租金收益率Vs资本收益率,投资者该怎么选?

2016年06月08日 澳洲房产投资自住专家


  对于投资者来讲,想要获得收益无非两种,一种是资本收益,另一种就是租金收益。但是这两种收益的实际情况是怎么样的呢?今天小编特意与您分享一些关于资本收益与租金收益的小知识。




       墨大研究:租金收益率是房产风向标



       最近,墨尔本大学的一项研究表明,如果房地产市场由租金收益率合理评估,那潜在的房地产泡沫有可能避免。为了洞察租金收益率的表现,该项研究比较了住宅价值和租金。结果指出,租金收益率可以成为买家、卖家、投资者和租户做出明智选择的一个指标。


       负责该项研究的Gideon 
Aschwanden博士表示,租金收益率是租赁和住房成本的一个关键驱动因素,是“房地产泡沫的关键指标”。“我们最近针对物业销售及租金回报率的一项
分析将会让投资者更好地了解位置信息,帮助他们更安全地投资。”研究者们还补充称,租金收益率需要放在房地产市场中作为整体考虑。


       该项研究表明,目前,悉尼和墨尔本对出租物业的需求很大,因此租赁市场发展强劲,增长的新屋数量并没有导致供大于求,墨尔本大学的研究表明,目前租金增长率仍然在上升,因此房产泡沫存在可能性并不高, 当地投资者市场在这个阶段是可持续的。




       什么是租金收益?



       租金收益率就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield, 也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况,可以真实反映市场的真实需求。


       租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产(也就是说,租金收入高于成本总和,一般来说是公寓),这意味着投资本身是在为自己房产支付成本,这也意味着房产在产生现金储备,这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。


       不利的一面是,在房产出售时,资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产低,特别是将年同比复合增长的影响考虑在内时。


       如果投资者选择高租金回报率策略,一般能产生正现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时显著减少持续现金投入的潜在需求。


       该投资策略的风险较低,因此,正常情况下总体收益(由于资本增长率较低)不如资金回报高。此外,如果评估下来的总收入大于可扣税的支出(包括减值),就可能需要缴税,因此投资者可获得的现金流就会减少。


       租金回报率不同房产会有不同,但是8-10%左右通常被视为高回报率,然而对于高资本增长房产,租金回报率一般在4-6%之间(有些情况下甚至更低)。




       什么是资本收益?



       也称为资本增值(Capital Gain), 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。这类收益一般通过购买独立屋实现。


       投资房产的时候,追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择,因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是,高资本增长房产的租金回报率可能较低,这意味着这些房产几乎一直都是负收益的。


       澳洲目前的优势就在于,根据现行税法制度,投资者能获得一些有用的税收优惠——享受负扣税,相关费用(比如按揭利息和其他成本)甚至超过获得的租金收入。


       投资于住宅房地产时,投资者一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何?从长期来看,要把把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此,一般考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。


       该策略存在的风险是,在持有该类投资性房地产期间,有可能要贴钱,而且还要面临利率风险,如果按揭利率上调,将会有所损失(特别是因为合同或市场等约束使投资者不能立马提高租金时)。


       但这些风险可以通过一些方法来降低,比如减少借款和获得固定利率的贷款,但是一般来说,该策略存在着一个持续的问题。此外,强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的,所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。同时,投资者有可能会出现亏损和负现金流。




       租金收益VS资本收益,如何选择?



       为了说明这一点,我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%,租金回报率为4%,而房产B的资本增长率为4%,租金回报率为7%。假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。15年后可能的财务状况:


       可以看出,15年后,房产A的价值大大高于房产B的价值(将近高出50%以上),而在投资期间,房产B产生的现金流则大大高于房产A。你还可以看到,15年后,由于房产A强劲的资本增长,两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致(以保持收益)的假设,事实情况不一定如此。


       这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益,但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标,最好通过详细的财务分析来确定,包括考虑一些假设情景和现金流情况。


       此外,如果你投资多套房产,那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产,然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产(但高资本增值)的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时,又可以实现部分房产的高资本收益(未来某一个最佳时刻销售的时候)。 


       *亿忆网综合整理报道



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