鱼与熊掌能否兼得? 有两样经久不衰的房产投资考量你必须知道!

<- 分享“逸居新西兰”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-02 逸居新西兰



谈到房产投资时我们应当谈些什么?“现金流”和“资本利得”这两样经久不衰的投资考量,应当是每一位投资者的参考根本。房产投资作为永不过时的热门话题,近年来,各房产中介公司的数据也频频呈现利好。于是,带着对资本增值的追求,越来越多的投资者入市。

 现金流 


就是房产给投资者带来的定期的收入,简单来说就是“进到口袋的钱”。它的粗略计算方式为:


 房产租金- 运营开销– 房贷还款


= 现金流


运营开销:房产的地税,保险,物业维护及管理费用等。一般情况下,住宅房产的运营开销由业主承担,商业房产的运营开销由租客承担。


而这“进到口袋的钱”,也是需要纳税的,具体的税金组成,会计师会根据投资者的情况,做出建议和解释。


目前,许多地区的住房的价值增幅已经远远超过了租金增幅,给投资者造成了负收益的现金流。


然而,可以带来现金流正收益的商业物业,则越来越受欢迎。


 资本利得 


资本利得是投资者在出售房产后所得的利润。

资本利得的计算方式为:


房产的售价 – 买价 – 相关开销

= 资本利得


(相关开销包括运营开销,广告费和中介费等)


从2015年10月1日起,买卖住宅房产所获的资本利得是需要纳税的,税务准则请参考Bright Line Test规则(该规则对永久性的商业房产无制约)


小贴士


许多人将资本利得资本增值混为一谈,其两者的区别在于:


  • 资本增值,是在您扔持有投资房产的时候,对所增长的房产价值的估算

  • 房产一日未出手,资本增值都是纸面上的参考数字。




那么,

我们在投资房产的时候,

是要追求资本增值,

还是现金流呢? 



成功的投资者总是在不停的观察比较,其实就是因为二者我们都想要!在投资的世界,鱼与熊掌是可以兼得的,只不过在不同的情况下有侧重点之分。



举个例子


《穷爸爸,富爸爸》中作者Robert Kiyosaki曾因一个投资房产和他的富爸爸争论: 他带著升值的期望去投资一套房产,而富爸爸反对,理由是每月有固定现金流(注意,是现金流,不是单纯的租金)的房产入才值得买!最后,Robert学懂了,现金流才是王道,他甚至把自己逃过金融海啸归功于此领悟。


良好的现金流,

除了能夠加强我们的还贷能力

还能提高我们的生活质量



还贷能力:


还贷能力作为房产投资的基础,当我们的投资不能带来正收益现金流的时候,就会消耗可支配现金,降低银行对我们还贷能力的评估,从而影响日后的投资。



生活质量:



当我们的投资带来正收益时,就可以用这部分盈余来资助我们在生活上的追求,刺激消费,或积累原始资本用于再投资,达到钱生钱的滚雪球效应。反之,如果投资带来的是持续的负收益,则会造成财务上的负担(土豪请直接跳过),影响生活质量和心情。



新西兰投资专家Martin Hawes在他的《7 Timeless Rules for Investment Success / 七条经久不衰的成功投资法则》一书中提出:“Buy for the yield, the capital gain will look after itself.” 就是教我们,在保证现金流收益的前提下,让资本增值自由发挥。


温馨提示


对资本增值的追求,要看各位投资者对地段,市场,和项目的洞察力,分析能力,和执行力,而这些都需要经验的积累,量力而为,不可操之过急。当然还有锦上添花的一点,运气!


任何投资,机会与风险并存。所以,投资无明显的好坏界限,只有合适与否。请大家看菜吃饭,量体裁衣,建立适合自己的投资组合(包括住宅,商业,基金,股票,生意等)。


另外,我们在投资的同时也要保持一定的社会责任感。为自己增值,同时也为社会增值。盲目的炒房行为,不但对社会造成不良影响,同时也给自己积累不必要的风险。





如果您有任何问题,可以在微信里问逸居,或者写邮件给逸居:pat@multimarketing.co.nz,逸居会咨询专业人士集中为您解答。

了解更多详情请扫描逸居官方二维码


点击展开全文