澳洲房市崩溃?!别哗众取宠了! 澳洲房市整体运行健康

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-13 BQ澳洲



凯投宏观预计澳洲的房价会下跌10%,这在网络上比某位超级名模走光的新闻更吸引眼球。 

 

这家兜售研究报告的调研公司利用“房价将跳水”的言论加入了一长串的争夺头条者名单。从各种不同的房市痛苦预测来看,10%的跌幅算不上严重,而且应该是经过几年的平淡价格之后才会出现的。 


对于一个确实火热的市场来说,房价平稳不是件坏事。而对于房市尤其火热的部分地区来说,10%的修正也不是不可能的。  




但是,凯投宏观的论证存在一个问题:它假设的是澳储行RBA特别愚蠢,澳洲审慎监管局(APRA)玩忽职守,银行没有从房贷业务遭到谴责的经历中学到教训,而且它有一套与RBA公布的数据不同的家庭债务数据。  


凯投宏观的经济专家Paul Dales认为,房价下跌的触发器将是RBA升息,尽管“最早到2018年它不会拉动扳机”。他认为,由于家庭负债累累,即使利率处在历史最低点,利息支出也在家庭收入中占很大一部分。 

 

对首置业者来说,房贷利息的确是一大笔钱。但是对平均家庭来说,这些利息支出并不高。实际上,还贷费用在家庭平均可支配收入中所占的比例是十多年以来最低水平。这也许就是APRA迫使银行在评估借款人还贷能力时纳入几百个基点缓冲的原因。 




有趣的是,APRA发现,备受非议的只付息还款者实际上比连本带息的还款者拥有更好的净值(equity)。  


如果更进一步考虑,你会发现目前大多数只付息贷款是在利率更高的时候发放的。另外,APRA已经向银行施压,要求他们针对只付息贷款收取更高利息。所以,未来几年当只付息贷款重新审核时,利率打击突然出现的几率并没有那么高。 

 

最近一个有意思的发现是,一些外国借款人的贷款申请虽然有欺骗成分,但他们的还款和净值纪录都比其他人良好。  


来自澳洲中文周刊第一品牌《BQ澳洲》

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