【深度好文】拉斯维加斯房地产投资热点

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-08 美国房地产投资


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拉斯维加斯房地产投资热点

拉斯维加斯-亨德森-北拉斯维加斯总称为大都市统计区(MSA),通常被称为大拉斯维加斯。总面积大约为8200多英里,位于整个克拉克县。大拉斯维加斯居住人口接近210万,在内华达州占了近77%。是人口最为稠密的大都市。


      拉斯维加斯大都市的主流经济行业:第一是会展行业,占30%以上;第二是购物中心,为27%;第三是博彩业,占23%;第四是房地产投资,占19%;其他餐饮美食,也是举世闻名,拉斯维加斯现在的形象已经是一个【老少咸宜的娱乐之都】了。还有,近年度拉斯维加斯的高中SAT考试成绩大幅跃升,全美国的25名,这应该和很多的华人入住有关;这里的州立大学UNLV拉斯维加斯分校,有几个是全世界排名第一的科系;MBA及法学院现在也是热门的科系了。

       这几年随着主流经济行业的兴旺发展,生产总值约为50亿。




1价格便宜吸引买盘

放眼世界,先进国家高知名度的城市中,拉斯维加斯的房价实属太便宜了;低价的原因是2008年的次贷风暴,拉斯维加斯受创太严重,房价跌幅太深,拉斯维加斯房地产遇到借不到钱的窘境,也使得房价被压抑的时间比其他城市更长;2013年房价反弹,一年时间立刻跳涨超过了30%。虽然如此,到今拉斯维加斯房价仍属偏低,毕竟须要时间疗伤调息。




2居民快速成长的城市,就业机会持续增加

拉斯维加斯近二十年来居住人口增幅全美国名列前矛,人口的快速增加仍在持续;尤其是近期拉斯维加斯大量的工作机会,失业率已降至十年来新低,就业市场一片欣欣向荣,吸引邻近州的居民迁入,创造38万名就业机会。巨大的就业增长和高品质生活以及每个月吸引5000名新居民使得拉斯维加斯大都市成为全美增长最快的地区之一。     
       拉斯维加斯平均每年人口增幅达到4.3%,计算年增约53,600人口,这是一个很可观的数据;人口流入是房地产产业发展的重要条件,买屋及租屋都受到很大的影响。引用房地产行业的术语“人口增长是房地产行业的红利”。还有,现在许多大型投资项目及营造工程动工,经济荣景可期。

3高知名度,产业基盘稳固

拉斯维加斯城市之名,几乎“谁人不知,哪人不晓?”;每年有4000万的游客来访;到美国西岸游览,不到拉斯维加斯一趟,似乎没来美国西岸。就产业排序而言,第一产业是会展业,第二是旅游业,博奕排名第三;全世界可以同时容纳几十万访客举办活动,包办食衣住行娱乐的,可能仅有拉斯维加斯了。这种优势,其他城市,恐怕很难望其背顶了。




4后金融海啸时期衍生的房屋买家

2008年底,拉斯维加斯大批的房屋short sale、被foreclosure、然后trusteesale、REO(银行售屋);上万的住户申请破产,个人信用受到严重打击。这些人被限制七年内不能申请贷款。然而这群人大部分没有离开拉斯维加斯,计算到2016年,这个群体将陆续恢复信贷能力;这将是非常庞大的购买潜力,预计在未来三、四年间逐渐发挥力量,在这里的房地产业者,多预期这一次有很大的房价推升的动能。




5拉斯维加斯建筑行业的现况

2009年拉斯维加斯的房产开发商普遍存着倒闭氛围,这现象持续到2012年。可以这么说,2009年到2012年,拉斯维加斯没有房地产营造商建造新房



屋;原因很简单,市场上的房屋售价不到房屋建筑成本,营造商没有理由建造赔钱卖。由于近四年没有新建房屋,人口持续成长,房屋的供给和需求有了落差;现在的新屋供应市场,仅是补足这段时期的落差。2012年建筑业又兴盛起来了,新工地开工预售,只要是地点适当,价钱合适,很快就能售罄。营造业的昌盛,代表了市场群众对经济抱持乐观展望。


6现金堆积成的拉斯维加斯房地产市场


      拉斯维加斯截至2013年7月1日的房屋总数量为638352户;由2009年到2013年的统计成交数量为217710户;这五年的成交量超过全部房屋的三分之一。而这段期间绝大部分的买卖成交都是现金购买,换言之:现在的房价可以说:没有贷款的泡沫。
    就投资“技术分析理论”而言:2009年到2013年的房屋总成交量是拉斯维加斯设立城市以来最大的成交量;“量比价先行,也就是说成交量放的越大,价格涨的越高。”是否应验,我们拭目以待。

7高速铁路由洛杉矶到拉斯维加斯

2015年9月,中国中央财经办公室召开中美经济合作新闻发布会宣布,中美将组建合资公司,建设并经营美国西部快速铁路:由拉斯维加斯到洛杉矶;这是中国第一个在美国兴建的高速铁路项目。更早在2015年5月,内华达州议会及州政府就通过了兴建高速铁路方案,这对拉斯维加斯的房地产上涨注入了很大的动能。




8小资金也能投资房地产

      许多人认为投资房地产一定要有相当充足的资金能力,所以对房地产望而却步。但以拉斯维加斯的房价,若您有良好的信用贷款能力,小额资金也可以投资房地产。
  这一次金融风暴后的“泛滥资金行情”,首先暴涨的是纽约、洛杉矶、旧金山湾区等地的房地产。时至今日,这些地区的房价大部分已超越2006年的最高价。一 位年薪达$150000-的高科技工程师感叹“我倾全家之力,只能在湾区买一个又小又旧房子。最主要的支出是在付房屋贷款利息,而且我的贷款额度已经贷到 最上限了。”这个讯息,反映这些区域的房地产价格,可能至少需要休息一阵子;那么,溢出的资金会流向哪里呢?就会流向拉斯维加斯这种大小适中的城市,升值潜力巨大,容易操作的投资型市场。

“拉斯维加斯经济越来越健康,失业下降工资收入正在上升,尽管增长缓慢,但他们会持续稳定上升对住房的需求也在向上发展。房产值在过去几年上升是租金上涨的主要原因。近两年一个相当稳定向上的趋势”--realtytoday.com




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