低利率当途,是否保留负扣税?澳房产何时入手

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-03 澳洲购房网


2016年已经过了1/3,目前1.75%低利率,还可能进一步下调;负扣税利好, 但大选之后尚未可知;前一段时期限贷风波,银行政策修改不断……各路专家每天都有新的分析出炉,然而,很多人表示还是看不懂澳洲的房市,澳洲房地产市场在经历了三年高速增长后,后面的走向究竟如何?相信只有依赖专业的数据,从本质上看到支撑房市的因素,才能不错失机遇。





全球资源配置:资产价格仍在上升

澳洲入围最具吸引力榜单



全球经济增速减缓使得地产投资遭到一定冲击,然而澳大利亚地产市场仍凭借良好优势保持领先地位,在安永(EY)最新调查报告中,澳大利亚再次跻身全球顶尖地产投资目的地前列。安永针对全球53个国家超过1,600名企业高管(包括澳企高管124名)进行调查揭示,由于国内地产投资环境持续改善,澳大利亚获评2016年全球前五大最具吸引力投资目的地。


安永调查报告曾指出,2016年关键趋势如下:


  40%受访企业认为2016年全球资产价格将整体上扬;

  57%企业有至少三起交易正在进行;

  77%并购交易者预计,未来12个月市场前景对投资人来说将更加有利。


而为什么澳大利亚得以成2016房产投资理想目的地之首?业内专家们分享了各自的观点。


澳洲业内人士表示:澳大利亚长期保持著全球最具吸引力地产投资目的地领先地位。近年来国际投资者对悉尼和墨尔本房地产市场的投资信心日益增强,尤其是在商业地产、零售地产和工业地产领域。


中方业内人士表示:在去年年底举办的“后自贸协定时代”澳洲主题投资论坛上,中国房地产行业领袖们表示,澳洲市场前景十分光明。政府在促进基建投资与开发上的坚定信念,人口增长带来的巨大市场需求,正在稳固托举澳洲房地产界的未来。




本地市场需求高扬:人口一直增长

降息途中 购房者享受更多实惠



高级经济学家威尔逊(Andrew Wilson)称,潜在的市场信心很强,而新州经济也是全澳最强的。悉尼的房产供应依然短缺,租金仍在涨,首次置业者很多,移民来悉尼的也很多。尤其是受到房市降温、中国经济增长放缓、全球经济疲软的影响,澳联储再次降息的呼声越来越高。


1.首次置业者:对于首购者来说,这是一个好消息,去年那种房价疯涨14.8%的现象暂时告一段落,今年的房产将更可支付。澳联储下调利率也是好事,首次购房者更容易借到钱。


2.投资者:债券利率再度下滑、养老金变动、澳元贬值、负扣税定案和资本收益税收政策不变、500亿澳元基建花费及总体上良好的预算回应都支撑着房市发展。CoreLogic RPData的高级研究分析师Cameron Kusher认为,人口增长、就业增长和利率降低都推动着房市增长,但因限贷政策,房市不会突发性暴涨,随着股市下跌,投资者会回到房市。


3.少住房面积者:公寓供应大幅增加使空巢者有更多选择,他们可以卖掉较大的房产,然后搬进新的,还会有钱剩。


4.豪宅市场:澳元下跌会令海外买家更热衷购买豪宅。房价较高的内城区继续录得最高的清出率,反映今年豪宅市场复苏。今年悉尼西北区依然录得繁华期的高清出率,因为推出拍卖的物业数量少,令买家竞争激烈。


5.据Financial Review报道,Colliers International表示,不断上升的澳大利亚国际学生数量将成为推动2016年下半年购房需求增长的关键因素。高力国际住宅公司(Colliers International)常务董事Peter Chittenden表示,与去年同期相比,国际学生入学率在今年第一季度增长了11%,实现了留学生数量连续三年的稳步增长。而澳元兑美元汇率在过去的两年半期间下降了24%。这无疑刺激了学生购房者的购房欲望。




低利率刺激房产现出新高潮

悉尼不出意外又居榜首



据澳洲金融时报6月2日报道,在截至5月底的一年中,澳洲房价上涨再次加速,全澳涨幅恢复到了10%。今年5月,各州府城市的CoreLogic房价指数上升了1.6%,悉尼强劲上扬3.1%,相比墨尔本涨幅为1.6%。堪培拉的霍巴特的涨幅都在2%以上,柏斯是唯一房价下跌的城市,跌幅2.7%。


同时,独立屋的增值表现超过公寓,5月全澳独立屋价格上涨1.8%,悉尼上涨3.6%,相比全澳公寓价格仅上涨0.1%,悉尼上涨0.7%。


在去年12月,CoreLogic房价指数的年增幅曾经减速至7.4%。但有许多因素,例如利率降低——标准浮动房贷利率正处在1968年以来的最低水平——以及业主自住房贷款的激烈竞争,还有投资者贷款比例的回升,给了市场新一波助推力。5月的突然发力标志着房价增长周期进入第四个年头,目前的悉尼房价相比2012年5月飙升了57%,墨尔本也上涨了39.4%。虽然5月房贷利率下降,但借贷标准比一年前更加严格。在过去一年里,投资者贷款的增幅降至7%,银行现在“有增加投资者贷款的空间了”。


在澳洲,悉尼的房产市场可谓是一枝独秀,不断上涨的房价使得悉尼的中位价已经早早的突破了100万澳元大关,而有数据显示,目前在悉尼市场上很少能够找到百万以下的房产,即使是破屋由于其地理位置便利,也变成了炙手可热的香饽饽。而随着房价的不断上涨,投资者的投资成本进一步加剧,未来可能需要更多精明的投资者去寻找那些尚待开发的投资热点之地才能活动更多的投资收益。


历史新低利率刺激房价上涨,而人口、就业、经济环境是房价稳健的根本因素,虽有众多利好刺激,但因限贷政策,房市近期不会突发性暴涨,是入市的好时机。





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