国务院公布“楼市新政“!【重磅消息】

<- 分享“澳大利亚无锡商会”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-06 澳大利亚无锡商会



63日下午,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号),公布了一系列新政。

 

下面,将文件里的“干货”提炼出来,边引用原文边点评:

 

看点一:税收优惠,鼓励出租房子

 

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;

 

对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

 

对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

 

点评:国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。

 

看点二:鼓励发展住房租赁企业

 

充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

 

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

 

点评:第一段的意思,是在社会上找资金为开发商接盘;第二段的意思是,鼓励开发商转卖为租。总之,降低住房消费门槛,让房子用起来,让资金流动起来。

 

看点三:鼓励个人买房子、当房东。

 

支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

 

点评:这等于承认了房地产市场的投资需求,意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。否则,国家将失信于民。

 

看点四:让租房者也享受公民权利

 

完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

 

点评:让买不起房子的人,也可以享受基本公共服务,而且给他们使用公积金租房的便利,应该说这是针对低收入人群的一项德政。

 

看点五:保护租户基本权利

 

明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

 

点评:在租赁双方的关系里,租房一方是弱者。为此,很多发达国家都有法律保护租户利益,限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。

 

看点六:“商”改“住”将成潮流

 

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

 

点评:在很多中小城市,甚至像沈阳、成都这种大城市,都出现了商业物业过剩现象。允许“商”改“住”,给盘活商业物业带来机会。

 

看点七:允许“房中房”了

 

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

 

点评:以前大城市对“房中房”现象有诸多限制,这次出台的文件,显然有所突破,但给予了一些限制措施。整体而言,对租户和房东都是利好。毕竟在北上深这样的高房价城市,能租下整套房子、甚至整个房间的人都不太多,房中房很难避免。

 

看点八:在供地和金融配套上鼓励租赁

 

鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。


鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

 

点评:当国家想做一件事的时候,所有的困难都可以突破。上述金融和供地上的保证措施,可谓强大!

 

结论:

 

1、这份文件对于房地产行业来说,是一个重要利好,有助于去库存。

 

2、对于拥有多套住房的个人来说,也是利好。国家鼓励你当房子,给你减免税费,同时还意味着未来不会有“累进制”的房产税。

 

3、开启了“二房东”这个新职业。在北上深租下一些房子,改造成小隔间,你就可以赚钱了。

 

4、对于挣扎在大城市里的低收入着来说,这也是利好,至少以后有小房间可以租了。

 

5、整体而言,这是降低“住房最低消费标准”,对于整个行业构成利好。


上海楼市:一个大利空来了!


刚刚在儿童节那天因为“顾村地王”HIGH翻了的上海楼市,今天遇到了大利空:

 

新公布的《长江三角洲城市群发展规划》,给未来上海十几年的人口增长,加上了一道“紧箍咒”,而且力度堪称“严厉”。

 

根据文件的导言部分,这个规划是“作为长三角城市群一体化发展的指导性、约束性文件”,因此不是闹着玩的。

 

文件提出,要将长江三角洲城市群建设成面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。在这个城市群里,核心是上海。涉及26个城市,国土面积 21.17 万平方公里,1.5 亿人口。

 

能成为1.5亿人的“首都”,25个城市在旁边众星拱月,这当然是上海的利好。但问题,上海被明确要求控制人口,文件称:

 

严格控制上海中心城区人口规模。合理确定全市特别是中心城区人口规模调控目标,坚持政府引导与市场机制相结合,推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。优化公共服务资源配置,引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布。采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。探索建立户籍人口有进有出、双向流动的新机制。

 

文件给出了长三角26个城市的人口增长计划:


 

上海到2015年年末的常住人口是2415万人,比2014年减少了大约11万人,这已经通过“小学生人数”这一指标获得了本栏目的验证。按照上述表格,上海在未来5年还可以增长85万常住人口,相当于2015年总人口的3.5%。而2020年到2030年要保持人口零增长!

 

换句话说,未来15年时间里,国家给上海的人口增量空间几乎是零,这对于一个人口大国的核心城市来说,应该是非常难以实现的。

 

中国的城镇化率目前只有56.1%,远远低于日本。对于日本这样一个基本上完成城镇化的国家,在过去5年人口出现下降的同时,东京城市圈的人口却增长了51万人。

 

但诡异的是,2015年上海的确实现了人口的减少,常住人口下降了大约11万。上海之所以能完成控制人口的艰巨任务,只能说明一点:上海市政府的执行能力太强大。当然,这种强大也有前提的,就是上海的社会更单一,政府更强势,国企比重更高。

 

近期国家再次对北上广深重申了控制人口的要求,其中《北京日报》就在头版头条兴高采烈地报道说,今年以来北京实现了市内六区的人口下降。


上图:5月30日,北京日报欢庆北京人口减少,有资格这样任性的城市中国恐怕只有这一个!

 

但这项工作如果放到深圳,恐怕就困难大很多,因为相对于京沪来说,深圳的政府比较“小”也比较“弱”。深圳还存在大量所谓的“违法建筑”,这些建筑面积之大,可以容纳2000万人口(2011年的数据是4.28亿平方米)。这样,深圳的城中村就自然而然地成为一个个“人口特区”:租金低廉、生活费用低,成为外来人口的乐园。再加上民企发达,中小企业众多,所以外来人口很容易生存下去。对于这样的城市来说,想控制人口是非常困难的。也正因为如此,才造就了深圳城市的活力和创造力。

 

事实上,城市竞争力之争无非是人口和资金之争,当一个城市开始控制外来人口的时候,其竞争力将无可避免地下降。我曾经比较过北上深和香港过去10年的人口增速,发现香港只有北上深的10分之一。人少了,钱也自然会少,活力自然下降,城市也就会缺乏活力。

 

从小学生人数上看,深圳的实际生活人口其实不比上海少太多,接近北京的水平。要知道,深圳的面积在扣除山地之后,只有上海的不到五分之一,跟北京的差距就更大。所以深圳实际人口密度数倍于京沪,堪称世界第一。这反过来说明京沪的人口容量其实还非常大。


上图:长三角城市圈和发展带,城市行政级对规划的影响清晰可见。

 

北京作为首都,不应该谋求成为经济中心、金融中心,它纾解非首都功能是可以理解的。但上海不同,它是经济中心,需要不断吸引人才和资金。如果说要控制人口,也应该通过市场机制来实现,而不应该通过行政手段介入。这对于上海的伤害,将是不可逆的。

 

事实上,最近两三年来,上海在经济、资金等方面的竞争力已经开始有所下降,跟北京的差距在拉大,对深圳的优势的缩小。

 

那么,这份文件对谁有利呢?通过人口指标看,显然对南京、合肥比较有利,这两个城市未来15年里人口都有30%左右的增长空间,而苏、杭分别只有8%6%的增长空间,宁波是17%。至于其他城市,因为级别太低、人口基数太小(比如铜陵),基本上没有分析的意义。


最后附上规划中列举的重大基础项目,这对于长三角的城市格局将产生深远影响。




点击展开全文