攻略|现金买房全流程:无需来美,也可买房!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-03 美国房地产


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现金准备和银行账户。 兵马未动,粮草先行


现在的市场,好(区)的房子在市场上的时间是一个星期就达成意向交易(Pending),然后的谈判和交易手续办理到交钥匙(closing)大概1周-2月(期房例外)。


因为国家外汇管制政策,所以你要在买房时准备好你的美元,到时候可以转到房屋交易指定的美国银行。你的银行账户可以是美国银行, 或者是在香港, 欧洲等其它国家的银行账户。你资金不会经过买房经纪人之手,所以不用担心钱的安全问题。


经纪人和房屋挑选 。萝卜青菜,各有所爱


你和经纪人通过交流建立信任关系,挑选经纪人主要看诚信和工作态度,人品最重要。经纪人根据你想要的房子大小,院子(lot),学区,社区,出租或自住,价位,会给你提供市场上符合买家要求的房源,发给你前经纪人一般会初步过一遍。


你再根据照片和介绍锁定几个房子,让经纪人现场给看看。这个不要太多,多了经纪人会累死。

 

递交合同,签字同意。郎情妾意,一拍即合


看中了的房子就让经纪人递交买房合同(offer),合同是州里统一制定的(个别开发商用自己的合同),里面最重要的是买家出的的价格,还有涉及定金返还的退出保护条款。


价格要具体房子具体对待;对现金买房退出保护条款一般就是房屋检验。卖家如果接受你的价格和相关条款,就会签字,这时合同成立。

 

交纳定金,房屋检验。


合同成立后,买方在一定时间内(48小时)交上合同里写的愿意出的诚意定金交给第三方(escrow,下面有讲)。这个一般是房价的1%-5%都可以。这个钱以后算进房屋总价(成交)或退还给你(不买了)。


合同签字后一般有5到10天时间请执照验房师检查房屋,相当于身体全身检查。 有问题,要求降价/修好;或者不要这个房子了,定金还你。这一步过了算是交易最终敲定。有时候房子有很多人竞价时会在送合同前做房检或干脆免掉房检。

 

签字转款,产权转换。


上面合同成立后,有两个公司会联系你,一个是交易公证公司(Escrow)一个是产权(title)公司。这两家一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司,买家也可指定。


交易公证公司(Escrow)主要负责文件签字,交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算;产权公司(title)负责产权调查和过户签字。这一步有一些涉及合同的补充文件,交易文件,以及产权文件需要签字,签字方式可以通过Email 电子签字。没有问题了买家在成交日24小时以前交纳剩余房款。

 

产权登记,领取钥匙。


成交日(closing date)交易公证公司在政府登记过户,拿到过户记录号。然后他们就把房款发放给卖家,同时通知买家领取钥匙,房子归你了!然后你要设立水、暖、电、气、网络、电视账户,房屋保险(对现金买房这个保险不是强制的)。


房契会在8-12周内寄给你,没收到或者别人捡走也没关系,政府网站记录为准;也可要求补发。 


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