【?造房养学】如何避免在澳从事中小型地产开发的几个常见误区,澳学集团微信公众号文章

?：有时候，1⃣️条信息，足以改变很多！

?前言：

在澳洲投资地产一般有两种，买房养学和造房养学，买房不说了，上手快投入小，但是价格也不便宜，造房成本低，利润好，但是很繁琐。

虽然近来越来越多的华人新移民在澳从事中小型地产开发，在众多的开发者中，挣到钱的不少，开发亏本的也非常多。经过长期的观察，龙澳投资在此总结华人们在澳洲从事中小型地产开发中容易进入的几个常见的误区。

1. 土地购买尽职调查没做够

澳洲每一块土地，都有着其特有的属性和开发限制。政府的审批是按照条文规定来审批的。许多的人在买地的时候，只看到了土地的大小，长宽、位置等这些因素。对于土地的许多开发限制完全不了解。而这块土地的开发价值，这些规划限制起到决定性作用。除了这些限制之外呢，也还要了解开发地块周围的环境，以及地块上植被等因素。比如树木的影响，不光是拟定购买地块上的树要查看清楚(可向当地市政厅咨询是否是保护树木) ，诸如邻居家的大树是否在边界上，马路上的树是否影响到拟定申请的车道等这些因素都是要查看和考虑清楚的。这些都会影响到开发项目的成本和产出价值。

下面这个框上的土地因素，是否都能查看和考虑清楚。

2. 项目预算

在澳洲从事土地开发的门槛很低，但并不代表这里的开发可以粗狂进行。澳洲的地产开发市场，非常成熟，参与的人非常多，竞争是激烈的。在这样的环境下，准确可靠的项目预算以及精细的项目管理和有效的成本控制是成功开发的一个关键因素。

谈到预算，很多人都觉得不就是地价成本、建筑成本、设计成本等，然后就是预期销售利润么，这么几项就完了么。其实这还完不了，从我们了解到的情况来看，很多人做的开发预算，简单粗犷，算漏了不少的开支，或者少预估很多开支成本，比如税收、销售成本（佣金和广告）、政府征收的公共区域贡献费、项目管、监理费、建筑的不可预见性成本、交割费用、法务费用等等这些都是比价容易漏算的。

此外呢，还有就是高估了开发项目的销售价格，据我们的了解，很大一部分人在预估售价的时候加入了房价增长因素。但这里并不是中国，房价的增长可以在一个相当长的时间里持续。澳洲的房价及其容易受到银行利息、汇率、就业市场等经济大环境的影响，算上增长因素的预算在市场环境好的情况下是可行的，但是就目前的环境看，澳洲经济不起伏的预期是难以估摸的。高估的房屋价格与增长，会直接导致错误决定从而高价拿地。

3. 高价买地

高价买地是华人开发市场的一个典型现象，造成的原因很多，此文所涉及的前两点也是重要的原因之二。此外，我们想提及有另外两点。高价买地的第一个原因：大都买地集中在华人集中和喜欢的区域。由于许多华人不懂本地产市场，英文能力也相对有限，许多人做房产开发有玩票性质，所以大都只去购买华人喜欢的或者聚集的区域的土地。因为求大于供的原因，导致大量土地价格攀升，从而造成高地价的现象。但由于经济的原因，房价并未达到地价相当的增幅。短期来看，很多高价购买的地块是难以开发盈利的。第二个原因，华人开发，大都单打独斗，缺少专业知识和专业团队建议支持，对于地块产出和市场预期太乐观，再加上拍卖时赌气争输赢的因素，大力抬高地价。

开发容易、挣钱不易、不可过高价拿地

我们在此也做一个预警，以墨尔本东部很多区域为例，地价成双位数增长，目前房价增长稳定但缓慢。当然地价增长肯定会导致房价增长，因为批文等因素，房价增长的反应较为滞后，但即便到了这个反应期后，房价并不一定会到达地价原有这个增幅。直接结果是，开发项目利润达不到预期、如若少有意外，恐完全是慈善为人造房。各位在购买土地的过程中要把算盘要打响，开发条件因素等要考虑充分。（更多误区介绍待续......）

本文得到龙澳投资授权！

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