住房危机或危及伦敦国际竞争力

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-02 英国房产周刊


解决伦敦住房危机

伦敦新一任市长承诺,解决好目前伦敦的住房危机将是其当务之急的首要工作。然而,面对目前的伦敦房产市场,又谈何容易呢?若选择不采取任何行动的话,可能将会危及伦敦在全球经济的竞争影响力。


在下面的文章中,我们会详细探讨目前城市面临最大挑战问题所涉及的范围和一些解决方案。

在战后的岁月里,伦敦为了响应大量新生婴儿的浪潮建设了大量政府廉租房。在1970年代早期,由政府资助建设的廉租房高达80%,最高峰期时达到了3万套/每年。 

在过去的30年间,开发商所建造的新房却持续维持在一个很低的水平上,伴随着地方政府廉租房建造数量的下降,导致大量的住房需求远远超过供给量。事实上,仅仅在过去的10年间,大伦敦每年的新建房数量一直维持在平均19,000套的极低水平。 
但这远远不及市长承诺的建房指标,去年这一指标被修改为未来10年中要发展42,000个住房以满足市场需求。然而,每年新建房数量都未能达到市场需求,因此造成未来的挑战更加严峻和难以控制。 
国家土地注册局的最新数据为未来第一次购房者描绘了一幅黯淡的画面。如果购买一套50万英镑的房子,银行通常需要12万英镑的家庭年收入,但对比目前伦敦的平均家庭年收入在6万5000英镑而言,拥有一套属于自己的房子将变成一个梦想。 
这也强调表明,对伦敦当地购买者来说,不能只单纯考虑供房数量的增加,房屋价格的可负担性也是主要考虑问题。 
近几年由于市场经济的不断增长,大量的开发项目都集中在高端住宅市场,导致了生活和工作都在市区的人们能负担得起的房子选择缩小很多。 
因此,如果住房危机问题不加以控制,将削弱伦敦及其全球经济的竞争影响力。在全球市场化的竞争下,伦敦需要提供一个优质的生活来吸纳世界优秀人才及顶尖集团到这里来带动经济增长。 
所以,无论是从政治管理层面,或是经济发展的角度,“如何有效解决房屋问题”将是不可忽视的问题。
1.重建区域的基础建设
为了进一步推进新兴区域的发展,基础设施的建设定不可缺,如交通、环境或社会。基础设施的建设倘若没能结合好,重建区域将继续闲置,而其潜在的价值就未能实现更好的发展。税收将对基础设施的改善发挥核心作用,以确保土地价值的增长确实投入到其提升和改善中。
以地铁Northen(黑色地铁线)延伸为例,改线延伸至巴特西是一个很好的例子,该区地方政府一项计划费用CIL,结合了中央政府的融资为伦敦重建了一个新住房区域。

2.伦敦通勤圈的扩大
伦敦的行政边界真正意义上的改变,是受到铁路及轨道交通所及地区的出现及影响,居住在城镇到市里通勤的人们功不可没。 
那些有良好舒适的生活环境,相对较低的土地价值和具有潜在升值发展空间的伦敦周边地域,当属最好的选择。其中,关键考虑是铁路的连接,以及缩短通勤时间。 
通过铁路建设,可以吸引更多人愿意居住在伦敦周边,以确保住房需求更均匀的分布。
一个很典型的例子——高速火车2号线(HS2),理论上成功的打开了伦敦地区远至伯明翰的交通线。然而,这并不是唯一的选择,如果房屋是真正的驱动力,那么提升现有通勤交通载客量和信号通讯将会体现出更好的公共投资回报。

3.加快开发共有土地
可开发用地不足,是导致建房数量不达标的一个重要制约因素。
其中一个解决方案是把公共土地投放到公开市场上。当前伦敦土地委员会和公共政府组织机构,如伦敦交通局(Transport for London)正在朝这方面研究。另外,建立良好的协调和机制才得以确保土地能真正得以顺利发展。 
最重要的是,公共部门需要选择究竟从出售资产变现,还是利用其土地更多的发展潜能来提供住房以减少收入支出。另外,必须确保土地并非只隶属于大的开发商,也该让一些有能力和专业的开发商也有更多的机会。 
无论怎样,如果公共土地只是单纯出售给单独开发商,而没让他们履行铁钉义务的话,那么这些问题将继续存在。

4.地方政府参与开发
除出售公共土地之外,公共部门可以自行开公共土地资产。早在1980和1988房屋法案变更之前,地方当局是新住房的主要开发商。
在许多方面,公共机构会以最优质的运营机制来提高交付速度,因为他们不需要像私人开发商那样赢取利润,而且也不像其那样捂盘惜售。英国首相最近宣称,政府将会用12亿英镑扶持用于分派给首套住房的建设,这无疑是一个非常受欢迎的消息.然而,这个实质和持久的变化需要对当地政府放宽借贷限制和一系列的奖惩去鼓励这些机构从新进入战斗。

5.受保护绿地的建设
城市绿地的使用及开发多年来一直是神圣不可侵犯的,任何想要把其改造为住房建设的提议是所有政党的共同禁忌。
绿色用地常常被视为是田园生活的代表,然而,它存在的意义已经远远超过其原有价值,考虑到现有伦敦住房供不应求及市场需求的不断扩大化,住房用地的稀缺,需要合理的对绿地的开发和使用进行规划,因此对城市绿地开发盲目反对者们需要重新改变对绿地使用的。
最近,亚当史密斯学会在报告中首次提出:“要从密集型农林区中首先开发能10分钟内步行至火车站的绿色地带,从而为额外的一百万个家庭省出更多住房空间”。

6.市政公屋的密化工程
目前伦敦许多市政公屋的现状都是以低密度,设计差和缺乏维修为主要特征。如果能更好的实施重建计划,这些住房的重建不仅会提高住房数量的净增长,而且对居民生活质量也会有相对应的改善。
更重要的是,城市密度不只意味着高楼大厦的建立。事实上,伦敦最密集的居住区主要集中在Bayswater和Pimlico,这些区域是以它们特色欧式古典建筑而著名,并不像纽约建筑那样的高楼天际线而闻名天下。

7.建设花园城市
1898年,埃比尼泽.霍德华在新城镇发展花园城市运动中,提出一个有趣的可持续发展设想—“居住生活在枝繁叶茂的环境中...”
新城镇运动主导了”绿色城市”的发展,越来越多的花园城市将会逐一建成。在米尔顿凯恩斯(Milton Keynes),超过一百多万棵绿树种植在开放大学附近,以绿树为核心形成的环型岛,很好的迎合了开放大学新校园的对外开放。其便利的交通和绿色的居住环境,吸引大量周边新居民在此购房。
值得一提的Ebbsfleet地区,通过HS1良好衔接了与伦敦市区之间的来往缝隙。同时,被认为是近100年来首个具有潜在开发的区域,可建造超过10,000所新住房的花园城市。

8.重新定义“空间标准”
“微型公寓——更便宜,相对于伦敦高价公寓成为新宠…”
为了最大限度的利用伦敦市中心地段,有关“最小舒适空间”的新定义也将成为讨论的热点。“微型公寓”的建设,不但可以更有效利用空间,对于那些支付不起伦敦房价的人,较小公寓的定价也便宜许多。
创新空间的设计不会影响住房者的活动空间及居住品质,这种“微型居住生活”目前在伦敦市场成了主导先锋,还需要鼓励更多人接受以创新和高效设计的新住房模式。

来往工作和家庭之间通勤时间和距离的需求,奠定了城市交通和生活方式的基础。随着社会和科学技术的快速发展,越来越多的公司开始接受员工在家远程工作,这就意味着家到办公室的距离已经不再是购房者考虑的首要因素。
但人们对买房考虑真正所向往的是什么呢?
过去十年间的房产发展已经载入伦敦房史,人们对新住房市场寻求的是一个更具活力和令人兴奋的生活环境。更大的生活空间和更低的生活成本对新一代80,90,00后年轻主力群体的吸引将会超过住在城市中心目前给他们带来的好处。


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