温哥华楼市 软着陆迹象显现

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-11 加拿大地产周刊



2016年初,中国一线城市经历了涨幅最疯狂的那一波,而相似的情况也在加拿大温哥华和多伦多楼市里呈现,楼市涨涨涨,人们不禁疑问这样的涨势何时到头?


根据大温地产局4月和最新出炉的5月数据,我们看到房地产市场似乎出现着微妙的变化,经历过去几年的快速增长,温哥华过去两个月的房屋销售量开始缓和,温哥华4月销量比3月下降了7.6%;5月与4月基本持平,微跌0.3%。


我们认为目前温哥华的房价处于上涨顶部的冲顶阶段,但已经出现软着陆的迹象。为何说是软着陆?因为5月的数据统计也很清楚的显示:售出与待售比是61.7%,依然属于典型的卖方市场。一般而言,当售出与待售比低于12%,房屋有降价的压力;如果介于20-22%,在特定区域的价格会维持一段时间。


那些希望房市下行,想等房价大跌之后再出手买房的人可能要失望了。对于温哥华房地产市场未来的走向,我们的判断是:前一阶段上涨过于迅速的热点区域可能会出现一些自发性的价格修正,其他区域更多会呈现缩量平盘的态势,以达到新的供求平衡。


即使温哥华房市出现下行,房价也不至于大跌,即所谓的硬着陆。回顾历史2008年的金融危机就是个极好的例子,大家对当年的经济情况记忆犹新,但仔细看数据统计,那个时候的房价也并未出现断崖式的大跌,实际下跌不明显,而且从大温楼市过去40年的数据统计趋势图来看,每一轮下跌的最低点通常都高于前一轮上涨的最高点。


现在再让我们回头来看看这一波涨势的主要原因:

供需失衡,人口增长大过房屋供给。住房是生活必需品,只要有人迁进,就需要更多房子,但从供需比分析,大温哥华地区的房屋供给量似乎远不及人口增长量。依据统计数字显示,2041年前的卑诗省低陆平原将再增加100万人口,等于每年约有4万新移入者。不只是国外来的新移民靑睐卑诗省,就算是其他省份的人也钟情卑诗,如今其他省经济低迷,卑诗省反成了跨省移入的热门地区。加上原本在市内诞生的下一代,导致大温地区未来每年约增6万人,房屋量没跟上供应,价格自然水涨船高。


长期低利率和贷款政策宽松。除了供给量少之外,长期的低利率也是重要因素,另外贷款政策宽松,当人们能够很容易地从银行中借到钱,他们也有很大的可能把资金投入房地产市场中,毕竟在现今的房产市场上,钱似乎太好赚了。


加元贬值和世界性的流动性泛滥。加元跌跌不休,让外国投资者更乐意抢购加国房地产了。不只中国资金靑睐加国地产,愈来愈多美国、欧洲和其他亚洲国家来的客户都涌入温哥华置产。世界性的流动性泛滥和“资产荒”助推了温哥华目前的房价上涨。


最宜居的地方。温哥华作为全世界最宜居的城市,每年在世界各大机构的排名都名列前茅,现在许多国家都处于空气恶劣、人口拥挤的局面,导致敎育、治安等环节屡屡出现隐忧,气候、人文环境理想的温哥华怎么能不吸引外来者的靑睐呢?长期定居者、短期旅游者、有意投资者、国际留学生等国际买家聚集,房地产只会更抢手。


这些促成上涨的基本面因素有变化吗?应该说没有实质性变化。由此判断,温哥华的房价在未来的相当长一段时间里,首先是安全的,其次也是看涨的。也许只有出现全国性的经济衰退才有可能让房价下跌,目前并没有能真正解决房价高涨的方法。即使出现房价下跌的情况,由于土地有限,政府致密化建设的政策倾向以及城市化的趋势,让人们对于购买独立屋的渴望依然会比对公寓大很多。


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