官朋友看着还是头大，觉得牵扯的事情好多。也确实如此，前期的深入调研虽然要多花点钱，可是考虑的越全面，越可以保证后期的项目顺利进行下去。
记得去年年初的时候，公司人事变动，当时老F感觉自己就像个救火队员，公司的项目哪里出现了问题就要第一时间过去解决，天天疲于奔命，一直持续了大半年。这也确实是锻炼人，从各种问题中学到了不少东西。可是慢慢的，特别紧急的问题越来越少，一切逐渐变得很正常，很稳当了。因为绝大多数问题都在最开始的时候被注意到了，或者刚露出苗头的时候被解决了。
所以嘛，所谓善战者无赫赫之功。挽狂澜于既倒，扶大厦于将倾这些虽然听着好听，但是并不是我们干项目所追求的。我们需要的是让一个项目严格跟着流程走，每一步把该做的都做到，一切控制在可以把控的范围内，这样就没有任何需要紧急处理的问题，各种解决问题的技巧也都英雄无用武之地了（参考《魏文王问扁鹊》的故事，嘿嘿）。
老F最后提一下：很多朋友没有意识到，在前期调研和政府规划审批这边，项目无所谓大小，很多小小的项目到最后可以变得非常头疼，而大项目因为资金雄厚，牵扯的专业多，反而相对简单。老F也知道不少私人公司，中小型的开发项目都是高级员工做，因为预算给的死，流程中出现点小小的问题，这个项目可能就不赚钱了。而大型开发项目由于预算给的多，反而更多是初级员工做，由高级员工来进行把关，出问题就解决问题，然后收客户钱就可以了，一样有的赚。所以嘛，其实从规划的角度来说，不要在乎项目大小。小项目其实压力更大，也更考验技术。各位关注老F的规划专业和房产开发专业在读的童鞋们，老F作为半个过来人唠叨两句，读书阶段还素要脚踏实地，莫要好高骛远哦~
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