2015年,英国学生住宿投资市场经历了尤为繁荣的一年,这一年的破纪录交易是否只是昙花一现,亦或还将持续下去?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-07 sina海外英国地产


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投资趋势

2015年,英国学生住宿投资市场经历了尤为繁荣的一年,当年交易总价值达59亿英镑,约74,500个床位。

如此活跃的投资活动主要源于2015年第一季度大规模投资组合数量的激增,这比以往任何时候业内所见增长水平都要更高。这一年的破纪录交易是否只是昙花一现,亦或还将持续下去?

自经济危机之后,学生住宿投资市场一直增长强劲,2012年至2014年,平均每年的交易额达到24亿英镑,覆盖4.4万个床位。而2015年该类资产交易价值的翻倍归功于偶然的时机,当时大量由开发牵引的投资 组合进入成熟期,同时其他项目也在经历重组,新的国际投资者开始在学生住宅市场占据份额和投资组合机会,并且立即取得了成果。

因此,投资者对收益稳定的现有资产的胃口达到前所未有的程度。在2015年价值59亿英镑的学生住宿市场交易中,有8.5亿的投资是通过集资和承诺协议指向新库存的,还有约2.5亿英镑的交易属于开发项目的收购。因此,2015年该市场有80%的交易活动属于现有库存交易,价值达47.5亿英镑,是现存床位总存量的8.5%。

该市场的巩固反映了两大关键趋势

  1. 第一,现存投资者寻求利润具体化,他们要么退出该市场就,要么把目标瞄准回报更高且尚未成熟的其它国际市场;

  2. 第二,更多的国际投资者呈现出第二波对英国正迈向成熟的市场的兴趣。

如今的投资者不像早期的投资者,喜欢从开发项目和投资新建住房项目来获取更高回报,近期很多国际投资者都在寻求更稳固的长期收入回报。其中很多人的首要目标是获取足够的规模经济,去实现其回报率目标,其中的挑战是,如何找到足够合适的投资机会来实现这个目标。

很多新投资者在寻求大规模投资组合,类似于美国学生及多户家庭住宅市场中存在的组合规模。然而,由于随着投资活动持续,市场中大规模的投资组合将会减少,再加上英国的市场构成,在英国学生市场取得类似的规模经济是很困难的。

英国学生住宿市场高度分散,尽管2015年进入市场交易的床位只有总量的8.5%,但私人持有的床位上升至了30%。与英国30家规模最大的学生住宿运营商/投资商形成对比的是,学生住宿市场有50%为运营床位不足1万个的投资商所拥有。因此,随着国际投资者的胃口依旧猛烈,以并购形式实现的市场巩固很可能 会成为该市场未来数年的一个显著特征。

投资表现

随着2015年投资的大量涌入,各地及各类别的学生住宿市场收益压缩了50到75个基点。

第一太平戴维斯预计,2016年英国学生住宿市场的总投资将达40亿英镑。这比去年打破历史记录的投资总额要低,但对比2014年的投资总额依旧高出57%。2016年英国学生住宅市场的收益或将维持静态,租金平均增长约为3.5%,第一太平戴维斯预测平均总回报为9.5%。

国际投资涌入

2015年英国学生住宿市场投资活动不仅打破历史记录,还着重体现出,这一板块将逐渐进化为一个成熟的国际投资市场。

英国学生住宿市场历来由英国投资者和运营商占主导地位。但2015年英国买家的交易总价值为16亿英镑,与2014年持平。2014年和2015年英国投资者均未占据交易价值的大头,北美机构投资者以33亿英镑的资产购入将英国投资者甩到第二名的位置。俄罗斯投资者也有大规模购入表现,紧随其后的是中东投资者。

尽管2016年第一季度与2015年同期相比投资活动大幅减少,但对比2013年和2014年第一季度的均值,今年的数据仍高出17%。2015年亚洲投资者表现出了大量兴趣,并且在今年付诸了行动,其投资额达到4.2亿英镑,占据交易价值的50%。

投资者对英国学生住宿市场保持着强烈兴趣,但很可能无法超越2015年的巅峰值。退欧公投对市场活动的影响不会持续太久,由于该市场对国际投资者吸引力不减,市场或将看到2016下半年有强劲表现。

 





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