取消城市区域限制真的可以降低房价么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-31 后花园房地产在线


活跃在新西兰政坛的大部分政客都普遍认为造成奥克兰房价疯涨的根本原因是土地供需的不平衡。因此,他们认为解决这一问题的有效手段是释放出更多的土地。工党的Phil Twyford更是在最近提出了取消城市发展界限的建议。




在上周新公布的财政预算案中,国家党政府投入了大量资金,用以应对住房供应紧张的问题。另外,国家党政府还将在本周出台《关于城市发展的国家政策说明》(NationalPolicy Statement on Urban Development),指导地方政府加大住宅的开发力度。


与以往不同的是,这次国家党政府提出的National Policy Statement将强有力地敦促奥克兰市议会释放更多的土地。如果届时奥克兰市议会依然没有任何改观的话,那么中央政府将诉诸法律。



国家党提出的新政包括引进一个房价调控机制,即当奥克兰的平均房价超过人均年收入10倍时,市议会必须释放出更多的土地。


如果奥克兰房价过高只是由土地供应短缺造成的话,那么这项政策无疑将非常具有针对性。 


不过,导致奥克兰房价过高的原因十分复杂,除了日益恶化的供求关系之外,成本高昂的建材和劳动力税收政策的宽松欠发达的基础设施等都是房价问题产生的重要因素。






按照现在的情况,即使奥克兰市议会将城区的范围扩大,或者干脆彻底解除对土地用途的限制性规定,奥克兰的房价问题依然很难有特别大的改观。因为取消城市发展界限会给郊区的基础设施、环境、交通和就业带来巨大的压力。其中,基础设施是最大的问题。试想,如果房屋的周边没有进行适当的开发,那么即便新房建了起来,恐怕也无人问津。而基础设施的建设绝非是一朝一夕所能完成的,因为资金将会是最大的挑战。如果中央政府不拨款,那么奥克兰市议显然将无力承担。要知道奥克兰市政府目前的财政状况并不理想





从图中我们可以看出,奥克兰市政府可谓是负债累累。


那么,中央政府会拨款么?


按照现在的规则,基础设施的费用主要由开发商来承担。而这也是房价较高的原因之一(开发商往往将基础设施的建设费转嫁到买房者身上)。

为此,工党曾提议奥克兰市政府可以通过发行相关的债券来募集基础设施的建设资金。这样可以集中国家的力量,加快基础设施的建设进程,从而调控房价。




新西兰总理John Key在近日表示:

中央政府愿意出资,但奥克兰市议会对于本地的基础设施建设责无旁贷。鉴于奥克兰市政府糟糕的财政状况,他们可以通过出售资产来渡过这个难关。


根据上周公布的2016年财政预算案,中央政府确实会增加对基础设施的投入。但总理暧昧的态度不仅让人产生质疑:中央政府下拨的资金是否充足?基础设施的建设力度又能否赶上土地的开发速度?这些疑问都有待时间的检验。


另外,到底应该由谁来决定未来居民区的分布地点?


是政府?还是开发商?

对于一个健康发展的房地产市场来说,答案显然是开发商。

因为住宅区应该更多地根据居民的偏好来选址,而不仅仅是机械地执行政府的各种规划。在这一点上,开发商无疑更有发言权。


综上所述,小编认为:

仅仅靠取消城市城市区域限制,很难真正改变奥克兰房价过高的局面。因为这是一个十分复杂的问题,绝非一朝一夕所能解决。这需要新西兰国民经济的健康发展和房地产行业链的全面革新才能实现。




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