在澳洲买地建房的优势和程序

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-08 澳大利亚无锡商会


"购地建房在澳洲是最为普遍的一种购房形式,一般建筑商会提供几种标准的房型图,供买家选择,澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸,而且这些标准房型图,事先建筑商都已经获得的政府的批文,土地交割后,马上就可以启动建房的程序,建筑商一般都可以掌控整个建筑周期,通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。因此,买地建房对买家还是有相当吸引力的,并且土地是永久产权,可以世代相传。

在澳洲,买地建房需单独签署两份合同,一份是土地合同,另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中,有近60%的房子是属于这种类型,尤其以维省最为普遍,因为维省容许买家只承担土地价值的印花税,如购地后才盖房,就可省回建筑房屋印花税。

一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解3条有明确的规定:非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅!

二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况:

购买独立空地:由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元(约300-500万元人民币)。

举例说明:一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元,如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要 200万澳元以上的费用。

小区分地:在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。

三、买地建房的主要流程

第一步是选择土地

这其中要注意一些细节,包括土地的位置、地势是否平整、尺寸大小,最好别太过于不规则,其中宽度是重要的衡量标准;另外还要注意土地地下管道分布及火险等级指数等。这些很有必要请专业团队提供服务。

在选择买地的区域时,房天下海外房产网置业专家建议您首选政府规划区域。在选地的时候,要特别注意政府规划区,隔条马路,可能这块地属于政府规划区,其周边配套(比如学校、交通、医院等)更完善。

第二步就是根据土地尺寸来设计住房,然后择日动工开建。

这个阶段需要注意的是,一定要选择质量和信誉度好的建筑商,留意建房规则要求,选择符合土地尺寸的合理住房宽度以及市内空间布局,另外还要跟建筑商在合同中确认最终造价和交房时间及标准。

四、在澳大利亚买地建房的好处

节省印花税

无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如,买一套70万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下;买一栋100 万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房,假设土地价值45万澳元,房屋造价为45万澳元,买家只需支付45万土地价值的印花税(建造部分无需缴纳印花税),约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。

初期投入较少

此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约 27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。

可自选户型

在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金,及2.25万澳元左右(约13万人民币)。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

买地建房中遇到的问题一览:

问题一:澳洲置业怎么样选择House

一手HouseVS二手House,和公寓一样,House也有新房和二手的区别。究竟是买哪一种好呢?

House的价格=土地的价格+房屋的价格

大家都知道,House增值的不是上面的房子,而是土地。决定土地价格最关键的因素还是location 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。Location大家都了解,不同的区,不同的街道,价格都千差万别。土地所属的zoning, 面积,面宽,朝向,出房率,平整程度,形状, road access,有没有easement等等都是需要综合考虑的。

房屋的价格由房屋结构,材料和人工成本决定。

现在的全新House,要么是偏远地区的land house package要么是买下现有土地推倒重建的项目。如果是真心认可那些偏远地区,那选择land house package 没有问题;推到重建的项目意味着至少比邻居家多花40-60万买房子,土地和建筑造价都花费不少,没有太大意义。多嘴一句,在笔者看来,townhousevilla 和底楼带院的跃层公寓没区别,土地的价值完全没有体现,价格还没有优势。除非是有稀缺性或者特殊的客户群体,类似city附近区域的terracehouse. 希望大家不要盲目选择townhousevilla仅仅因为带地。

二手House的最大优点是选择面广,不管哪个区,哪条街,二手House的选择都比较多,这个是House的主流市场。买二手House是一个漫长的过程,合适的suburb, 合适的价格,合适的大小,在悉尼今天火热的市场下,已经不太有慢慢考虑的时间了,往往是你还在想怎么和vendor讲价,别的买家已经恨不得加价beat你的,更不要说膈应人Auction。为了赶快入市,很多人买的House并不是自己最满意的。但是毕竟House一般都是自住的,是自己要住好多年的家,一定得符合自己的要求和审美。这种时候就有两个选择:1. 推掉重建 2. 翻新、加建扩建。

问题二:加建还是新建?

现在来分析一下这两种选择的优劣。

自己建House的好处:完全满足自己的需求和喜好

自己建House的缺点:在施工过程中,如果要贷款,需要支付其中所产生的贷款利息。施工过程一般为半年到1年,还需要承担施工过程中,自己租房所产生的费用。

什么人适合选择自己重建House呢?

老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义,对自己心中的house有执着的追求和向往,经济情况允许。

还有一种大部分人选择的,比较适中的选择。 Alteration + Renovation

虽然从每平方米造价来说,extension肯定是比新建贵,但是因为保留了一部分原有结构,整体工程造价还是比新建便宜不少的,尤其现在有很多extension的时候户主可以居住在房屋里面,加建工程不影响户主的日常生活,是现在大部分人理性选择后的结果。

Extension 也有很多种类,二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高,但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升,在resale的时候也比较有优势。

在很多人说的granny flat是加建里面最简单和常见的一种,属于affordable rental house, 只要土地面积,现有建筑面积合适,所有house都是可以加建granny flat的,grannyflat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米;有独立的access;有独立的living, kitchen toilet

总的来说,是新建还是加建真的要根据自己的经济能力,时间成本谨慎选择。

问题三:审批过程是怎样的?

两种不同的审批途径

1. council 审批

council 审批一般分为DAdevelopment application)和CCconstruction certificate)两个步骤的。DA 属于报建申请, CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容,CC里面就有很多engineer 要参与进来,是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OCoccupationcertificate)就可以入住了。

council 报批,每个council的要求会略有不同的,在council 网站上可以查询最基本的一些信息,一般都是在LEPlocal environmental plan)和DCPdevelopment control plan

LEP是和土地有关的信息,大家可以根据自己的地址查询地块的情况,比如:

- zoning 土地性质

会告诉你在这块地上可以建什么,不可以建什么。常见的有R2R3R4几种,分别对应的是:可建housevila/townhouseunit/apartment,最常见的是R2low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwellinghouse的地,可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.

- Height 限高

- FSR floor space ratio 容积率

容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样,和土地面积有很大关系,一般来说土地越小容积率越大,土地越大容积率越小。

- minimum lot size, 这个是和分地有关的。

- 其他一些类似于heritage,flooding的一些信息。

* 强烈建议买house之前,先查询地块的基本信息,免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询counciltownplanner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有,是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了

一些特殊的zoning (雷区)

Bush fire zone

几年前有个客人的高大上房子就是因为在很严重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网,全毁了,整个一个监狱的感觉

Flooding zone

Wentworth point的真实案例:在几年的工作中,这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的,客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于deep flooding zone, council 的政策是不允许盖任何建筑的,只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改,council 各种拒绝,客户各种不爽。最后没有办法,政府以原价回收这块土地。

有些在比较轻微的flooding zone 是没有问题的,不叫严重的需要做flooding report, $3000多,真心是不便宜,而且可能对设计会有不好的影响。

Heritage zone/conservation zone

Heritage 需要确定的是有没有属于heritageitem的东东在地块上,如果有,对不起,那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些,一般是前脸不能大动,后面可以加建,总的原则是不能改变街道面貌,前脸的变动也要符合之前的风格等等,具体的每个council的要求不一样,喜好也不一样。设计到heritage的地,有时候也需要出heritagereport的,价格也是不便宜。

DCP 就是详细的设计规范了,包括建筑风格,建筑密度,绿化率,边距,交通,日照,隐私等等一系列的问题,设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多,每个council要求也不一样,在这里就不一一细说了。

2. accredited/ private certifier 审批

这种就是我们平常说的CDC其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快,一般2周申请就能下来。

是所有项目都可以申请CDCCDC对土地的大小有要求,是需要450平米以上8米以上面宽的地,不能属于heritage/conservation area, Bush fire 或者flooding也不一定可以,对环境影响很大的,比如海边的一些地也不能申请走CDC

如果确定可以走CDC,遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation会有不一样。在可建面积,高度,容积率,边距等等很多问题上都有出入,所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。

总结:选择走council 还是私人审批师需要综合考虑地块的信息,所属council的情况,自己的目标和时间成本决定的。



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