考虑投资商业房产时，回报率是决定性的影响因素，也是最让人费解的数据。
不过，了解回报类型及其计算方法能让你成为更精明的投资者。如果你不认识它们之间的区别，就不能够有效地对比各种投资。
回报一般分为两种：总回报和净回报。
总回报是扣除开支前的回报，即以房产售价或市场价值除以房产带来的收入，按百分比计算。
“回报一般分为两种：总回报和净回报。”
净回报是扣除开支后的回报，需要扣除所有业权相关的费用和支出。这种方法能够更准确地计算实际回报，而计算方法较困难，因为大多数成本都会变动。
投资者应尽己所能考虑全部因素，以及有根据地推测未能做到的事，这将使你更清晰地了解回报表现。
净回报包括什么?
商业房产的相关成本包括年度一次性费用如税款、持续费用如保险费和地税，以及变动成本如维修和空置成本。
净回报需要包括印花税、土地税、物业费和其他法律费用等相关支出。
持续费用包括水费、市政税、物管费和保险费。很多商业租赁把这部分的费用交给承租人，业主可以排除由承租人负担的费用。
“净回报需要包括印花税、土地税、物业费和其他法律费用等支出。”
变动成本包括维修和空置成本。
澳洲房产网发现，商业房产一般比住宅房产需要更长的时间来寻找租户，因此你需要把这种情况计算在内。例如，如果你预期房产将会空置一个月，那么你需要扣除一个月的租金收入。
计算净回报
计算净回报时你需要从年租金收入（每周租金 x 52）扣除所有支出（持续费用 + 空置成本），然后除以房产的售价，再乘以100，得出回报百分比。
净回报 = （每周租金x 52）- 支出 / 房产价值x 100
例如，如果你用$750,000澳元购买房产，年租金收入为$78,000 （每周$1,500），每年支出$12,000，那么净回报就是8.8%。
在这个例子中，成本包括$5500的持续成本和$6500的空置成本（一个月）。
这只是举例而已，你需要按房产的实际情况计算。
认识净回报的计算方法（尤其是你需要包括和排除什么）可以帮助你在投资商业房产时做出更明智的决定。
