为何澳洲房市“唱衰”经不起推敲?

<- 分享“澳洲太平洋房地产”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-10 澳洲太平洋房地产


所谓好事不出门,坏事传千里,各大媒体深知这个理论。负面报道从来都能博得眼球,而人们往往会怀疑正面新闻的真实性,是否因有集体从中获利而故意捏造?这种心理主要来源于当今浮躁又缺乏诚信的社会,那我们今天这篇文章便只有真诚,没有套路。


在过去几年有关澳洲房市,年年有人“唱衰”,但事实上却是一直涨涨涨,这是个不争的事实。


金融海啸时期,不少发达国家房产市场经历衰退或泡沫破灭,包括美国、英国、日本、法国、西班牙等,但澳大利亚还算平稳安全的度过,虽然失业率有所上升,小生意受到波及,但经济发展情况比大多数发达国家都好很多。恢复速度也较快。


英国房价自08年1月峰值到09年3月下降了15%,美国房价在07年峰值后的三四年内下降了近20%,而澳洲房价只在短期内下调了5%左右,随即又很快步入上升阶段。(AMP Capital


那么澳洲房市的投资前景究竟会如何?


在澳洲居住了5年以上的朋友一定会发现,尤其在墨尔本市中心,拥挤程度提升了不止一两倍,从早年地广人稀的大墨村变成了中心地带人口拥挤的国际化大都市。人口主要来源于大量的国际及州际移民。


我们就来分析一下21年来澳大利亚各州移民人口增长情况。


Source:ABS


由各州海外移民净增人口数量可看出,悉尼所在的新南威尔士州一直吸引着大量国际海外移民。墨尔本所在的维多利亚州除2009年占有最高海外移民人口以外,一直处于第二。


Source:ABS


21年内,仅由洲际移民净增减人口数量来看,最具明显增长趋势的维州和昆州各增长了4万(+4万)人口总数。


在过去十年中,澳大利亚经历了前所未有的移民潮。从绝对数量上来看,它比战后的英国和欧洲的净摄入人口以及1988-89最高的移民巅峰还要高。


21世纪的移民中很大比例受过良好教育,并且能够达到一定的英语水平。这既反映了技术性移民的比例上升,也代表了澳大利亚高等教育的成功。


论移民人口在2014年-15年,墨尔本地区就有9万以上的增长(abs),加上国际留学生数量,市中心的墨尔本大学和皇家理工大学,每年都会接纳3万-4万的国际留学生,有相当大的住房需求。


这巨大的人口增长,使得澳大利亚的住房一直处于供不应求的状态,澳大利亚的每一个房地产项目都会经过政府的严格审批,审批标准自然涵盖了住宅的供求关系与该项目带给当地经济的发展潜力。


所以,在今年5月,澳洲房产研究机构RP Data的资深评论员Cameron Kusher在博客文章里指出澳洲首府城市未来两年新落成的公寓数量将创历史新高,这个现象完全合理,因为澳洲人口数量每年也在创新高!却被一些媒体解读成了“公寓过剩”。


澳洲城市发展研究会(UDIA)公布的2016年《全国土地供应研究》报告声中写道,为了适应澳洲人口增长水平、改善住房负担性,澳洲政府需要提供更多可开发的土地,并加大力度改革土地市场和税费制度,为促进澳洲新住房建设和改善住房供应清除潜在障碍。


人口增长带来的巨大市场需求也给政府在促进基建投资与开发上奠定了坚定的信念,目前正在稳固托举澳洲房地产界的未来。


所以在这样的一个大环境下,很适合长线投资。


但无论任何形式的投资都是需要理智,在“唱衰”的报道中,大多采用个别案例说明房产投资者的亏损情况,不排除这些案例的真实性,如果投资时选择了不合适的项目或者投资时间过短就急于出售都有可能造成不乐观的结果,所以,以偏概全偏概全的分析是不可取的。更有甚者用同一个项目中不同价格的户型或楼层进行比较,用2年前的最高价格与2年后的最低价格比较,表达房价下跌,误导读者。


至于贷款澳洲储备银行在《金融稳定性报告》中指出:


“在悉尼、墨尔本和布里斯班的部分地区,未来几年新公寓项目的完工数量预计将呈现显著和集中的增长,这可能会带来一定风险,比如抑制当地的房价和租金。


若发生这种情况,投资者或许会减少租金收入,家庭万一遇到还款困难,或许无法通过出售物业来轻易解决他们的困难处境。”


所以,这就是为什么政府需要提前实施更严格的贷款标准,以确认贷款者的还款能力为手段来避免以上情况的发生。


而很多媒体却解读成:“澳洲政府发布楼市最高预警”、“澳洲央行官方承认澳洲楼市已经严重供应过量” 来博得关注。


总的来说,在如今的世界格局下,澳大利亚具有十分可观的投资前景,财产的极高安全性。零碳排放的环境和领先全球的教育,都使其成为了各国移民,留学生和投资客的首选。


部分资源采编自网络




点击展开全文