上海、多伦多、温哥华的楼市都在涨,差异在哪儿?

2016年06月02日 澳盛集团


2016年初,中国一线城市经历了涨幅最疯狂的那一波。相似的,加拿大温哥华、多伦多的楼市,纵观加拿大甚至全球都是惊人的。上海、多伦多、温哥华的楼市都在涨,这种涨势的背后又有哪些共同点和差异性哪?


上海连续的这十多年涨幅背后的源动力究竟是什么?




上海房价上涨初期的主要原因是人口现象,后期房价上涨则归为货币现象。人口向上海,迁徙创造了大量的住房需求,而房地产市场庞大的体量和长期以来的上涨 预期又理所当然地令其成为吸纳货币超发的蓄水池,今天上海的房子,已演变成为一种房屋货币,并和人民币建立了汇率关系。


2009年下半年上海房价的那一波狂涨,有开发商透露,这次购房者的人员组成结构:购房者中,1/3是上海身份证买的,1/3是全国身份证买的,1/3是海外护照买的。


人都在往上海涌,上海的房价自然水涨船高。多伦多目前的这一波涨势,如果拿上海作为参照物的话,应该属于房价上升趋势中起涨上半阶段的中期。2010年 之前的上海,房价上涨是人口现象。但这之后,房价上涨开始并逐渐演变成为一种独特的货币现象。货币多了总要有去处。大家为什么要买房?答案是 - 资产荒!


没有房的人买房,是为了安居乐业,这个很容易理解。但近年来,更多的人是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然,其中也有相当的一批去年在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的中产阶级群体。所以,无论是最近的北京、上海市场,还是去年的深圳市场,都是在抢资产。温哥华目前的房价上涨,应该也属于抢资产这个状态,处于货币推动型阶段。当今的温哥华,已成为全球货币关注的焦点。


相比多伦多和温哥华:


1、目前多伦多的房价处于第一波上涨的中期阶段、随后会经历一个走平期、最后再过渡到货币推动阶段。


2、目前温哥华的房价与上海房价现阶段相同,可以初步判断处于上涨顶部的冲顶阶段,但其资产泡沫的风险又小于上海。


处于货币推动阶段的上海楼市什么时候才是顶部?从目前的舆论对北上广深房价上涨的反应来看,唱空的多,唱多的少。这意味着,还有不少资金在等待更低的位置买入。这也可能在告诉我们:至少上海的房价高位,还要维持一段时间。


不少投资者,乘着中国楼市的这波涨势、坚决出货、退出中国楼市转战加拿大楼市;同时,也有不少投资者赌中国和加拿大这2个经济体的经济反周期性和汇率反周期。


卖掉中国的房子,出来的资金买哪里?这又是接下去要回答的一个问题。如果你的资金体量相对较大,可以买温哥华的房子;如果你想相对长些时间持有,建议买多伦多的房子。


温哥华



一位温哥华官员对房价的态度,他是这样回复因房价飞涨而抱怨更加买不起房的温哥华当地居民的:“我作为官员,年薪大约10.8万加币,也买不起温哥华市 区的房子,因此只好搬到远郊。可是政府不能将流入温哥华的财富驱逐出去,更无权限制谁可以买房谁又不可以买,毕竟财富流动和人口迁徙是合法自由的。诸位市 民抱怨买不起房很正常,因为2015年温哥华市民的中位数收入不足8万加币。作为政府官员,我无力让诸位市民很快地提高收入水平,高收入是家庭,教育,天 赋,勤奋,机遇等多重因素叠加造成的。各位市民,上帝从来也没有赋予我们应该有资格在特定城市居住的权利。”


从这位官员坦诚的应答中可以看出:房价仍然是决定财富流动和人口迁徙的残酷门槛,而温哥华政府需要完善的是提供更人性化门槛的能力。由此判断,温哥华的房价在未来的一段时间里,首先是安全的、其次也是看涨的。


多伦多




在最近和多伦多的开发商、地产经纪、购房者的交流中,不难发现多伦多的楼市需求层面,除了本地人的刚需和改善型需求外,正在涌现出这样两股新的购房力量:


一是本地华人(未调研过其他族裔)第二套投资房意识的崛起。有地产经纪表示,他最近2个月成交的客人都是当地华人的第二套投资房,而且当地人有更有优势的“首付贷”,第二套房的首付可以从第一套房子中贷款出来,几乎不需要太多额外的资金。


二是持续、巨大、源源不断的输入性购买力正在涌入加拿大。或是由于现在中国的外汇管制,现在进入加拿大的还只是人民币购买力的先遣部队。


目前来看,多伦多的楼市更安全、更具有可投资性。一句话来归纳:今天的多伦多和10年前的上海很像,错过了上海、不要再错过多伦多!



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