详解澳洲买房的“土地税”(Land Tax),何种情况下需缴纳土地税?交多少?如何降低土地税?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-01 墨尔本生活俱乐部


亚洲的投资目光聚焦澳洲房产的时候,与房产投资相关的所有政策都变得炙手可热,每一个亚洲投资者都绞尽脑汁,对每一个可能获得更多收益,减少更多支出的政策进行反复推敲,负扣税如此,土地税(LandTax也不例外,那么


什么是土地税?


土地税,按字面意思拆解,即对土地价值所征收的税,一年一征缴。按持有者在每年的12月31日或6月30日(不同的洲,规定不同)所持有投资用土地自身的总价值进行核算、缴税,无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税局(State Revenue Office)。而对个人的自住用地和农业用地等,土地税在各个州都是被豁免的。


州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(CouncilRate Notice)上。例如投资者有一处投资别墅或度假屋价值$120万澳币,真正的土地价值可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费通知单通知业主。


哪些土地需要缴纳土地税?


无论你是自己拥有,或是和别人一起拥有以下这类土地,你都需要按要求缴纳土地税:

1. 租赁或是投资房产

2. 商业房产,例如零售店、商务房和工厂

3. 度假屋

4. 空土地

5. 任何其它非免徵土地


哪些土地可以免征土地税?


最常见的为:

1. 你自己的家(主要居所)

2. 你的农场(主要生产地)

3. 总价值低于$250,000的土地

4. 公寓和慈善机构


如何征收?


除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税请见下表(单位为个澳元):




维多利亚州


如果你在维州所拥有的土地价值(减去免徵地,比如你的家)小于$250,000(对于信托人则为$25,000),你可以不用付土地税。一旦超过这个限额,你将要缴税:



个人名下累计价值100万澳币土地应缴税计算为:

(1,000,000-600,000)X0.5% + (600,000-250,000)X 0.2% + 275 =2,975

你可以直接上维州税局(StateRevenue Office)官网,输入你所拥有土地的价值就可以直接得出你应缴纳的税额:


https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/landtax?OpenForm



年底时候购买的土地需要交这一年的土地税么?


要的。只要是在这一年中(1月1日至12月31日期间)任意一天购买了非免徵土地,就需要缴纳土地税。所以在年底购买土地的小伙伴们,最好将结算日(SettlementDate)定在来年初最为划算。


和别人一起拥有的土地,土地税是按比例缴纳吗?


并不是这样的。土地税是按照土地征收的,按照政府每年发的市政费通知单进行缴纳。至于税额的分摊问题可以随土地拥有者们自行商定,只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。


如何降低土地税?


1.可以分散物业的投资地点


因 为每个州的起征税额和税率都不同,且是基于土地拥有者在一个州或领地中,名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。投资者们可以选在在不同州购置物 业。目前,除去北领地以外,澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此,如果买家在北领地购买物业,是不需要缴纳土地税的。


2.可以投资公寓房而不是别墅


一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为,同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有,因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限,通常达不到土地税的起征点。

此 外,各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策(需要注意的是,每位居民在同一时间段只能有一套自住房)。因此,买家可以考虑购买土 地价值较高的物业作为自住房,省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言,因为没有自住房,可以直接 考虑组合投资以降低土地税费。


当然,购买公寓房也会产生其他相应的费用,例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本,如果物业管理费高于土地税费,那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。


3.可以用不同的名义来购买投资物业


通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说,相对于买家A名下持有3套物业,买家可以选择以A的名义持有1套物业,其配偶B的名义购买1套物业,以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外,ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业(会产生其他费用)。


对于买家而言,在考虑如何降低土地税费的同时,也应当考虑自身的收入及税务情况。此外,由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同,因此,在投资初期阶段(例如买家名下有1-2套物业的时候),对于买家并未产生太大的影响,而当投资者名下的物业越来越多的时候,可能就会收到一笔很大的政府账单。因此,买家很有必要事先了解土地税的征收规定。建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划,以备万全。


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